前两年连续井喷的房地产美元债，在今年前7个月明显放缓，房企的融资重心转向了境内。究其原因是今年境内流动性宽松，房企选择了更低成本的融资途径，资本成本都有所下降。
融资宽松对今年偿债压力大的房企来说是一个好消息，除此之外，目前部分房企的销售额也在加快回升。受此影响，房企偿债压力有所减轻。
但在“借新还旧”的债务循环模式下，房企的资金压力减轻是相对的，他们仍然需要寻找更多元的融资通道，不断降低资金成本。
转向境内融资
海通国际数据显示，截至7月末中国房企今年共发行128笔美元债，发行总额405亿美元，较去年同期发行的552亿美元下降了26.6%。
其中7月单月发行23笔，与去年同期相若，发行规模71亿美元，同比减少14亿美元。
此前的4月，受到全球新冠肺炎疫情的影响，投资人恐慌性大量抛售，房企海外债甚至出现“零发行”，虽然随后连续三个月出现增长，但7月份房企海外发债仍处于负增长区间。
与海外情况不同，今年3月起随着国内疫情趋于稳定，行业复工复产，在金融流动性的加强下，房企境内的融资环境逐渐得到改善，境内发债一度成为房企融资的主要形式，房企整体融资利率水平走低。
数据显示，上半年，TOP50房企境内发债平均利率为4.86%，较去年同期下降14.59%。境外发债平均利率为7.47%，较去年同期下降3.36%。
以阳光城为例，今年4月发行规模12亿元债券，票面利率为6.95%，之后又发行规模8亿元债券，票面利率为7.30%。保利地产也发行总额6亿元、利率为3.49%的中期票据。
整体来看，今年上半年境内债券融资成本最低的一笔为万科发行的10亿元人民币债券，利率低至2.56%。其他债权融资和中期票据的境内融资成本基本也都在5%以下。
上半年，房企境内融资规模占比较2019年同期提升12个百分点，达62%，境外融资规模仅占比38%。
而在进行新融资的同时，房企也试图降低之前的高成本融资。其中，万科在6月3日就决定下调2017年公司债券（第一期）的票面利率，存续期后2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。
4月28日，华夏幸福也调整2018年发行公司债“18华夏01”利率，由6.8%降至5%。此外，金地集团亦有类似动作，只是由于争议太大，最终该计划未成行。
不只这些房企，近期，受债券市场融资环境宽松的影响，多只债券在回售时选择下调票面利率，截至目前，发行人在债券进入回售期时选择下调票面利率共有480次。
贝壳研究院认为，2020年上半年境内融资利率从2月起一直保持低位，境内金融环境适度宽松，利率低位将促使部分房企借此机遇进行债务置换，从而降低企业财务成本。
而对于房企美元债的供需情况，海通国际证券董事总经理环球资本市场部主管陈艺认为，发改委对于房企发行一年期债券监管不严格，长年期只要借新还旧都会正常批，供应不会有特别大的影响。并且，由于全球流动性宽松，全世界资产能有比较好收益的就是中资房地产，违约率较低，回报率也不错，所以越来越多的钱会流向中资房地产。
此外，陈艺指出，国内利率环境上半年在上涨，下半年不排除国内降息的可能性，如果降息就会极大的缓解开发商现金流压力，对于下半年的发行是一件好事。
“借新还旧”式偿债
融资环境宽松，让大部分房企稍微松了口气。克而瑞数据显示，7月份百强房企实现权益销售额9386.4亿元，同比增速高达25.7%，创今年4月份回正以来新高。超七成百强房企业绩同比上涨，且多在20%以上。
宽松的融资环境加之销售情况转好，房企的偿债能力相对提升，压力有所减小。但不可忽视的是大力发债、高额融资背后的“借新还旧”模式下，房企的资金链今年仍面临大考。
彭博数据显示，2020年全年房企海外债务到期规模达到294.65亿美元，折合人民币2039.83亿元。
除海外债务外，Wind数据显示，2020年房企信用债到期规模为2095.7亿元，ABS全年偿还总规模达到了2287亿元，超过信用债和海外债规模。
全年海外债务、信用债和ABS合计到期规模6422亿元，多家房企到期债务破百亿，如万达、碧桂园、绿城、绿地中国、龙湖、新城、雅居乐等。
泰禾是需要还债的众多房企中的一家，但7月至今，泰禾已有两笔债券违约。上半年泰禾和亿达两家房企遭惠誉下调至RD评级。
下半年房企偿还债务的压力尤为大。贝壳研究院的报告称，下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。
国金证券报告显示，2020年8-12月，房地产信用债到期总量为1765.77亿元，另外有1724.07亿元债券进入回售期，到期规模与进入回售期的债券规模基本相当。与前期相比，地产债到期回售规模有所增加，下半年偿债压力较大。
从月度分布看，下半年地产债到期高峰期主要集中在8月及9月，进入回售期的地产债规模月度分布相对较平均，9月和12月规模略高，需要关注阶段性偿还压力上升带来的信用风险。
据贝壳研究院预计，未来2-3年债务置换和融资需求将不断增大。2021年下半年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元。
Wind数据统计也显示，未来五年，房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右，从2020年开始到期规模将持续保持高位。
惠誉评级大中华区房地产评级联席主管及高级董事陈以文认为，未来6个月仍有违约增加的风险，特别是一些周转慢、大股东财务状况差信托贷款融资依赖比较高的企业。
郑俊英认为，短期债到期、杠杆比例上升、销售大幅下降是最重要的三个信用风险。其中，资本市场债券与信托贷款的风险高于银行贷款，而开发商的投资、拿地态度对杠杆比例有着直接影响，存在一定违约风险，但一般公司在这个环境下都会放慢买地的速度，降低成本。
作者：张晓玲,田甜,侯鑫怡
本文来源：21世纪经济报道
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