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最后一个月!这次重要的二选一,将决定你以后房贷要还多少钱

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(原标题:最后一个月!这次重要的二选一,将决定你以后房贷要还多少钱)

今年3月1日,备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换工作正式拉开帷幕。对于有房贷的人来说,可以选择固定利率,也可以选择LPR,LPR会随着市场的利率波动而变化。

按央行规定,存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换,定价基准只能转换一次。

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eeabeffc.jpeg图片来源:工商银行电子银行

你要转LPR还是固定利率?时间还剩一个月,要抓紧时间了!

哪些人受影响?

LPR是贷款市场报价利率的简称,是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率。

2019年8月,央行改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,新的LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成;报价利率期限增加5年期以上;报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。

按规定,2020年1月1日前已经发放的,或者签了合同但还没有发放的贷款,参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定LPR。

一般来说,只要有个人住房贷款的都受此次转换的影响,但有几种情况除外:

公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分;

固定利率贷款;

2020年底前到期的个人住房贷款。

也就是说,如果符合这三种情况之一,就不受转换的影响。

不过需要提醒的是,存量个人贷款的定价基准转换原则上至8月31日结束。若未在此前转换,则银行会自动调整为LPR浮动利率或固定利率,具体是哪种各家银行标准不一。

在8月31日之前,您可以选择通过电子银行或手机银行进行办理,这样您就不用去柜台,在电子银行上选择相关业务办理即可。或者您也可以选择挑个方便的时间到银行柜台办理相应业务。

71354156.png某银行APP截图

固定利率与LPR二选一,怎么选?

据每日经济新闻此前报道,转换有两种方式,一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款;二是转换为固定利率贷款。利率定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

转换为LPR加点形成的浮动利率:

同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3~8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

转换为固定利率:

转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平,利率水平在合同剩余期限内固定不变。

对于购房族,最关心的就是到底是固定利率不变,还是选择挂钩LPR?

据中国证券报,固定利率到合同到期都不变,所以如果您认为LPR会涨,那么固定利率肯定更合适;如果您认为LPR会跌,那么选择锚定LPR您的房贷利率也就会走低。

广发证券分析师周君芝解释,从中长期来看,利率长期缓步下行。从长周期维度看,选择根据LPR浮动大概率会优于固定利率。短期来看,5年期以上LPR的利率弹性取决于房地产调控的思路。随着房地产调控逐渐从侧重需求端转变为侧重供给端,地产周期波动幅度大概率趋于收敛。

这里附上全国银行间同业拆借中心公布的LPR走势图,给大家参考。

9dc7463a.png图片来源:央行官网

房贷利率将进一步保持稳定

据《金融时报》,在疫情逐渐得到控制后,深圳楼市近期出现躁动现象。与此形成对应,监管部门及时出台调控政策,受到广泛关注。

4月,人行深圳中支要求辖内银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况。7月15日,深圳最严楼市调控政策出台,深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》,涉及到限购、信贷政策、税收政策、豪宅认定、热点楼盘销售、网签管理、二手房交易信息披露和楼市违规现象处理等八个方面。

事实上,下半年以来,除了最受关注的深圳以外,杭州、宁波、东莞等城市已经开始进行楼市调控。“此类做法反映出今年的政策导向。虽受疫情影响,房地产交易市场面临很多压力,但部分城市房价上涨较快,对于落实中央‘房住不炒’定位和稳地价、稳房价、稳预期的要求产生不利影响。”易居研究院认为,类似政策按照“因城施策”原则,进一步促进市场的稳定,防范市场炒作,预计后续其他房价上涨过快的城市,也会出台调控政策。

在及时出台政策对房地产进行调控背景下,下半年不会出现全国范围内的房价普涨局面。“从目前货币环境和政策环境来看,与2012年四季度至2013年一季度时更为相似,楼市表现大概率也与2013年上半年的局部热点城市行情相似,难以出现全国普涨局面。” 易居研究院研究员沈昕预计:“2020年一季度大概率是本轮周期全国商品房年初累计销售面积同比增速的最低值,下半年百城二手房价格同比涨幅大概率继续低位震荡盘整。”

后续的房贷利率也将进一步保持稳定。“近期监管部门频频提起‘房住不炒’和‘严禁消费贷资金违规流入楼市’,再加上前期全国房贷利率今年已累计下行了20多个基点,远超过LPR降幅,各地市场利率定价自律组织大概率会在房贷利率加点数调降上更加谨慎,以避免刺激市场情绪,未来房贷利率可能会在稳定的基础上小幅波动。” 融360简普科技大数据研究院分析师李万赋表示。

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