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6月龙头房企业绩飘红超预期 下半年仍存隐忧

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在市场基本面稳健背后,房企的分化也正在悄然加剧。一方面是TOP10房企表现优异,遥遥领先大市,另一方面尾部房企规模加速缩减,行业的集中度不断加强。

超预期复苏的楼市行情延伸到了股市。7月1-2日,地产股连续两日大涨,传递出了市场对房地产乐观的信号。

5、6月份的楼市热度,大大超越了此前的预期,碧桂园、恒大、万科、绿城等龙头依然实现了不错的业绩,这一切,随着6月末克而瑞排行榜的公布和恒大等公司的业绩预告,反映到了股市。

上半年楼市乐观收场,但展望下半年,房企依然面临不小的压力。疫情、宏观经济“偏冷”等复杂环境下,房企去化艰难、现金流承压,又加上是偿债高峰年,不少中小房企徘徊在破产的边缘。

在6月30日的万科股东大会上,万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜都特别强调,面对不确定的市场,万科的财务原则是“现金为王、手有余粮”,以应对可能的危机,或寻找并购的机会。

市场突然乐观了

下半年刚一开场,低迷许久的地产股突然爆发。7月1日,A股房地产板块涨幅高达5.13%。7月2日,房地产板块继续走强,涨幅达到3.57%,其中,泰禾、绿地、金科三家房企更是连续两日涨停。

中国综合研究院旅游与地产研究中心宋丁认为,地产股大涨的原因,除了7月1日央行下调再贷款、再贴现利率因素以外,多家房企发布的上半年销售业绩超出业内预期,也大大提振了市场信心。

光大证券指出,当前宏观流动性充裕,资金面边际改善,得益于银行按揭投放路径依赖、疫情积压需求集中释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温,短期销售反弹明显,为地产股基本面持续修复奠定基础。

上半年尤其是一季度,由于疫情黑天鹅事件来袭,楼市骤然入冬,房企的日子并不好过。地产股也较为低迷,A股房地产板块整体涨幅仅为0.32%,投资者大多持悲观态度。

但魔幻的是,3-5月市场逐渐企稳并快速恢复,进入6月后,市场加速回暖,去化加快。6月单月,百强房企全口径销售额达到14517.2亿元,同比增长13.8%。

2020年转眼过半,房企交出的上半年成绩单却实现“反转”,给投资者带来惊喜。

上半年,恒大实现销售额3488.4亿元,销售面积3863.2万平方米、销售回款3120亿元,分别同比增长23.8%、47.5%、66.5%。其中,合约销售额及销售回款数据均创下了恒大历史同期最高。

而碧桂园依然卫冕销冠。克而瑞数据显示,碧桂园上半年的销售额3723.1亿元,同比去年(3895.4亿元)略有下降,但依然领跑同行。随着疫情影响逐渐消退,碧桂园业绩快速修复,刚过去的端午小长假,碧桂园权益认购金额达到108亿元,同比增长50%。

万科的销售排名出现了下滑,但仍以3180亿元位居第3。万科总裁祝九胜在6月30日的股东大会上表现出了力争上游的决心:“我们努力做到数一数二,领先领跑。”

2019年销售金额首次进入TOP20的金茂,在疫情期间上升迅速,以1028.7亿元位居12,51%的年度业绩目标完成率,在龙头房企中也位居前列。

此外,世茂、绿城、禹洲、花样年等部分房企也表现不错,累计业绩同比实现逆势增长。如金地、世茂、招商蛇口上半年业绩分别同比增长19%、10%、9%,有力地激发了市场情绪。

整体来说,百强房企销售恢复情况好于预期。上半年销售额达到44973亿元,同比微降1.1%。在疫情之下,取得如此成绩,已是超乎预期。

易居中国CEO丁祖昱指出,2020年仅过去半年,全国千亿房企已达到13家,这一数字比2019年上半年增加1家,较2018年增加了6家。

丁祖昱感叹说,今年上半年的房企销售超预期。二三月份的时候对销售的预测还是偏保守的,认为受疫情影响,房企销售不可能出现和去年同比上升的情况,但没想到一部分头部房企的回升速度非常快,甚至超过了去年同期。

下半年仍存不确定性

在市场基本面稳健背后,房企的分化也正在悄然加剧。

一方面是TOP10房企表现优异,遥遥领先大市,另一方面尾部房企规模加速缩减,行业的集中度不断加强。

海通证券指出,对比2019年和2020年1-6月操盘口径销售门槛,上半年房企1-10强门槛值上升7.0%,而51-100强门槛值下滑幅度高达12.5%。而这一趋势也将蔓延至下半年楼市,进一步加强行业集中度。

同时,下半年楼市还存在来自行业和宏观经济环境的多重影响。

对此,中信建投表示担忧:“新冠疫情冲击明显,全球经济整体降速,影响部分居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出;房企还债高峰来临,部分中小房企信用风险提升;办公楼出租率及租金水平下降;消费支出水平有可能会影响零售和仓储物业租金水平。”

丁祖昱进一步补充道:“房企利润从评估增值到减值,持有型资产规模较大的企业要做好减值准备:有一点我认为需要特别提醒,从全年利润角度来看,今年受疫情影响,商业和写字楼的评估,可能会出现减值。所以持有资产规模较大的房企要做好减值准备。”

6月30日,万科股东大会中,万科总裁祝九胜表示:“当前外部环境呈现高度的复杂和不确定性,中长期来看行业已经步入存量竞争时代,市场从卖方市场转变为买方市场,对企业综合实力的考量更加严峻。但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会。”

但房住不炒基调不变,丁祖昱认为,只要房地产能够稳住,整体经济也能够企稳。

比如土地出让金和房地产直接税收直接影响地方财政收入。上半年50大城市卖地2.29万亿,同比增17.3%;若按销售金额10%去粗略估算房地产税收,去年约16万亿的销售额,约有1.6万亿税收,这两项对财政收入的影响是巨大的。

因此,平稳健康发展,是房地产行业的基调,也是底线。在这样的认知基础上,才能对行业趋势做出清晰的判断。

克而瑞指出,虽然上半年市场快速复苏,但下半年市场仍需要较长时间恢复,加上疫情的不确定性,行业整体去化承压,三季度成交量可能会有所回落,预计2020年全年销售规模将微降5%左右,销售金额与去年将基本持平。

而对于未来,龙头房企已早早做好准备。如万科郁亮、祝九胜都特别强调,当前万科的财务原则是“现金为王、手有余粮”。

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