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法拍房增多源于“断供潮”?深圳样本有意外发现

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“疫情下,最近又听说断供潮来临,法拍房可能会增多,要是位置、价格合适的话,我也想去竞拍。”在深圳工作4年多的90后吴锦对第一财经记者说道。她表示,进行司法拍卖的住宅房屋价格一般低于市场价,如果房源增多了,真的可以好好挑一挑。

深圳一直是全国楼市的风向标。第一财经记者根据阿里拍卖网公布的数据统计发现,近三年来,深圳的住宅法拍房数量呈上升趋势。从2017年到2019年,深圳法拍房在阿里拍卖网上每年的挂牌总量分别是1359套、1932套以及2139套,截至目前,深圳在该平台拍卖的房产数量已经超过了6500套。

而且,全国各地的法拍房数量也在逐年上涨。阿里拍卖网的数据显示,2017年、2018年以及2019年,全国各地在该平台上挂牌的法拍房数量,分别为18.58万套、23.85万套以及29.97万套,挂牌数量还在逐年递增。截至目前,全国法拍房的拍卖总量已超过119.6万套。

这一数字受到了市场关注,综合疫情影响,不少人再次抛出了一个疑问,法拍房的数量上升,是否与楼市“断供潮”有关?

然而,第一财经记者在深圳2月到7月500余套房源中,随机选取了其中400套房源为研究样本,根据法拍房的拍卖裁决书,统计了这400套法拍房的来源信息,并结合对业内人士的采访,得出了一个比较意外的答案。

样本显示:断供导致的法拍房源比较少

从此次样本统计结果来看,在400套房源中,由金融机构借贷纠纷导致的法拍房有259套,占比6成以上。

在这259套房源中,记者通过查看拍卖裁决文书及中国裁判文书网发现,绝大多数房源此前都做了房产抵押贷款,后因还款逾期而导致房产被拍卖。

不过,一个比较意外的发现是,在这400套房源中,并没有出现市场上热议的断供房源,即没有这种仅是因为拖欠银行月供或直接断供导致房产被拍卖的案例。

“由于断供导致司法拍卖的房产数量其实并不多。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受第一财经记者采访时表示,“一般来说,按揭购房主要是用来自住的,按揭者是否有能力按时还款也是经过银行审核的,一般情况下人们都能按时完成按揭贷款,除非个别利用高杠杆的炒房客。”

河南开拍助手网络科技有限公司法人代表王刚也持类似观点,他告诉第一财经记者,单纯因为断供而导致房产被拍卖的情况比较少,但是也有,这种情况一般出现在三四线城市。

王刚向记者提供了一个他刚接触到的断供法拍房案例:2017年,河南省新乡市某市民张女士在银行办理了个人住房贷款29.8万元,期限20年。截至2020年6月,张女士累计拖欠银行4期贷款。鉴于张女士的贷款存在风险,还款意愿、还款能力较差,并且还出现了其他诉讼,最终对张女士的房子进行了拍卖处理。

王小嫱告诉第一财经记者,多数被拍卖的房产还是由于债务纠纷,在经济形势不乐观的情况下,中小企业的资金流动性变差,中小企业主就会拿房子抵债。

王小嫱补充道,但不可否认的是,阿里平台上房产拍卖数量的激增,和它自身平台的发展也有密切的关系。2019年初,全国已有99%的法院入驻阿里拍卖,平台上城市范围的扩大,必然带来法拍房数量的增加,但这并不能直接说明断供潮的来临。

阿里拍卖网显示,截至目前,已有31个省市3438家法院通过阿里司法拍卖平台进行涉诉财产处置。2019年阿里拍卖网的法拍房挂牌量大约是2017年的1.6倍。

金融机构借贷纠纷成法拍房来源主因

随着法拍房挂牌数量的逐年增加,“断供潮”一说几乎每年都会被市场提及。

“所有的经济纠纷,到最后都可能会拍卖房子。但是大家只关注断供,其实,断供只占到很小一部分。”广东华商律师事务所律师周争锋直言。

第一财经记者在统计过程中也发现,法拍房来源,大致可以归为:金融机构借贷纠纷、民间借贷纠纷、合同纠纷、破产清算、财产纠纷、司法没收等。在统计的400套样本房源中,金融机构借贷纠纷、民间借贷纠纷以及合同纠纷,成为了今年上半年深圳法拍房来源的“三巨头”。其中,因金融机构借贷纠纷而拍卖的房源有259套,占统计总数的64.75%;而民间借贷纠纷导致房产被拍卖的有68套,占17%;合同纠纷引发的法拍房占12.5%。

