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北京房租罕见降价,疫情给了租客一次议价权

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错过春节档,也没等来毕业季,房租下降成为当下北京租赁市场的关键词。

2020年初,北京租赁市场开始出现涨价苗头。为防止房东到期涨价,张宇在房东心理预期价上,加价和房东延长租期。因为,按照北京租赁市场往年规律,春节前后和6月毕业季期间,都是北京租赁市场旺季。这期间,北京房租都会上涨。

但张宇没想到,一场突如其来的疫情,打乱了租赁市场往年租金上涨规律。

春节期间,二房东自如、蛋壳等平台在疫情期间调涨房租,引爆舆论情绪,成为社交平台热门话题。但很快,舆论情绪的压力和疫情不明朗,令北京整体租赁市场租金开始下降。

特殊时期,春节档涨价风波没有被完全掀起,反而成为北京房租下降起点。

贝壳研究院数据显示,2020年上半年,1月北京租赁市场租金水平呈现明显上升,从2月开始呈现明显下跌,处于底部水平,至5月才出现复苏迹象。

进入6月,张宇以为毕业季会拉升租金,但他的预判还是错了。

近半个月以来,他添加的多位自如、蛋壳、链家等二房东平台及中介机构,在微信朋友圈打出的出租广告,都被“低价好房”、“超低价房源”、“优惠促销”等词汇,代替了往年同时期的“抢手”、“涨价”等广告词。

负责朝阳芍药居片区的链家中介刘平告诉他,芍药居片区月租金普遍下降了500元—600元。

在社交平台上,北京租房的网友告诉他,其出租的房子由4850元/月下降至4600元/月,”没有降很多,但降10元也高兴啊”。另一位朝阳租客也说,自己租住的房子由3680元/月下降至3300元/月,缴租方式也变宽松了,由此前的押一付三变为押一付一。

近期,张宇在租赁平台上,对比同小区同面积段房源,也发现挂牌房源租金比自己房租低了好几百。

“免租3个月”,蛋壳app上不断推送的毕业季“安居计划”,更让张宇颇为遗憾,“简直完美错过北京房租多年来的首次降价。“

今年蛋壳推出的“安居计划”明显加大了优惠力度,虽没降原来月租金,但签约后可返一定租金。

比如,首月租金打4.9折,满两月后返20%租金,连返10月,满12个月后再返50%租金。也有住满第二个月,返25%租金的案例。

一年下来,满打满算,蛋壳的租客们最高可被免3个月租金。这可能是蛋壳面世以来最大的促销力度了。

作为一线城市,北京人口净流入量大,每年6月,北京更是毕业生承接主要城市之一。租赁市场长期处于供不应求状态,租金一路上扬。贝壳数据显示,北京整租套均价在一线城市之首,超过5000元/月,平均房租收入比更是在40%以上。

据教育部数据显示,2020年全国普通高校毕业生规模预计将达到874万人,再创下历史新高。但今年毕业生并未催生出北京的租房热潮。

事实上,今年5月,北京租赁市场出现明显回暖迹象。贝壳研究院数据显示,5月,北京租赁市场成交量持续攀升,环比上涨27.3%,同比上涨45.5%。租金方面,也结束了今年1月以来的下跌趋势,环比上涨4.2%,同比下跌2.7%。

当时,业内人士和机构普遍预测,随着6月高校毕业季的到来,高校毕业生集中进入租赁市场,6月租赁市场将会持续升温创新高。

6月真实租赁情况却与预期截然相反。贝壳研究院数据显示,6月第三周成交量环比下降了31.0%。租金水平继续呈现下降趋势。平均租金水平为40.0元/平米,环比下降6.0%,同比下降14.1%。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为,今年北京租金水平下降原因较为特殊,由多方因素叠加造成。

首先,疫情影响了市场的供需结构。北京疫情防控,社区的管控也更加严格,部分流动租赁人群的需求推迟,包括换租需求延迟释放,租赁需求规模有所减少。

“年后一直没有收房。”负责北京丰台区宋家庄片区的自如收房管家杨磊说,今年以来该片区自如旗下房源空置率一直很高,公司要求暂不收房。

根据杨磊介绍,丰台宋家庄片区往年入住率很高,能达到95%,今年以来仅维持在90%左右。“收房也没法进行装修,而且退房也多,光一个月就得退70间房。”

一环扣一环,租赁需求规模减少,租客议价空间随之提升,业主为止损,出租价格预期下降,挂牌价格环比下降,成交价格会随之下降。

贝壳研究院数据显示,从业主出租预期来看,6月北京业主的出租预期依然处于低位,北京6月前三周业主平均挂牌价格为88元/平米,环比5月持平,同比去年同期下降5%。

从目前疫情来看,北京租金上涨动力不足。黄卉预测,中长期会处于底部企稳态势。

(文中张宇、杨磊为化名)

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