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回访|海南三亚被拆小区租户要求退还租金,产权方无力解决

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“我们要问清楚金阳光违建是谁造成的,谁是金阳光的主人,谁应该承担责任?我们只是花了钱租房子,现在房子没了那就应该退我们租金。”2020年1月,来自北京的徐翠英和租用了金阳光小区的其他邻居再次来到海南省三亚市农业局。

金阳光小区位于三亚市崖州区,是三亚市农业农村局下属三亚市热带农业科学研究院(下称“热科院”)“三亚市现代农业科教园”项目中的配套设施,规划为二类居住用地,包括职工安置住宅、教师学员宿舍等,总用地面积约为3.52万平方米,规划总建筑面积4.548万平方米,限高20米。2015年7月7日被三亚市执法部门大部分拆除。与住宅小区同期被拆除的,还有农业科教园规划中的培训中心、展览馆、温泉公园景观设施等。(详见澎湃新闻此前报道:从主动招商到强拆违建:三亚一农业项目如何建起了住宅小区?)

2018年9月28日,最高人民法院判决三亚市综合行政执法局实施强制拆除行为存在诸多程序违法,2020年,澎湃新闻再次来到三亚,租下了金阳光50年使用权的1400多户“业主”,依然没有等到答案。


被夷为平地的科教园项目;远处是生机勃勃的城镇建设。  视频截图:澎湃新闻记者 李知觅 郭心如

“业主”:搬到小区附近守着

时隔大半年,再见到66岁的李景奎时,他已经从三亚市区与人群租的房子搬到崖州区原金阳光小区附近。2014年7月,李景奎选择28万元租下20年一套47.95平方米的金阳光小区房产,从而成为了小区的“业主”之一。

一是原来租住房子在火车站附近,已经拆迁了,他很难再找到租金一样便宜的房子。二是许多原来的金阳光“业主”在崖州居住守着房子,和大家在一起可以减少一些寂寞,能互相照应,也能更快知晓关于金阳光的消息。“这里还有友情。”他说。

“在崖州没有什么废品好捡,现在只能全靠2000多元的退休工资了。”李景奎说。因为患有糖尿病等病,工资要省下来买药,李景奎日常以素食和粗粮为主,偶尔去较远的码头买点便宜的鱼回来。崖州的阳光比市区更加猛烈,比起去年4月的样子,他黑了一些,也消瘦了许多。

租的房间是宽敞了些,进门是捡来的冰箱,水泥墙上挂着他捡来的钟,屋子一角挂着的几件汗衫是他全部的衣服。因为房间没有洗澡的条件,他隔几天会和邻居一起去原金阳光小区已被拆除的温泉池,舀水擦身。看着自由流淌的泉水,他感到一些羡慕。

除了搬家的变化,李景奎和其他“业主”的生活一如往常,还在为被拆掉的房子而奔波。2019年冬季到2020年春节前,65岁的徐翠英和其他几位业主从北京、贵州等地来到三亚,便宜租了朋友在崖州的房子。几个姐妹同吃同住,也一起去金阳光小区的产权方——三亚市农业局,要求退还租金。


李景奎和他全部的家当。  视频截图:澎湃新闻记者 李知觅 郭心如

三亚农业局:无力退还租金

2020年1月14日,面对徐翠英等“业主”,三亚市农业局局长马业仲因开会表示无法接待,办公室主任陈太杰则是电话找来三亚市热科院办公室主任蔡儒平负责答疑,“整个农业局没有人比小蔡更了解金阳光被强拆始末”。

此前一周,“业主”代表向三亚市农业局正式提出退还租金的要求。此次,“业主”还向三亚市农业局提出“20问”,针对三亚市政府对三亚现代农业科教园的立项,控制性规划、详细规划的批复真实性;三亚市农业局、热科院因自身资金困难而未投入一分钱,并在项目开始前就收到承包商三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司1000多万元,用于热科院员工补交社保等,一一进行了确认。


金阳光小区“业主”正在整理资料。目前,1400户“业主”仍在为维护自身权益作着努力。   视频截图:澎湃新闻记者 李知觅 郭心如

澎湃新闻看到的这份《20问》提及:

为何三亚市农业局作为主管单位不主动不及时整改完善项目,反而向公安局举报项目违建;

为什么报案之后,公安局撤案,项目又闪电复工;

“业主”在收到限期离开的通知后,启动法律程序且法院已经受理的情况下,时任市长张琦“拍板拆除金阳光”,是否下达了正式文件?

