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LPR三个月不变,房贷一族怎么选?

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LPR三个月不变,房贷一族怎么选?

上半年两次“降息”,百万贷款30年期的月供省90元;分析:下半年仍有一定降息概率

7月LPR报价出炉。7月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新数据,1年期LPR(贷款市场报价利率)为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,均已连续三个月“原地踏步”。

今年LPR在2月、4月曾两度降息,1年期LPR年内累计下行30个基点,5年期以上LPR累计下行15个基点。对有非公积金贷款的“房贷一族”而言,8月底前需要在LPR和固定利率间作出选择。

由于转换后并非立即生效,假设选择挂钩LPR,重定价日在明年1月1日,若到今年12月,LPR报价仍延续现有利率,则明年全年100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款,月供可省90元。从理论上来说,下半年LPR利率还会不会降,关系着明年的月供多少。

LPR连续第三次“原地踏步”

自去年8月LPR报价机制改革以来,至今年7月共报价12次。其中,1年期LPR下降过4次,分别在去年9月、11月和今年2月、4月,分别下降5bp、5bp、10bp、20bp;5年期以上LPR共下降过3次,分别在去年11月和今年2月、4月,分别下降5bp、5bp、10bp。

可以看出,今年LPR下行的幅度相对更大。业内人士分析称,受疫情影响,一季度经济出现负增长,“降息”可使企业融资成本降低,激发企业信贷需求,有助于经济稳增长。而5年期以上LPR较1年期LPR下行速度相对缓慢,传递出房地产市场并未放松的信号。

7月LPR持平在市场预期内。

“从LPR形成的两个部分看,一是MLF,二是加减幅度(银行报价)。最近半年以来,都是MLF利率下行(带动LPR下行)。”光大证券固收首席分析师张旭对新京报贝壳财经记者表示。

而上周MLF续作时并未降息。据央行7月15日公告,当日开展了4000亿元中期借贷便利(MLF)操作,中标利率仍为2.95%,为连续第三个月保持不变。张旭分析称,利率并不是越低越好,如果光依靠MLF引导,会弱化LPR改革的意义。

从4月开始,逐渐露头的资金空转套利等迹象已被监管重视,货币政策转向“降实体融资成本”和“打击空转套利”的平衡。在7月10日央行举行的2020年上半年金融统计数据新闻发布会上,央行货政司副司长郭凯明确,货币政策的立场仍然是稳健的,货币政策更加灵活适度。

“我们现在更加强调适度这两个字。适度有两个含义,一个是总量上要适度,信贷的投放要和经济复苏的节奏相匹配;第二是价格上要适度。要引导融资成本进一步降低,向实体经济让利,同时也要认识到利率适当下行并不是利率越低越好,利率如果严重低于和潜在经济增长率相适应的水平,就会产生套利、资源错配等问题。”郭凯称。

房贷利率转换窗口8月底将关闭,“房贷一族”怎么选?

LPR关系着企业获得贷款资金的成本,也关系着“房贷一族”的月供。

根据央行此前通知,今年3月1日,存量个人住房贷款定价基准转换工作正式开始,8月31日之前,居民根据需要自由选择固定利率或LPR。

3月以来,已有不少用户收到银行短信,提醒转换房贷利率。由于多数房贷期限超过5年,参照5年期以上LPR,100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款,LPR每降5个基点,购房者月供可以减少约30元,合计30年能减少利息大约10800元;若降息10个基点,相当于月供降息60元,合计节省21600元。

今年LPR曾在2月、4月两度降息,1年期LPR年内累计下行30个基点,5年期以上LPR累计下行15个基点。按上述情况计算,两次降息后,百万房贷月供累计可省约90元。

多家银行在官方公众号发布的LPR转换科普帖中也提示,房贷利率转换后并非立即生效。假设选择挂钩LPR,重定价日在明年1月1日,若到今年12月,LPR报价仍延续现有利率,则明年全年100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款,月供均可省90元,全年节省1080元。

■ 追问

下半年会不会继续“降息”?

从理论上来说,下半年LPR利率还会不会降,关系着购房者明年的月供。对于贷款剩余期限在3、5年甚至10年以上的购房者而言,则需要判断贷款剩余期限内,货币政策处于降息还是加息周期。

对于7月LPR报价,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,此次利率数据和上一次发布保持持平,说明当前利率政策的导向,即总体上以消化上半年较为宽松的政策为主。虽然利率没有调整,但总体上下半年以保持低息为导向。

影响货币政策的一大因素是经济走势。据国家统计局最新公布的数据,二季度我国经济增速转正至3.2%,主要经济指标逐渐好转。方正证券首席经济学家颜色表示,假如经济持续改善,央行未来实施降准降息的概率会很小。央行在短期流动性管理上也将较为保守,逆回购的频次和规模都可能有所下降。

不过中国民生银行首席研究员温彬提到,下阶段,经济恢复发展中仍面临较多困难和挑战,保住广大中小微企业等市场主体、保就业、保民生等仍然是当前工作的重中之重。

“6月17日国常会提出向企业让利1.5万亿元,贯彻落实好这项政策具有重要意义。”温彬表示,央行介绍1.5万亿元让利主要通过三种途径,其中,通过贷款、债券等利率下行的方式大约实现9300亿元,可见,降成本仍然是下阶段货币政策的核心。因此,传统的降准降息政策仍然有必要,下半年降准和降息仍然存在一定概率,以此引导银行压降点差,带动社会融资成本下降。

实际上,房贷利率的变化动因并不只有LPR。中国银行官方公众号发布的“LPR转换科普帖”中称,贷款参考LPR定价或是参考基准利率定价,仅是参照的定价基准和定价计算方法的不同,与实际执行利率的高低无直接关系。因利率参考基准与市场等诸多因素相关,办理时不能判断比较。国家正在推动利率市场化改革,贷款利率定价参考LPR是大势所趋。

东方金诚首席宏观分析师王青也曾以数据佐证,LPR报价不变,并不意味着实际贷款利率也将保持不动,银行还可能根据信贷政策、客户资质等原因,在新发放贷款中下调实际利率,即在LPR的基础上调整加减点。今年3月,一般贷款(不含个人住房贷款)利率为5.48%,比LPR改革前的2019年7月下降0.62个百分点,降幅明显超过同期1年期LPR共0.26个百分点的降幅。这样来看,1年期LPR降息暂停,并不会实质性改变企业实际贷款利率下行势头,今年银行让利实体经济的过程会持续推进。

央行货政司副司长郭凯在“2020年上半年金融统计数据发布会”上表示,下半年稳健的货币政策要抓住合理让利这个关键,保市场主体,特别是更多地关注贷款利率的变化,继续深化LPR改革,推动贷款实际利率持续下行和企业综合融资成本明显下降,为经济发展和稳企业保就业提供有利条件。

新京报记者 程维妙

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