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楼市6月入夏: 百城房价上涨 拍地进入高潮

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进入2020年,中国楼市先冷后热,终在5月复苏,6月“入夏”。

以深圳楼市为代表的部分城市已经走出了一波上涨行情,新房、二手房6月环比继续上涨。主流房企基本都收获了疫情以来的销售新高。

不只是销售市场,6月深圳、武汉等城市土拍市场也刷新了今年单月卖地收入纪录。

这背后的原因,很大一部分是一季度和4月被压抑的需求释放,此外,6月各地落地人才引进等政策,也为楼市带来利好。

克而瑞指出,下半年以及未来的楼市,分化和复苏会交织而行,土拍市场和住房成交量还有上升预期,但降价促销去库存将是主流,客观上会限制房价涨幅。

在这样的市场中,房企格局分化也愈发明显,规模房企业绩恢复良好,但也有不少中小房企陷入困境。

上半年火热收官

从3月的深圳开始,全国各地楼市渐次复苏,6月,全国热点城市市场依然活跃,高位运行。

中原地产研究中心数据显示,在5月份明确小阳春后,6月全国市场基本已经回到了2019年的最高水平,走出低迷。

其中,北京、深圳、广州等城市成交环比继续上涨,同比基本平稳。二三线城市平均环比也上涨超过了10%,包括苏州、温州等城市6月也维持在高位。

6月活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏,而最值得关注的武汉市场也环比上涨明显。

以深圳为例,深圳市房地产信息平台数据显示,6月深圳新建商品房成交为49.47万平方米(4932套),同比增长0.77%。二手房成交破万套,接近2015年水平。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,深圳楼市投资属性一直很强,在没有好的投资通道情况下,人们还是偏向于买房来保障资金的安全。

与此同时,房价也开始上行。中国指数研究院报告显示,6月,全国100个城市新建住宅平均价格为15461元/平方米,环比上涨0.53%,二手住宅平均价格为15301元/平方米,环比上涨0.30%。

房企也趁热打铁,6月去化加速。克而瑞数据显示,百强房企单月全口径销售额达到14517.2亿元,同比增长13.8%。其中头部房企回升速度更快。

6月,恒大实现合约销售760.5亿,同比增51.3%;销售回款756.9亿,同比增60%。

整体看,“市场是一个‘W’的走势,开年往下走,开工复工后又往上冲”,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

他指出,为了刺激经济,货币政策趋于宽松,楼市成为资金汇集地,各地房贷利率逐渐下调,优惠增加,疫情积压的需求基本释放,这些都推动了5-6月全国市场的恢复。

此外,3月以来,土地市场也在逐步恢复。尤其是武汉,在6月迎来了拍地高潮。

6月30日,各大房企引爆了武汉上半年的土拍收官战。武汉单日成功出让9宗土地,总成交价高达243.82亿元。

不少房企拿地热情高涨,南山、实地、美好置业和华侨城等房企都有地入囊。而中海力压大华,豪掷144亿拿下汉阳归元片区地块。

中原数据显示,上半年,全国土地市场持续升温,特别是杭州、深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。

今年上半年,土地市场成交额持续上升,50大城市年内第一次出现了4个千亿卖地城市,分别为北京、杭州、上海、广州。50大城市卖地合计2.29万亿,同比上涨17.3%。

中原地产首席分析师张大伟认为,从各地土地市场看,高价地、高溢价率地块成交频繁,开发商看好后市的趋势已经出现。

房企分化加剧

2020年不寻常的上半年已经过去,按照易居中国总裁丁祖昱的说法,大部分主流房企都过关了,很多还“活得”不错。

下半年,楼市能否继续目前的状态?业内看法不一。

张大伟认为,7月份供应量增加后,市场有望继续高位运行,最近成都、南京、杭州都出现了万人摇号现象,都让市场有了楼市再次上涨的预期。

但严跃进也提醒,近期的回暖,很难说是市场需求在大规模反弹,有可能是部分过去积压的需求集中释放,基于此类判断,房企也需防范市场降温风险。

多位业内人士指出,这波回暖是出乎意料的,这不是好的信号。

从房地产行业和公司的角度来看,一些城市火爆的表象,掩盖不了残酷的另一面,房企分化从未如此严重。

克而瑞数据显示,2020年上半年的销售金额排名,TOP50房企的入围门槛基本没有太大变化,但TOP100房企的入围门槛下降10亿,降幅超过9%;TOP200房企的入围门槛下降近5亿,降幅超过16%,显然,疫情对中小房企的影响更为显著。

TOP50房企变化较大的是新城控股、华夏幸福和泰禾集团等房企,其中,新城控股跌出前十,从2019年的第8位跌至第14位,华夏幸福由2019年的第20位下滑至第40位。

房企融资也呈现分化态势。据21世纪经济报道记者了解,近两月来,万科等优质房企的融资成本大幅走低,甚至出现了不少2字头利率的债券,而部分中小房企在融资井喷的大环境下,话语权不足,只能以高息债券打动投资者。

宋丁认为,目前,中国还有超过10万家房企,这并非正常市场现象,未来分化的趋势还会加剧,部分中小房企会逐步退出市场。

丁祖昱认为,今年下半年市场仍需要较长时间恢复,行业整体去化承压,预计2020年全年销售规模将微降5%左右。

对房企而言,把握市场窗口期、“促销售、抓回款”仍是2020年全年的重要目标。

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