这些问题并未获得农业局的现场回复。

春节过后3月20日,澎湃新闻记者致电三亚市农业局办公室一名工作人员,确认三亚市热科院已向三亚市农业局上报了材料,三亚市农业局也已将材料上交至三亚市政府办公室。“市里如果有指示会直接联系热科院的,文件也只是抄送农业局”。这名工作人员表示。

3月23日,记者致电蔡儒平,他告诉记者,“热科院只是把‘业主’的诉求形成了材料上报,没有具体方案,我们无力解决。”

作为代理律师参与了其中一个诉团上诉,直至最高院判决的北京圣运律师事务所律师王有银认为,该项目为三亚市农业局招商引资项目,且由三亚市农业局审批上报,作为主管部门对项目负有责任。“业主”要求三亚市农业局退还租金的诉求有合理性。

事实上,早在2015年1月,三亚市住房和城乡建设局就已经发函要求三亚市农业局退还购房款。

澎湃新闻记者拿到的一份三亚市住建局下发的《关于三亚市现代农业科技园项目违建、违规销售情况的函》(三住建函【2015】129号)显示,三亚市住建局2015年1月4日接到住建部转海南省住建厅的举报件,农业局下属单位三亚市优质蔬菜开发中心(注:2012年10月6日,三亚市蔬菜中心与三亚市南红农场、三亚市农业科学研究所重组为三亚市热带农业科学研究院)与三亚广励智信投资置业有限公司合作开发的“金阳光温泉花园”存在违建和违规销售问题。三亚市住建局调查查明该项目“没有任何规划、保建手续,属于违建,且在划拨的土地上建设房屋,并在未取得商品房预售许可证的情况下,按商品房出卖,属违规销售。”“基于此,请三亚市农业局责令蔬菜中心和合作方停止违法建设、销售行为,退还购房款。”


对这份文件,蔡儒平表示不知情。上述三亚农业局负责与媒体对接的工作人员也表示,“不清楚此事”,与此同时,他还表示这件事情应该由热科院负责解决。

“我们单位哪里有钱退?”蔡儒平此前向记者表示,前期从承包商玉井公司那里收到的拆迁费、安置费,50年承包期一头一尾两个10年的土地租金,1000多万元已经在立项之初就被三亚市热科院用于补缴在职职工和离退休职工的社保。

而根据三亚市住建局一份文件号为三住建【2015】1165号的报告显示,至2015年5月21日,广励智信已向外以租代售1382套,涉及金额3.2亿元。

那么,这笔钱又去了哪里?

对此,无论是农业局还是热科院相关人士,都没有给出解释。


项目早期推动者张德文:

2020年1月13日,澎湃新闻见到了整个金阳光项目的早期推动者,三亚市农业农村局原党组成员、三亚市热科院原院长张德文。羁押4年6个月后,张德文于2019年底被释放,而此时其判决书刚刚下达。

2019年11月18日,三亚市城郊人民法院一份判决书显示,张德文犯国有事业单位人员滥用职权罪,判处有期徒刑三年六个月;犯受贿罪,判处有期徒刑三年六个月,并处罚金40万元。数罪并罚,决定执行有期徒刑四年六个月,并处罚金40万元。判决执行以前先行羁押的,羁押一日折抵刑期一日。

虽然已经“刑满释放”,张德文在拿到判决书后却决定提出上诉。2020年7月7日,三亚市中级人民法院通知,张德文、玉井公司所涉及的金阳光项目案件将于7月29日开庭。

“我还要申诉,继续申诉、我必须要把这个事情弄清楚,要还我个清白,要还这个事实一个清白。我们这个项目,这么好的项目就白白葬送了,那些个老百姓、企业,还有那些个老人拿的养老钱,投进这个项目,就白白地砸碎了、砸掉了,我于心不忍。”张德文表示。


