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房企半年考: 头部占有率再提升 三线房企焦虑

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(原标题:房企半年成绩单出炉,头部占有率再提升,二三线房企很着急)

2020年上半年,于房地产企业来说,无异于一场压力测试。随着半年成绩单的逐渐披露,企业间的强弱高下也随之纤毫尽显。

克而瑞研究中心披露的《上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,2020年6月,房地产市场继续恢复,叠加房企去化积极,TOP100房企单月权益销售金额同比增长13.4%。但整个上半年,受到疫情拖累,TOP100房企全口径销售额依然同比下降2.7%。

在房地产行业增速放缓的宏观背景下,企业间竞争加剧,各梯队房企继续保持了分化的格局,尤其巨头份额进一步提升的格局十分明显。比如TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增加7.1%至912.1亿元;TOP50房企集中度与去年同期相比基本持平;而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分别同比下降0.7和1个百分点,权益金额集中度出现一定回落。

这一数据上的变化显示出,疫情冲击之下,规模房企抗压力强于一般中小房企,且头部的优势尤其突出,强者恒强格局仍在延续。

业内人士称:一方面,今年的市场整体规模增速放缓,销售压力比之前几年都大;另外一方面,不少二三线房企依旧希望逆势突围提升份额,在市场上找到更好的排位;这两重因素带来房企经营压力空前。

集中度提升倒逼二三线房企

在目前的市场背景下,规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业集聚,将推动行业集中度继续走高。

克而瑞的数据显示,今年上半年,TOP3房企的市场占有率为11.8%,较上年同期的10.6%提升1.2个百分点;TOP20房企的市场占有率为32.4%,较上年同期的31.4%提升1个百分点。整体来看,前50强房企的市场占有率呈提高趋势,排名越靠前,提高幅度越显著。碧桂园(02007.HK)、中国恒大(03333.HK)和万科(000002.SZ)依然占据行业前三甲宝座,全口径销售金额分别为3723.1亿元、3487.9亿元和3180亿元。

而50强之后的房企,竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下,该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大,TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。

正是这样的分化,促使处于追赶地位的房企更加渴望提升在榜单上的排位。比如阳光城(000671.SZ)执行副总裁吴建斌认为,房企规模没有到5000亿,都不必进行转型。

“我们公司今年想在各大排行榜上进一步提高排位,那么我们就要估算6月30日这个节点在我们预期的排位上需要的销售金额。”一家上市房企的管理层向第一财经记者透露。同时,为了达成规模目标,一些房企不惜采取“注水”的方式美化数字。该人士同时透露:“虽然我们内部无法达到既定销售目标,但是还是会采取一些手段,比如内部人认购,或者其他注水的方式把销售额做上去,确保看起来销售数据每年都在提升。”

据了解,销售注水早已成为各家房企保证行业排名的重要手段。比如,一些公司会在客户认筹之后就确定销售全口径金额,也就说如果是1000万元的房子,当客户缴纳50万认筹金后,营销就可以确认自己已经完成了这1000万销售,不过这个时候实际回款并未到账。

此外,由于当下很多项目都是联合操盘,因此一个楼盘无论一家公司股权占比多少,都可以通过全口径销售额进行计算,进一步增加了自己的“规模”。

“今年计划注水30%,只有这样才能完成排位任务,这在我们这个体量的公司还是比较正常的。其实营销线就希望多报一些数据,让整体规模好看一些,好在上市办不同意,担心披露公告有风险,这才让数据相对没那么离谱。”一家公司知情人士说。

实际上,行业的潜规则是,每到月底,各家公司往往都会测算,为了达到某一个排位到底应该报多少销售额,进而在内部沟通得出一个各方均可以接受的数值。

规模冲动下的拿地压力

鉴于二三线房企追赶规模的诉求十分强烈,它们在今年的土地市场上也较头部企业更加激进。加之疫情之后资金面较为宽松,使得上半年土地市场率先回温。

根据中原地产研究中心统计数据,今年截至6月29日,50城卖地2.18万亿元,同比上涨11.6%,刷新历史纪录。其中,杭州卖地1639亿元,上海卖地1313亿元,北京卖地1143亿元,广州卖地1015亿元,36个城市卖地超过200亿元。

6月以来,多个地方出现了高地价项目。11日,温州一宗商住用地经过16家房企116轮竞价,最终以上限价36亿元、楼面价26385元/平方米被拍出。12日,厦门出让的一住宅地块以50603元/平方米的成交楼面价创下了厦门新单价纪录。15日,徐州出让的一住宅地块最终以总价24.11亿元、138.45%溢价率成交,796轮竞价让其成为今年竞争最为激烈的地块之一。

根据第一财经记者不完全统计,包括北京、深圳、成都、宁波等城市的土地市场,均出现了100轮以上的竞拍现象。土地市场火爆背后,是来自二三线房企的积极补仓需求。

“我们在上半年就完成了全年拿地指标,当时疫情期间我们坚定看好后市,积极拿了很多地。不过,下半年我们还会拿地,只是会放慢一点节奏。”一家TOP50房企总裁向记者透露。

中国指数研究院数据,2020年1月-5月,中国奥园(03883.HK)、龙光集团(03380.HK)、建发股份(600153.SH)、祥生地产、首开集团(600376.SH)同期拿地金额分别为120亿元、304亿元、203亿元、128亿元、123亿元,同比增幅达215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。而这些企业的共同特点,正是身处于二三线。

相比之下,许多大型房企拿地则更加谨慎。第一财经记者统计发现,前五月,碧桂园(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、绿地控股(600606.SH)、金地集团(600383.SH)等规模房企拿地金额均同比下降,跌幅分别达65.05%、43.17%、27.06%、30.52%。

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