“我们经办过户的法拍房,90%以上处于抵押状态,其中大部分是抵押给银行以及其他金融机构,小部分是抵押给个人。”王刚根据自己多年的法拍房开拍助手从业经验,对第一财经记者说道,“绝大多数被拍卖的房产都存在抵押情况,尤其是把按揭贷款结清之后重新办理抵押贷的房产,甚至有的还办理顺位抵押(俗称“二次抵押”,是指将已做抵押获得贷款后的房产,其市场价值大于所抵押债务的余额部分再次抵押贷款),其实都有很大风险。”

王刚介绍,业主通过房产抵押,一般可以贷到房产市值70%的贷款,然后再追加信用贷。每当到了贷款还款期的前一个月,大部分业主就要用过桥资金(一种短期资金的融通,期限以六个月为限,是一种与长期资金相对接的资金)将贷款还上,还款之后将这部分资金再贷款出来。有很大一部分法拍房就是因为企业经营不善或者过桥资金不到位,银行缩减贷款,业主资金断裂,最终导致房产被拍卖。

深圳某国有银行贷款经理曾先生告诉第一财经记者,一直以来,深圳个人住房按揭不良率最低,房子的居住属性导致贷款人省吃俭用供楼。实在不行,将房子转抵押贷款再坚持一段时间,或从民间借款来还月供。

此外,深圳甚少出现因断供而进行司法拍卖的房屋,也与近年持续上涨的房价有关。乐有家研究中心数据显示,十年间深圳房价总涨幅178%。房产的强保值增值能力,增强了供房一族竭力去还清月供的动力,不至于走到房屋被拍卖的境地。

深圳一家银行分行负责贷款审核发放的钟姓人士向第一财经记者表示,今年疫情期间,他所在的分行有出现个别供房者断供现象,因其所在企业破产、临时被裁员,又一时间筹款无门,于是走到了断供境地。

“我们也会综合评估还贷者的还款能力、征信情况等,做好区别对待,适当延长借款人贷款期限。毕竟,部分贷款人也是因意外事件导致不能及时还月供,银行也不想借款人撑不下去,走上漫长的拍卖还款之路。”不过,他同时也强调,这种情况一旦在分行出现,哪怕只是极少数案例,都是非常敏感的金融风险信号,银行势必是要更审慎对待的,做好不良贷款可能反弹的应对准备。

此外,第一财经记者注意到,全国借贷纠纷案件数量也是逐年增多。威科先行法律信息库资料显示,2017年、2018年以及2019年全国金融借贷案件数量逐年上升,分别是91万起、99.4万起以及115.3万起。而民间借贷案件,数量更为庞大,从2017年到2019年,每年案件数量同样上涨,分别是272.1万起、316万起以及342.9万起。

断供导致的法拍房数量增多?

值得关注的是,第一财经记者发现,深圳今年前4个月在阿里拍卖平台上挂牌的法拍房总量仅362套,平均每月不足100套。而从5月开始,法拍房挂牌数量开始增加,每月法拍房的数量都在100套以上,而目前确定在7月开拍的法拍房数量更是有近190套,法拍房数量增加迅速。

蓝鲸法拍总经理王胜蓝告诉第一财经记者,出现这种现象是因为受疫情影响,年初很多法院的处置流程和拍卖流程都受到了影响。例如法官没法出差办理各种送达、公示手续以及笔录协调手续等。即便有需要上线拍卖的法拍房,也有很多因为没法组织看样,拍中后没法走后续流程而暂缓或者撤拍。

“若受疫情影响出现断供现象,但要想在法拍房市场上出现挂牌,短则数月,多则几年。”王胜蓝表示,法拍房都是纠纷违约引起的,但是从纠纷违约的判决到最后进行法拍,一般需要一段时间处理后才会出现在大众视野里。所以即便是今年受疫情影响有断供现象,也不会这么快在法拍房市场上出现。

上海明伦律师事务所合伙人王智斌也表达了类似的看法,他认为,何时在市场上有可能出现断供引致的法拍房,取决于债权人提起诉讼的时间、判决生效的时间、债权人申请执行的时间等等诸多因素。

“最理想的情况下,从债权人提起诉讼到执行拍卖房产,周期不会低于六个月。也就是说,断供房最快入市交易也是今年年底了。”他表示,目前是不大可能出现的。

那么,今年受疫情影响而导致断供的法拍房数量是否会增多?王小嫱对此表示,法拍房的来源有多种,断供房源占的比例并不高。疫情对经济产生一定的影响,未来法拍房的数量可能会有所增加,断供法拍房数量也会有一定增加,但预估因断供导致的法拍房数量增加得不多。

(文中采访对象吴锦为化名)

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