张德文       视频截图:澎湃新闻记者 李知觅 郭心如

“这个项目是政府项目,本身应该是政府投资,不需要企业投资的,但是市里、农业局没有钱,让热科院通过土地资源招商引资,代替市政府投资。企业出租(居住用地上的)房屋的租金是用于这个项目的建设,都是经过市里领导批准同意的。这个项目出租房子的部分是经营性质的,政府又不给其他收入,投资了几个亿,企业靠什么获取收入?在经营范围内的经营所得,是正常的、合法的。热科院作为农业局的下属单位,只是服从和配合这个项目,配合企业按照政府的要求把政府的项目做好,按照规划要求去进行建设。职工有房住,有养老保险、医疗保险交,有工作、能就业,这是我们当初的目的。”张德文说道。

2011年1月6日,三亚市发展和改革委员会核发了三亚现代农业科教园的备案表。备案表显示,项目法人名称为三亚市优质蔬菜开发中心,项目占地300亩,总建筑面积8.36万平方米(职工宿舍的建筑面积为9600平方米)。开工时间2011年3月,竣工时间2013年10月。项目总投资1.889亿元,其中,自有资金0元,银行贷款0元,其它来源1.889亿元。


张德文的判决书显示,张德文身为国家工作人员,利用职务便利,收取贿赂140万元,数额巨大,已构成受贿罪。对此,张德文表示,这笔资金中110万元已经于2014年3月退还,而另外30万元他则表示否认。

张德文称,2014年4月15日,其被停止工作,纪委监察局对张德文立案调查。当时工地现场只建了6栋框架结构房子,其中3栋封顶,3栋没封顶,另外还有3栋楼打了地基基础,这都是半拉子工程,也不能住人。

“这个项目当时没有出租,没有造成社会危害,完全可以按照科教园的项目正常建设,有些个房子可以改为科教园的员工宿舍、教学楼,还有展馆,或者改成其他的建筑都是可以的,当时如果停下来集体解决处理,这个事情就不会发生后来这一系列的问题,法院判我滥用职权罪,在我停职之后,项目造成那么大影响,又该谁来负责?”

值得一提的是,此时,金阳光小区算上地基只有9栋楼。到了最终拆除之时,广励智信共建设了17栋楼房,总建筑面积约11.478万平方米,超出了原规划近7万平方米。

与此案有关的,2017年6月19日,原三亚市综合行政执法局局长周乃武因因犯滥用职权罪、犯受贿罪,数罪并罚,决定执行有期徒刑11年,并处罚金人民币100万元。

刑事判决书显示:2014年6月-8月之间,热科院并无向玉井公司、广励智信发过任何通知。而金阳光小区正是在2014年9月后重新开工建设的。根据热带农业科学研究院提供的《关于加强科教园建设项目管理停止违规建筑的通知》、《关于责令停止违法行为的通知》、《解除合同通知书》、《撤销对玉井公司所有授权委托的通知》、《关于转发三亚市综合执法局行政处罚告知书的通知》、《公告》及《申请停止玉井公司违法行为建设的函》,证实该院于2014年3月17日、3月24日、4月24日、5月5日、5月16日、5月28日、9月23日、11月18日、12月15日和2015年2月2日下发通知要求玉井公司、广励智信停止违法建设和销售、接受处罚;……于2014年4月24日、5月5日、9月23日、12月15日和2015年2月5日、2月9日申请崖城综合执行局、三亚市综合执法局、崖州区政府对该违法建设行为依法停止。

根据上述判决书,三亚市热科院第一次发出的要求停止建设的通知是2014年3月17日。此外,根据2018年9月最高院的判决书,三亚市农业局在2014年3月18日向公安局报案。

根据澎湃新闻此前调查,2014年9月,三亚市公安局经济侦查科对宋金皓合同诈骗罪不立案,宋金皓重新启动项目。在广励智信复工之后,三亚市热科院依然不断发函,但三亚市热科院及三亚市农业局却没有实际上阻止项目继续建设。

