（原标题：缺钱了？周星驰被曝抵押11亿豪宅！背后原因是...痴迷投资房地产，周星驰的商业版图是怎样的？）
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6月22日，享有“喜剧之王”之称，又被业界尊称为“星爷”的中国香港著名演员、导演周星驰迎来58岁生日。但几天前资本市场传来的一则消息却让周星驰显得有些“窘迫”。
6月18日，据媒体报道称，周星驰将其所属位于香港太平山歌赋山普乐道的超级豪宅“天比高”抵押给摩根大通银行用于融资借贷。
消息一出，舆论纷纷，多数影迷则颇为震惊：星爷现在这么缺钱了吗？
但市场普遍认为，周星驰突然抵押房产，或与其三年前跟上海新文化传媒集团（下称“新文化”，300336.SZ）签订的天价对赌协议有关。由此，周星驰那段资本运作往事，又被拉到公众面前。
一份天价对赌协议
时间回溯到2017年年初第三天，即1月3日，新文化在晚间发布公告称，旗下全资子公司新文化香港与关联方Young & Young共同投资周星驰百分百持股公司PDAL（PREMIUM DATA ASSOCIATES LIMITED）。
公开资料显示，PDAL于2002年注册成立，旗下拥有晴港置业等三家子公司，主要从事电影和影视娱乐内容投资、开发、制作等业务。
彼时，PDAL的整体估值为26亿元。投资完成后，新文化一方持有PDAL的股权占比51%，获得该公司实际控制权，而周星驰在这场交易中套现约13.26亿元。
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然而，根据公开的财务数据，实际上该公司的盈利能力已经在趋弱。
2015年营收仅有117.4万元，净利润更是只有区区34.84万元；2016年1-9月净利润也不过6418.5万元。
如此体量的公司，为何估值高达26亿元，且当时业内普遍认为“货真价实”？
投资界普遍认为，这无疑是对“周星驰”这块金字招牌的极大认可。
试想一下那个时段，就在2016年，周星驰导演的电影《美人鱼》以3亿元成本收获33.9亿元票房，创造了当时中国电影史上最高票房纪录，而他导演的上一部电影《西游·降魔篇》是2013年全球最卖座的华语电影。
彼时，周星驰监制电影《西游·伏妖篇》也要在2017年大年初一上映。
在这场交易中，新文化给予了周星驰巨额回报，但也跟他签订了一份天价对赌协议。
在这份协议中，周星驰承诺，PDAL公司2016财年（截至2017年3月）、2017财年、2018财年、2019财年的净利润分别不低于1.7亿元、2.21亿元、2.873亿元和3.617亿元，利润总额达10.4亿元。
实际净利润数不足部分，周星驰需现金补偿及回购。
根据新文化财报显示，2017至2019这三年，PDAL公司净利润合计为6.52亿元，未达承诺业绩。按照对赌协议，周星驰需要补足数亿元的差额。
但这与三年前获利13.26亿元相比，周星驰仍然大赚了一笔。
至于为何突然抵押豪宅，有资深投资人士对21世纪经济报道记者表示，身家不菲的富豪一般都喜欢投资。
“他们的个人资产大多以房产、股票、公司等形式存在，周星驰向银行抵押房产借贷缓解资金压力也正常”。
“喜剧之王”的商业版图
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作为演员、导演，周星驰在业内享有极高的声誉，一度被影迷冠以“喜剧之王”的称号。而多数影迷不知道的是，周星驰还一度被财经圈内称为“楼王”。
6月23日，曾与周星驰多次合作电影的中国香港演员黄一山透露，早在1991年，周星驰就开始投资房地产，多年来或已购入不少房产和商铺。
周星驰此次抵押的豪宅就来自于15年前的投资。
公开信息显示，周星驰2004年跟菱电集团合作以3.2亿港元购入“天比高”山顶地皮，并重建四栋独立洋房，分别命名为普乐道10号、12号、16号和18号。
此前，周星驰已出售其中三栋，共收获14.5亿港元。目前被曝抵押的普乐道12号，市场估值约为11亿港元。
对于投资房地产，周星驰可谓“痴迷”。
公开信息显示：
1990年，周星驰在中国香港中环附近购入个人第一套房产；
1996年，又以8380万港元买入“天比高”普乐道7号四层豪宅；
2002年-2007年，周星驰还耗资十多亿港元买下旺角商铺、湾仔皇后大道东钜芝楼、九龙尖沙咀Granville Identity商场等。
房地产投资领域屡有大手笔， “楼王”周星驰当仁不让。
相比于“炒楼”，周星驰更早地开始了自己的创业之路。
1989年，在影坛崭露头角的周星驰创办了自己的第一家公司——星炜有限公司（2003年更名为“彩鹰控股有限公司”），用以投资实业。上文提到的九龙尖沙咀Granville Identity商场就由这家公司收购。
1994年，周星驰又成立了第一家电影公司——彩星电影公司。正是这家公司投拍了经典的《大话西游》系列。
2009年6月，周星驰通过向帝通国际出售Granville Identity商场的方式，获得帝通国际24.21%的股份，并于2010年5月开始出任该公司执行董事，任期五年。
同样在2010年5月，帝通国际更名为比高集团有限公司（Bingo Group Limited，8220.HK），并在香港创业板上市，彼时周星驰已成为该公司第一大股东，持有35.64%的股份。之后他又多次收购股份，现已成为比高集团的绝对控股股东，持股52.86%。
跟“炒楼”赚得钵满盆溢相比，资本市场对周星驰而言就没那么“美好”了。
公开数据显示，比高集团自上市以来仅有2013年盈利1200多万港元，目前已累计亏损超过6亿港元。作为公司第一大股东，想必周星驰也损失不小。
近年来，相比之前的“沉寂”，周星驰又迎来了一个创作的“小高峰”，但面世作品饱受争议，票房也不算理想。但他自身所拥有的票房号召力还是显而易见的，由其创造的经典依然有深挖的价值。
此前在2013年，以《大话西游》为基础，周星驰跟港股上市公司文化中国传播集团共同投资建设“乌镇西游影城”，其中周星驰持股25%，现已投入运营。
投资房地产、投拍电影、运营上市公司、兴建影城……年近花甲，游走在影坛和商海之间，周星驰也算是创造了属于自己的“江湖”。
