房企年内发452亿美元债 三成利率超10%

一度沉寂数月的境外美元债融资市场开始活跃。近一个多月以来，房企扎堆抛出发行美元债的计划或者成功筹得美元融资。从当前资金链状况来看，房企仍在利用一切可以利用的融资工具，尽量大额度融资，多用于“借新还旧”，避免造成债务违约而导致陷入“多米诺骨牌效应”。

据中原地产研究中心提供给《证券日报》的数据显示，2020年以来，房企海外美元债合计142笔总金额为452亿美元，与2019年同期的163笔543亿美元相比，下滑了16.7%。另据贝壳研究院统计整理数据显示，今年7月份境外融资72.1亿美元，环比增长30%，同比减少2%，尚未达到上年同期水平。但进入8月份以来，就当前数据统计，海外债市呈加速增长趋势，8月1日至8月9日，海外融资规模24.3亿美元，同比大幅增长80%。

“偿债需求是主因，部分房企已经出现债务违约的现象。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，今年下半年是房企偿债高峰期。同时，7月份又是传统的销售淡季，销售回款乏力之下，只能加快外部融资动作。

中小房企融资渠道少

低成本资金，一直是以高杠杆模式运营的房地产企业重要的生存砝码，也是抢占市场份额的利器。

过去10年，依靠国内外融资平台和灵活利用融资窗口期，让一些开发商成长为如今的头部房企，在一定程度上缓解了压力，但对一些缺乏低成本融资渠道的中小房企来说，境外高息美元债是其目前最优的保持企业运转的输血渠道之一。

“疫情之下，海外债市受到严重影响，4月份“零发债”，5月份-6月份逐渐复苏，到7月份持续增长。”贝壳研究院高级分析师潘浩在接受《证券日报》记者采访时表示，海外融资的加速增长，主要是来自房企自身偿债压力、销售回款压力以及外部金融环境趋紧的压力。

“疫情影响下，房企境内融资环境有所松动，头部房企，尤其是央企或者国企背景融资成本较低，今年3月份万科发行的25亿元债，最低利率仅2.6%。”宋红卫向《证券日报》记者表示。

“在融资需求大增的当下，中小房企在融资层面相对被动。境内融资对房地产板块估值高而利率相对较低，是大多数房企的首选渠道，但对房企的要求和限制越来越多，个别机构要求是50强房企或百强房企以及信用资质在AAA以上等。”潘浩向《证券日报》记者表示，如此一来，就将多数中小房企拒之门外，不得已选择利率更高而估值更低的境外融资渠道。

三成融资成本超10%红线

实际上，借道海外发债融资高潮始于2016年。据公开数据显示，近几年中国房企海外融资利率水平总体有升高趋势，从2016年的6.03%升至2019年的近8.6%。

“2020年以来，一季度的前两个月，房企海外融资动作频繁，但融资成本分化明显。”有业内分析人士向《证券日报》记者直言，头部房企海外融资成本一般在5%左右，但负债率高评级较差的中小房企则会超过10%，或者在9%-12%之间徘徊。

据《证券日报》记者根据中原地产研究提供的数据梳理发现，在年内总计142笔美元债融资中，44笔融资成本超过10%。该44笔融资合计为135.5亿美元，占房企年内美元融资总额的30%，且其发行主体多是中小房企，或者是于近两年刚刚登陆H股的房企。

从大环境来看，“境外融资利率长期高于境内融资利率。而中小房企由于业务规模和信用等级等原因，融资利率普遍高于规模型房企。”潘浩向《证券日报》记者表示，更重要的是，今年由于疫情影响叠加严峻的国际关系考验，中小房企的抗风险能力受到极大挑战，融资利率随风险等级提升而增加。

“高息境外发债融资的背后，一方面是在行业毛利率处在下行通道背景下对利润的再度侵蚀；另一方面则要面对汇率风险，毕竟其变化存在很大不确定性。”上述业内人士向本报记者直言，回溯两年之前，汇兑损失已经发生，如当代置业2018年汇兑净亏损为2.05亿元，导致当年净利润仅为6.62亿元，较2017年同比下降19.88%。不过，长期来看，由于多数房企短期内美元债到期压力不大，汇率出现短时波动对房企的影响仍可控。

资金链平稳是下半年重要目标

“疫情打乱了房企持续改善的资产负债率结构，整体上，下半年房企资金链健康度以保持平稳为目标。”潘浩对《证券日报》记者表示，在资金链方面，不同类型的房企分化严重。

“目前来看，大型房企的资金链状况要好于中小房企，其中，大型房企中有央企或者国企背景的资金链状况要好于民营房企。”宋红卫向《证券日报》记者表示，布局集中在中东部区域三大核心经济圈的中小房企，资金链要好于布局主要集中在中西部地区的房企。

“大部分房企为了应对未来可能的市场变化，用遍融资工具，加快资金储备。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，杠杆率较高的企业最近融资压力有所增加，但其在加快下半年销售回款速度。

“从前7个月的销售情况看，百强房企业累计销售同比增幅今年首次转正，7月单月业绩增速呈年内最大增幅，市场持续复苏态势强劲。”潘浩向《证券日报》记者表示，对房企而言，销售回款压力叠加偿债高峰，预计下半年将加大供货，也不排除采用“以价换量”的策略抢占客户资源。

宋红卫也认为，“金九银十”将会成为房企集中抢销售回款阶段，这时市场会经历一波小高峰，四季度则会冲击全年度业绩，可能会利用价格调整策略来刺激销售。不过，宋红卫也向《证券日报》记者强调，“但也不能盲目乐观，一般来讲，随着销售逐渐回暖，银行信贷额度会吃紧，这在一定程度会影响贷款的发放进度，对于房企融资仍会有一定影响。”