周乃武判决书中有一份来自广励智信现场经理刘某宇的证言。刘某宇主要负责现场安全生产、工程质量监督,直到2015年5月离开该公司。证言显示,2014年3月份,三亚市综合行政执法局有查处过,刘某宇记得给公司下发过相关的文书,但不是其签收,并对建设好的建筑物进行丈量登记。在执法局对金阳光项目进行查处后,因为断水断电基本上就停工了。大概过100天左右,宋金皓告诉其水电马上就通了,让其组织工人施工,没过多久,水电通后,就继续施工。第一次执法局查处后,后面还来过现场,刘某宇接待过一两次,他们每次来都是把文书交给刘某宇,让其交给公司。因为宋金皓说过不要在文书上签名,其就把文书让司机带给宋金皓,至于公司怎么处理,其不清楚。……执法局在2014年3月份就对金阳光小区项目进行查处。在这之后广励智信还能继续建设,其都是按照宋金皓的指令来进行的。至于宋金皓通过什么关系、找过哪些人来理顺,其不清楚。

不惜代价拆违

据张德文表示,这项目的拆除是由2014年10月到任三亚市委书记张琦指示。(编注:2014年10月,张琦任三亚市委书记。2016年11月起,张琦任海口市委书记。2019年9月6日,张琦涉嫌严重违纪违法,接受中央纪委国家监委纪律审查和监察调查。2020年3月,最高人民检察院依法以涉嫌受贿罪对张琦作出逮捕决定。)

是张琦指示拆的,拆了之后1000多人上访,造成的影响很大。”张德文这样表示,“我们职工是大失所望,当年为了职工建立房子,职工都支持我的工作,当时的领导去项目开工典礼的时候,所有的职工都在场,大家都欢呼雀跃的,说‘终于有房子住了,有希望了,我们单位好起来了’。我在2015年被抓前,我说让职工先搬进去住,没有被上层领导批准。2015年到现在又5年过去了,职工仍然是住在危房、破房、烂房子里,没有办法,他们也没有钱去买房子,这些人非常痛苦,水深火热,我也无能为力解决。”

不过由于此后一直在看守所里,张德文表示对于全国各地租户的情况,并不清楚,也无法解决。

根据《中国新闻周刊》今年3月的报道,2014年10月,张琦跻身海南省委常委,一个月后告别儋州,重返三亚担任市委书记。彼时三亚市委书记一职已空缺308天,张琦的到任,被外界认为“有望化解三亚发展的重大瓶颈”。“重大瓶颈”指的是三亚经济对房地产业的过度依赖。数据显示,2013年三亚税收收入58.7亿元,其中旅游服务业贡献比为11.5%,房地产业贡献比则高达63.7%。

作为海南旅游主阵地,国际旅游岛政策甫一推出,三亚便迎来房价暴涨。“房价涨了,老百姓就拼命盖(自建房)。建筑成本只要每平方米2000元,但当时房价已经涨到每平方米两万元以上。”接受《中国新闻周刊》采访的地产老板说。

面对城建乱象,三亚一方面致力于产业转型升级,另一方面集中整治违建的“铁锤行动”。张琦到任后,继续选择拆违为突破口,对外宣称“将用三到五年时间,把违建的问题彻底解决”。根据三亚市综合行政执法局公布的历年拆违数据,张琦上任后,“铁锤行动”得到火速推进:2015年到2016年的两年时间里,三亚的拆违面积为765万平方米,是此前5年拆迁数量的近5倍。

《中国新闻周刊》援引一名已经退休的三亚副市长的看法表示,张琦不惜代价推进拆违的原因,与他一贯胆大敢为、追求政绩的风格有关。

2020年7月9日,据央视新闻,广东省广州市中级人民法院一审公开开庭审理了中共海南省委原常委、海口市委原书记张琦受贿一案。广东省广州市人民检察院起诉指控,2005年至2019年,被告人张琦利用担任海南省三亚市副市长、中共三亚市委副书记、海南省旅游局局长、中共儋州市委副书记、儋州市市长、中共儋州市委书记、中共海南省委常委、中共三亚市委书记、中共海口市委书记等职务上的便利,为有关单位和个人在土地开发、项目承揽、工程推进等事项上提供帮助,单独或通过其近亲属收受上述单位和个人给予的财物,共计折合人民币1.07亿余元。

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