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房企接连发债 还旧压力迫在眉睫

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偿债压力倍增,房企不得不想方设法融资,借新还旧迫在眉睫。

6日早间,四家房企接连发公告宣布发美元债。建业地产公告称,拟发行3亿美元优先票据,票面利率7.25%,所得款项净额将用于偿还一年内到期的现有中长期境外债务。华南城公告称,拟发行2亿美元优先票据,票面利率11.5%,所得款项净额将用于现有债务再融资及一般企业用途。

禹洲集团公告称,拟发行3亿美元绿色优先票据,票面利率7.85%,所得款项净额将用于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。新城发展公告称,拟发行2.5亿美元票据,票面利率6.0%,拟将票据的所得款项净额用于偿还其到期境外债务。

进入8月,密集发债成了近期房企融资的缩影。4日,合景泰富、华发、龙湖发布公告,合景泰富发行于2025年到期本金总额2亿美元、年利率5.95%的优先票据;华发发行规模10亿元,票面利率为4.18%的公司债;龙湖拟发行规模为不超过30亿元(含30亿元)公司债券,分别为五年期品种及七年期品种,票面利率询价区间分别为3.3%-4.3%及3.8%-4.8%。

8月首周尚未结束,就出现了与7月同样火热的发债局面,而以美元债为代表的融资则从6月开始出现大规模上涨趋势。中原数据统计显示,6月单月多家房企发行美元债,合计金额高达63.3亿美元,7月房企融资继续恢复性上涨,7月单月合计融资高达27笔73.4亿美元。截止8月6日,房企融资海外美元142笔452亿美元,相比2019年同期的163笔543亿美元下调了16.7%。

实际上,受海外疫情影响,海外债的发行在今年3-5月出现了低点,甚至在4月出现零成交现象,因此对于部分房企非常重要的海外融资,数量出现了明显减少的现象,少数融资也面临高价的可能。贝壳研究院表示,预计至年末,境外债市都将存在较多不确定因素。

然而为应对即将到来的偿债高峰,各家房企不得不利用能用的全部融资渠道。境外融资相对艰难之时,境内融资打开了一条通道。境内债市在短期宽松中保持活跃,自今年2月,连续5个月境内债券规模占比超境外债券。

7月,境外融资共发行27笔,融资规模约505亿元人民币;境内融资共发行82笔债券融资,较上月增加20笔,融资规模约728亿元,环比增长50%。

融资力度一直在不断增加的原因在于迫在眉睫的到期债务。贝壳研究院数据显示,从现有债券规模统计看,自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿,房企偿债压力不断增强,预计发债需求将长期保持高位,2020全年房企融资规模或将超越2019年水平。而2021年下半年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元。彭博数据显示,2020年全年房企海外债务到期规模达到294.65亿美元,折合人民币2039.83亿元。

从7月单月来看,境内外债券融资到期债务规模约1028亿元,较上月增长43%,其中境内到期债务规模约848亿元,占比约82%,下半年整体偿债压力明显高于上半年。

除融资外,房企也在加大力度回款。据不完全统计,从目前公布的22家房企中期业绩来看,有15家预告盈喜,占比约68%。

克而瑞研究中心的统计数据显示,7月,TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元,单月业绩同比增速自4月转正后逐月回升,进一步提升至25.7%,单月业绩环比降幅低于去年同期。从累计操盘销售来看,1-7月百强房企整体业绩同比增长2.7%,自年初以来累计业绩增速首次转正,已有18家房企销售额超千亿元。逐步冲出疫情影响的房企,在销售回暖的情况下,还债压力将有所缓解。

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