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疫情下的北京写字楼市场:空置率创近十年新高

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新冠肺炎疫情对实体经济的影响,正逐步体现到写字楼市场上。

世邦魏理仕近日发布报告显示,今年第二季度,北京优质写字楼市场再现供大于求,需求缺口达到38700平方米,这也是全市净吸纳量连续第二个季度录得负值。二季度,北京优质写字楼市场整体空置率上升至15.5%,为2010年第三季度以来最高值。

空置率提高的原因,除了供应量加大外,还与需求恢复缓慢有关。受疫情影响,企业的成本控制较为严格,扩张速度下降。其中,外资租户表现更为谨慎。

受此影响,二季度北京写字楼的租金水平继续下滑。多家机构的统计显示,为了尽快提高入驻率和最大限度减少损失,业主们为租户提供了优惠的租金之外,还有更加灵活的交付状态及更大的免租力度。但目前来看,市场恢复恐怕尚需时日。

租金降幅为近十年最大

受经济增速放缓等多重因素影响,从去年开始,北京写字楼市场需求就不振。CBRE世邦魏理仕的统计显示,2019年北京优质写字楼市场净吸纳量仅录得12.1万平方米,为过去5年历史最低。其中,甲级写字楼市场表现相对稳健,品质略差的乙级写字楼,全年的净吸纳量为-9.6万平方米,创历史新低。

在供应高峰和新租动力不足的双重压力之下,去年北京写字楼租金下降1.4%,创2010年以来的最大跌幅,其中乙级市场的降幅为2.1%。

进入2020年,受新冠肺炎疫情的影响,新增供应暂缓入市。但需求同样受到影响。多家机构表示,今年一季度,北京写字楼市场的新租需求出现延期或暂时停滞,会展、文体娱乐及贸易等行业的租户缩减面积和退租现象较为明显。

世邦魏理仕的统计显示,今年第一季度,北京写字楼市场的空置率为14.5%。

到今年第二季度,此前积压的租赁需求开始寻求释放,写字楼市场的租赁需求回升。但由于新政供应规模仍然较大,使得空置率进一步提升,租金也出现下跌。前述机构的统计显示,二季度北京写字楼市场平均租金为420.5元/平方米/月,环比下降1.2%。

仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示,在疫情影响的特殊背景下,写字楼持有方更看重出租率而不是追求租金增长。因此,写字楼方面会倾向于通过降低价格来吸引租户。

分行业看,在当前的写字楼市场中,科技行业较为活跃,特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势;医药企业升级搬迁和扩租需求也较为显著。

从资金类型看,内资企业仍是市场主力。根据仲量联行的统计,在二季度北京甲级写字楼市场的新增需求中,内资企业占新租成交的71%。“由于更严格的预算和成本控制,外资租户表现更为谨慎。”

商铺市场同样受到疫情的不小影响。多家机构的统计显示,今年以来,北京零售商铺的空置率提升,租金下跌。其中,餐饮、母婴、教育、休闲娱乐等业态受影响较大。

此外,工业物流地产和高端酒店,同样受到重创。根据仲量联行的统计,今年第二季度,北京物流地产的空置率达到4.9%,创最近五年来新高。截至今年5月,北京高端酒店需求量同比下降71.7%,每间可出租客房收入同比下降74.6%,降幅比其他一线城市高出约5到10个百分点。

完全恢复尚需时日

由于疫情曾在二季度出现反复,使得北京的写字楼和商铺市场的交易出现低谷。但分析人士指出,虽然如今疫情已基本得到控制,但其中长期影响仍不可忽视。

CBD区域某写字楼负责人向21世纪经济报道透露,近期的招租情况并不理想,意向客户明显少于往年。他表示,在2019年,项目就已经出现招租难的情况,具体原因有可能是经济结构调整、增速下滑,以及外资企业缩减在华投资。

“我们能感受到的很明显一点是,金融类(主要是P2P)租户在减少,外资租户在减少。”他说。

写字楼及商铺市场的景气程度,与经济形势密切相关。由于疫情对经济的影响并非短期,因此,写字楼和商铺市场的复苏恐怕也需要一个过程。

莱坊董事及北京办公楼服务部主管朱毓敏表示,国外疫情依旧呈现蔓延趋势,未来经济形势不确定性加剧,整体市场需求被继续抑制。因此,预计下半年北京甲级写字楼市场仍然面临较为严峻的形势,租金将承压下行而空置率将持续走高。

世邦魏理仕华北区顾问张冀苏也认为,疫情反复的不确定性以及今年的经营成本压力,制约着写字楼市场需求的释放。目前,租户和业主双方均以续租谈判为重心。预计降租现象仍将延续,未来的写字楼市场租金水平将会下降,从而刺激租赁交易回升。

商铺市场方面,由于不少租户的资金规模较小,抗风险能力较差,因此前期的关店现象较为明显。即便在疫情结束后,需求恢复也相对缓慢。

世邦魏理仕指出,预计未来娱乐、儿童业态关店现象将进一步显现,未来业主方的招租压力会继续加大,下调租金,或提供更灵活的租赁条款,将是业主的主要选择。但总体来看,空置率压力仍会在短期内存在。

此外,工业物流地产、高端酒店等业态的恢复,也被认为需要一个缓慢的过程。

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