净利润坐“过山车”，荣安地产剥离物业公司止损

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市道不好，一些日子难过的中小房企正在考虑变卖资产来帮补下难看的业绩。

7月16日，荣安地产宣布，该公司及宁波荣安房地产开发有限公司拟与宁波香安企业管理有限公司（以下简称“香安企管”）签订《股权转让协议》，将宁波荣安物业服务有限公司（以下简称“荣安物业”）的100%股权转让给“香安企管”，交易价为3127万元。

“香安企管”为荣安地产实际控制人王久芳控制的企业，这相当于是王久芳一笔左手倒右手的买卖。

针对本次转让物业公司，荣安地产一内部人士在7月17日向时代财经表示，公司主要是为了专注于房地产开发主营业务，而且物业公司的经营比较复杂，劳动用工风险一直比较大，疫情期间更甚，剥离后可减少上市公司的经营风险。

易居研究院分析师严跃进也认为，如果一家物业公司持续经营但又表现不好的情况下，进行剥离可以相应降低成本。

剥离物业公司止损

在2020年前，荣安物业一直为上市平台贡献业绩。2017年-2019年，荣安物业净利润分别为497.33万元、899.33万元、2784.52万元。但2020年一季度净利润急转之下，跌至-577.35万元。受此影响，2020年一季度上市平台荣安地产的净利润也出现了96.64%的跌幅，为1970.99万元。

显然，现时的荣安物业已经成为上市公司的负累。实际上，若扣除非经常性的投资收益，荣安物业2019年的净利润仅598.14亿元，较2018年下滑33.49%，已经在走下坡路。

谈及荣安物业表现越来越差的原因，上述内部员工将其归结于物业公司庞大的用工成本。“物业公司经营比较复杂，工种繁多，有保安、清洁、绿化等，员工数量很多，导致劳动用工风险日益加大。尤其疫情以来，物业公司招工很难，而且工资也在提高，人工成本自然也更高。”

据时代财经了解，截至2019年底，荣安物业员工共计835人，占上市公司员工总数的52.35%，超过一半。该内部员工表示，正由于疫情期间荣安物业营收有所下降，同时人工成本较同期有所增加，导致一季度出现亏损。

该员工同时强调，本次剥离荣安物业并非是为了分拆上市，而是剥离后有利于上市公司精简工作人员。

实际控制人王久芳接盘也是诚意十足。荣安物业评估后的全部权益价值为3127万元，账面值为117.59万元（合并口径），评估增值3009.41万元，增值率高达2559.24%。

交易完成后，上市公司荣安地产将获得3009.41万元的投资收益。荣安地产称，该笔资金将用于补充公司流动资金，提升人均效能，提升公司整体毛利率及净利率。

荣安地产业绩“过山车”

作为行业内典型的中小房企，荣安地产近年的发展不算稳定。

年报显示，2017年-2019年荣安地产营业收入分别为42.64亿元、39.68亿元、66.63亿元，净利润分别为5.42亿元、6.08亿元、18.89亿元。及至2020年一季度，营收、净利润又出现双双下跌，降幅分别达到73.28%、96.64%，录得4.99亿元、1970.99万元。

若从销售规模来看，荣安地产近年一直呈增长趋势，权益住宅签约收入从2017年的53亿元一直上涨至2019年的201亿元，权益销售回款从2017年的52亿元上涨至2019年的170亿元。

但即便销售和回款在增长，由于在拿地上的大手笔投入，荣安地产的资金状况并不算太乐观。

2017年，荣安地产在土地市场上的投入明显加大，当年拿地数量为15宗，比前一年的8宗增加了近一倍。2018年新增土地继续增加至20宗，2019年略有减少，为16宗。

2017年-2018年，荣安地产经营活动产生的现金流净额一直为负，且跌幅非常大。其中2017年为-2.62亿元，同比跌244.2%；2018年为-27.16亿元，同比暴跌937.44%。2019年稍稍回正，为4.68亿元。

与此同时，荣安地产的负债规模也在持续攀升。年报显示，2017年荣安地产负债总额为89.57亿元，2018年增加至195.47亿元，同比增长118.2%，2019年再增加70.17%至332.64亿元。资产负债率也从67.9%增加至2019年的83.1%。

2020年一季度，荣安地产经营活动产生的现金流净额又打回原形，同比跌27.78%至-3.46亿元。加上营收及利润的双双下跌，荣安地产此时出售表现不佳的物业公司并不难理解，毕竟既可增加现金流，又可实现减负。

根据荣安地产计划，2020年该公司拟实现住宅销售签约收入约260亿元，销售回款210亿元，新增超过120亿元金额的权益土地储备。但克而瑞榜单显示，2020年上半年荣安地产操盘金额仅54.4亿元。

上述内部人士称，今年一季度大部分房企都有受到疫情影响，一季度的下滑是暂时的，应该从全年看才更加客观。至于销售情况，其表示，公司从3月份开始就已慢慢恢复，具体数据不方便透露。

据时代财经统计，目前45家已经披露半年业绩预告的房企中，仅有中南建设、美好置业、亚太实业、渝开发等7家房企预计净利润同比将上升，天保基建、津滨发展、*ST大港等5家房企扭亏。其中，海航投资降幅高达3909.95%—5048.55%，净利润预计为负2626.03万—3410.82万。