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流动性宽裕,房企也不可任性

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6月18日央行行长易纲在陆家嘴论坛发言说,下半年,货币政策还将保持流动性合理充裕,预计将带动全年人民币贷款新增近20万亿元,社会融资规模的增量将超过30万亿元。

比较一下,2019年人民币贷款新增16.81万亿元,全年社会融资规模增量为25.58万亿元。尤其是贷款增加规模还是比较可观的,增幅近20%。

今年全国两会政府工作报告指出,稳健的货币政策要更加适度灵活,积极的财政政策要更加积极有为。全国债务规模扩张至8.5万亿,比去年增长73%。此前,央行已经几次降准,向市场释放资金约1.75万亿元。

易纲还说,要通过利率市场化改革,引导市场利率持续下降,推动金融部门向企业合理让利。去年以来,LPR接连下调,锚定LPR的房贷利率,已处于历史最低水平。6月17日国务院常务会议还要求金融系统今年向企业合理让利1.5万亿元。

从市场整体角度看,目前我们属于流动性宽裕时期,基本没有什么疑问。与其他很多经济体相比,中国金融财政政策算是很克制的了。证监会主席易会满说,全球流动性充盈甚至泛滥是大概率事件。所以,银保监会主席郭树清警告说,世界上没有免费的午餐,怎么能够让这么多中央银行开动印钞机,去无限量地印发货币呢?大规模刺激政策将来退出的时候可能十分痛苦。

流动性宽裕,与房地产有何关系?

最近几年,央行降准,对资金流向都有较明确的窗口指导,而房地产一直是禁止投入的领域。地产界都清楚,不管怎么限制,总会有资金通过各种渠道曲折流入房地产。人们常说,钱是最聪明的。这说明,房地产的资金回报率还是比较高。

资金偏紧的时候,金融机构放贷实行名单制,不在名单上的房企,很难拿到贷款,即使千辛万苦拿到,成本也是高得不得了。现在,你会发现,资信不高的房企也能拿到贷款了。因为,同样的名单,房企数量增加了,资金成本也在下行。这是流动性宽裕的溢出效应。

不少朋友关注深圳的抢房现象。我说过多次,深圳楼市非常特殊,城市格局,土地供应,收入结构,与一二线热点城市都有很大不同,几乎没有可比性。存量土地很难有大的释放空间,新增建设土地又受国土空间限制,巧妇难为。要根本上解决这个问题,可能还是要从跨区域国土空间调整想办法。深圳房价上涨需要注意并调控,但也不必过度紧张。

倒是另两种现象我个人更关注。一个是土地市场成交活跃起来了。这里头,固然有地方政府出于增加财政收入而加快土地出让步伐的原因,同时也因为房企有意愿拿地,也有能力拿地。

有意愿拿地,既是补充企业土储的需要,也与市场回暖有关。3月下旬以来,各地售楼处先后打开,新房成交快速增长。很大程度上,这是受新冠疫情延迟的新房交易的集中表现。是不是持续,要结合5-6月的市场情况来看。

有能力拿地,既是销售回温、信心增长的反映,也与前面讲的金融市场流动性宽裕、资金成本下行有关。手里有钱的时候多买点地,再正常不过。

土地市场是否过热的一个表征是,溢价率。必须提醒,房企要对土地溢价率抱有警惕之心,绝不能为了所谓弯道超车,去拼抢超出企业能力的高价地。我个人认为,溢价率30%以下是绿色区间,30%-50%是橙色区间,50%以上就是红色区间。

但6月19日宁波北仑区出让的一宗商住用地,看上去让人有点担心。奥园抢到的这块地,溢价率高达62.67%,超过50%这个公认的警戒线。好在它的楼面价也只有9760元/平方米,与其19300元/平方米的平均限价还有一定空间,可能是起价有点低。这样导致溢价率过高,地方政府的土地定价策略需要调整。

另一个现象是,一批中小房企正在排队赴港上市,据说今年已有10家左右内地房企递交了招股书。有追求是好事。但这批房企,去年有的销售额还只有三四亿左右。但也不妨碍它们提出今年500亿、三年1000亿的目标。

看得出来,规模扩张,是房企IPO之前的共同选择。由于中小房企盘子小,要迈大步,就只有高杠杆、高负债。这样的老路,几百家房企都走过了。它们都成功了,凭什么我不能?

没有人敢断定你不能成功。我担心的是,世界已然大不同,地产也到了新阶段。地价那么贵,大鳄那么多,如果你一不小心抢到几块高价地,即使上市融到资,能不能消化,仍是个问题。你得祈祷明年的楼市涨势良好,否则两块地就可能套你三四年。

留给中小房企的时间窗口已经不太长了。6月12日,金地集团董事长凌克在中城联盟直播论坛演讲时作出了一个判断:到2030年中国每年的新房销量估计会在7亿平方米左右,即大概回到2008年时。我们可能暂时还不能说,2019年销售规模就一定是房地产的顶峰,但未来10年新房销售面积平稳下滑,是可见的趋势。

大型房企在竭力扩大自己的市场份额,中型房企尤其是中小房企在努力找到自己的生存空间。最危险的地方在于,你拼命向上生长的时候,判断失误,被庞大债务和高价地块绊住,不但失去了发展的机会,而且不得不捂伤出局。

流动宽裕,资金成本低廉,是一个美丽的陷阱,还是一副难得的跳板?没那么容易。

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