近日苏州市自然资源和规划局连发四条公告，揭示了近期苏州土拍的一些“内幕”：在今年4月和5月的数场拍卖中，有房企注册多个“马甲”公司参与竞拍，从而提高“命中率”。
由于违反了“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的规定，共有8家涉事企业被列入失信名单，三年内禁止在苏州拿地。通过股权穿透发现，被处罚的公司背后，包括金地、雅居乐等知名房企。
注册“马甲”公司参与土拍的行为，也被称为“围标”。多位房企人士向21世纪经济报道记者表示，在我国的土地招拍挂中，“围标”只是诸多潜规则之一。
除“围标”外，“串标”、“陪标”、内定等潜规则也广泛存在。更有甚者，一些参与者通过场外的“小动作”来干扰对手。比如，在对手奔赴土拍现场的途中，制造一场小小的“交通事故”。
近些年，各地不断完善土地出让规则，减少漏洞。但土地交易涉及的巨大利益，仍使得这些乱象屡禁不止。对规则的维护，正变成一场“猫鼠游戏”。
竞争与“合作”
2017年5月22日，浙江嘉兴推出8宗土地，多达750家企业到场竞拍。经过长达7个小时的拍卖，这8宗土地先后竞出。有媒体估算，参与竞拍的企业中，共有425个“马甲”公司。其中，仅10号地的“马甲”公司就达到84家。
之所以如此，是因为企业看到了“最高限价+摇号”的竞买规则漏洞。通过注册“马甲”公司进行围标，能够增加中签的概率。
去年下半年，郑州北龙湖的一宗土地拍卖，吸引了40多家竞买者。有参与者粗略估算，某头部房企旗下的“马甲”公司就超过十家。按照每家公司2亿元的保证金计算，这十几家“马甲”公司共需缴纳20多亿的保证金。“也就是大企业，一般的小公司根本拿不出来。”河南本地某房企负责人向21世纪经济报道记者表示。
他表示，这使大型房企在土拍市场的优势更为明显，“近两年，全国性的大型房企加速进入河南市场，‘围标’是他们占领市场的一个重要方式。”
“围标”反映了市场竞争的激烈，但当各方从竞争走向“合作”时，另一种潜规则就浮出水面。
今年3月31日，某地产公司以底价34.3亿元的底价将上海虹口区HK271-01地块收入囊中，63155元/平方米的楼面价创造了上海宅地新高。同时参与竞买的还有另外两家公司，但这两家均未举牌。
在业界惊讶于该地块以零溢价出让的同时，坊间有传闻称，三家公司以“串标”的形式拿下该地块，然后共同开发。
“串标”是“围标”的另一种形式，所不同的是，“串标”的参与主体，通常是由多家企业组成的利益共同体。这其中，真正有兴趣买家只有一个，其余的参与者只是负责“陪标”。
作为另一种常见的潜规则，“串标”还经常出现在多宗土地的集中出让中，参与者通过事前的口头或书面协议（不具备法律效力），分别拿下不同地块，而不必承受因激烈竞拍而抬高的成本。
在北京某大型房企负责人看来，“串标”是建立在“垄断+默契”基础上的一种反市场行为，有一定的排外性，虽然能降低成本，但参与者面临的风险仍然很大。他向21世纪经济报道记者表示，多年前，公司曾通过“串标”的方式先“让出”一宗土地，但在后一宗地块的竞买中，对方忽然加价，令他险些失手。
随着规则逐渐严厉和监督机制的健全，近些年，“围标”“串标”等现象有所式微。由于争议太大，上海虹口地块的拍卖最终宣告无效。4月初，上述三家参与竞标的公司高管被带走调查。6月，虹口区HK271-01地块被中止出让。
市场规则PK江湖规矩
2016年7月8日，五矿及万科联合体的相关人员前往河北省香河县国土局，准备参与数宗土地的竞拍。途中，竞买人乘坐的车辆被一伙不明身份的人拦截，车被撞毁，竞买者遭到殴打，并被送入医院。
虽然当事方一直未做回应，但种种线索将行凶者的幕后黑手，指向一家当地企业。长期以来，该企业垄断了香河县的土地一级开发。参与土地一级开发的企业，在土地二级市场上享有更大的优先权和话语权，是行业内不成文的规定。
实际上，在行业潜规则与市场显规则面前，仍有不少企业信奉前者。近年来，由于竞争激烈，越来越多的企业试图通过介入土地一级开发，来掌握主动权。
西安某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，该企业通过常年从事曲江新区某地块一级开发，最终“顺利地”获取了这宗土地。他表示，自己不会去关注已经“有主”的地块，因为这是“行业规矩”，“你去抢别人的地，对方的成本提高了，自己的信誉也会受影响”。
当然也有例外。2019年下半年，在江苏徐州的一场土地拍卖中，参与了一级开发的某房企原本势在必得。但中途杀出一家十强房企，“寸土不让”，并在连续加价后强势拿下。
这种“不按常理出牌”的做法令该企业措手不及，经多方斡旋，该企业最终低价获得临近的一宗地块作为“补偿”。
“一二级联动”的潜规则，是否有其合理之处？
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，土地一级开发和二级出让本应是相互独立的两个环节。由于现实原因，在很多城市，短期内进行彻底分离并不容易。但仍然可以通过一定的方式进行协调，比如以招标的方式出让土地，在避免资本强势介入、保证公平的同时，也在一定程度上保护了一级开发者的积极性。
潜规则之“死”
土地一直是房企手中最重要的资源之一，但正如一级开发商的不断“失手”，近年来，土地交易中的某些潜规则似乎开始失效。
“竞争太激烈了。”前述北京房企负责人表示，“当十几家公司都特别想要一块地的时候，大家就不那么‘谦让’了。”
在前述徐州的案例中，知情人士向21世纪经济报道表示，这家十强房企之所以不顾“行规”，强势抢地，是因为区域公司“下了死命令”，必须要把业绩做上来。除了徐州，该企业还以同样的方式在江苏省其他城市拿地。
“拿一块好地，不光能完成销售和回款任务，做得好的话，还能撬动一个区域。”前述房企人士说，好地块往往对应标杆项目，一个标杆项目，通常有助于房企在整个区域的拓展和深耕，这也是所谓的“战略意义”。
严跃进表示，随着我国城市化进程进入中速发展期，热点城市可开发的土地资源开始变少。稀缺程度的增加，使得房企尝试使用各种方式进行拿地，其中就包括无视潜规则。
另外，很多城市在推进一级开发和二级出让的分离，使土地交易制度进一步透明化和市场化。这样一来，土地一级开发商的话语权会有所削弱，二级交易市场的竞争环境也会更加公平。
然而，“围标”“串标”的现象仍然值得关注。近些年，土地成本的提高，促使越来越多的房企组成联合体进行拿地。这种组成利益共同体的做法，与“串标”背后的逻辑如出一辙。
严跃进表示，“联合体”还是“串标”，一定程度上取决于竞争格局。如果是市场充分竞争，各参与者就会组成联合体来拿地；但如果是“垄断竞争”或“寡头垄断”，“串标”的土壤就容易滋生。而随着行业集中度的提高，在个别城市和部分区域，话语权越来越向少数大型企业集中。
不过，相关的制度也在不断完善。一方面，很多城市推出对“串标”行为的举报机制，且不设置期限；另一方面，监管部门不断加强对交易过程的回溯，并对疑似的“串标”行为进行处置。据了解，近些年因有“围标”“串标”嫌疑而被认定为无效的土地交易，数量不断上升。
本文来源：21世纪经济报道
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