7月淡季不淡百强房企销售走高 下半年楼市稳了？

二季度的热潮延续到了7月份，百强房企交出亮眼成绩单——7月份销售额同比增速达到年内新高，且不少房企销售额增速超20%。

有业绩向好的底气在前，房企开始布局未来，7月份土地市场依然呈现量价双升的态势。

克而瑞研究中心指出，下半年作为房企抢收业绩的关键期，供应量可能进一步加大。但风险依然多发的环境中，市场仍暗潮汹涌，稳字先行才能决胜下半年市场。

目前已经有多地因城施策，下发新政，收紧调控，整治局部“魔幻上涨”行情。多家券商认为下半年房地产市场业绩仍将以平稳为主，不会出现过大的震荡。

7月淡季热销

新冠肺炎疫情发生后，在房企赶超业绩大赛中，恒大一马当先。

过去的半年多，恒大卖房的广告刷屏网络。2月起，恒大董事会主席许家印抢先发力线上卖房，以“恒房通”为平台，推出买房7.5折、卖房赚佣金等组合拳，大力促销回血。

效果是显著的，克而瑞数据显示，7月份，恒大实现销售额650.5亿元，同比大增50.37%，增速远高于碧桂园、万科等龙头。

以恒大为代表，目前整个房地产市场呈现反季节的热潮。由于疫情打乱了房企销售节奏，市场黄金季顺延，今年7月份市场行情淡季不淡。

克而瑞数据显示，7月份，百强房企实现权益销售额9386.4亿元，同比增速高达25.7%，创今年4月份回正以来新高。超七成百强房企业绩同比上涨，且多在20%以上。中信证券认为，这主要得益于房企把握7月热销窗口，不断加大推货力度。

7月，TOP50房企的业绩表现更为出色。克而瑞销售榜中，碧桂园、万科稳居前三，分别实现单月销售额760亿元、579.6亿元，同比增长28.8%、20.3%。保利、华润、金茂、金地、金科、旭辉、绿城等房企的业绩也大幅提升，世茂更是凭借7月份突增290.7亿元挤掉龙湖，顺利闯入前7月销售榜单前十。而TOP51-100房企销售额同比涨幅则略有回落，为13%。

从城市来看，7月30个重点监测城市累计成交面积同比增长8%，其中，上海、广州等一线城市成交稳步提升。二三线城市热度不及一线，但仍有超六成城市成交同比为正。宁波、东莞、杭州由于“政策末班车”行情，成交同比均大涨超50%。

经过一季度的冰封，二季度、7月份的平稳恢复，市场站上增长新台阶。克而瑞数据显示，1-7月百强房企销售额同比上涨1.2%，年内首次转正，修复延续半年之久的业绩缺口。

不只销售市场，土地市场也在加快恢复。中原地产数据显示，截至2020年7月31日，全国土地市场持续升温，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，50大城市年内卖地超过2.35万亿，同比上涨17.4%，厦门等多地再次出现高溢价率土地成交。

目前，年内已经出现了杭州、上海、北京、南京、广州5个千亿卖地城市、4宗百亿高总价地块。

中原地产首席分析师张大伟认为，降准降息等政策影响下，房企资金面宽松。加之部分房企判断市场会快速企稳，为抢占市场份额，所以房企拿地积极性大涨。

张大伟进一步判断，从南到北，各地市场继续复苏，目前看大部分城市已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平。

后市总体平稳

在过去7个月市场业绩修复、增幅不断扩大的热潮之下，隐忧仍存。

深圳、杭州、成都、南京等城市出现了过热的状况，7月份，成都高新区一地块溢价39.86%成交，楼面价首次突破20000元/平方米，一举刷新了成都市土地最高成交单价。此外，成都还出现“万人摇号”，凯德卓锦万黛楼盘摇号人数高达58177人，中签率仅为0.48%。

上海易居房地产研究院发布的《2020上半年中国百城房价报告》显示，上半年，成都房价涨幅高达21%，被定性为“房价过热”。珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛等超过11个城市房价同比涨幅也都超过20%。另有杭州、南京房价同比涨幅分别为11%、10%。

政府已经注意到部分城市楼市过热的现象。近期，高层表态，要时刻绷紧房地产调控这根“弦”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标和“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

截至目前，已经有深圳、杭州、郑州、东莞、南京等超过8个城市发布了调控政策。从限购、限贷、整治投机之风等方面平稳市场。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为调控效果已经开始显现，预计下半年二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。

李宇嘉进一步补充道，未来调控政策将再次重视限购政策，构筑限贷弱化后的“防火墙”。局部区域或明显紧缩，以打击炒房为主。

但调控政策收紧仍将限定在小幅范围内。华安证券指出，当前经济形势仍然复杂严峻，地产作为稳经济的重要组成部分，调控政策大幅收紧的可能性较低。李宇嘉也认为，未来调控政策将在整体平稳的基础上开始收紧。

可以合理地预计，稳住基本盘将成为下半年房地产市场的主题，以“看不见的手”来化解风险、抚平燥热，使市场重归平稳理性。