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房企年内发452亿美元债 三成利率超10%

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一度沉寂数月的境外美元债融资市场开始活跃。近一个多月以来,房企扎堆抛出发行美元债的计划或者成功筹得美元融资。从当前资金链状况来看,房企仍在利用一切可以利用的融资工具,尽量大额度融资,多用于“借新还旧”,避免造成债务违约而导致陷入“多米诺骨牌效应”。

据中原地产研究中心提供给《证券日报》的数据显示,2020年以来,房企海外美元债合计142笔总金额为452亿美元,与2019年同期的163笔543亿美元相比,下滑了16.7%。另据贝壳研究院统计整理数据显示,今年7月份境外融资72.1亿美元,环比增长30%,同比减少2%,尚未达到上年同期水平。但进入8月份以来,就当前数据统计,海外债市呈加速增长趋势,8月1日至8月9日,海外融资规模24.3亿美元,同比大幅增长80%。

“偿债需求是主因,部分房企已经出现债务违约的现象。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示,今年下半年是房企偿债高峰期。同时,7月份又是传统的销售淡季,销售回款乏力之下,只能加快外部融资动作。

中小房企融资渠道少

低成本资金,一直是以高杠杆模式运营的房地产企业重要的生存砝码,也是抢占市场份额的利器。

过去10年,依靠国内外融资平台和灵活利用融资窗口期,让一些开发商成长为如今的头部房企,在一定程度上缓解了压力,但对一些缺乏低成本融资渠道的中小房企来说,境外高息美元债是其目前最优的保持企业运转的输血渠道之一。

“疫情之下,海外债市受到严重影响,4月份“零发债”,5月份-6月份逐渐复苏,到7月份持续增长。”贝壳研究院高级分析师潘浩在接受《证券日报》记者采访时表示,海外融资的加速增长,主要是来自房企自身偿债压力、销售回款压力以及外部金融环境趋紧的压力。

“疫情影响下,房企境内融资环境有所松动,头部房企,尤其是央企或者国企背景融资成本较低,今年3月份万科发行的25亿元债,最低利率仅2.6%。”宋红卫向《证券日报》记者表示。

“在融资需求大增的当下,中小房企在融资层面相对被动。境内融资对房地产板块估值高而利率相对较低,是大多数房企的首选渠道,但对房企的要求和限制越来越多,个别机构要求是50强房企或百强房企以及信用资质在AAA以上等。”潘浩向《证券日报》记者表示,如此一来,就将多数中小房企拒之门外,不得已选择利率更高而估值更低的境外融资渠道。

三成融资成本超10%红线

实际上,借道海外发债融资高潮始于2016年。据公开数据显示,近几年中国房企海外融资利率水平总体有升高趋势,从2016年的6.03%升至2019年的近8.6%。

“2020年以来,一季度的前两个月,房企海外融资动作频繁,但融资成本分化明显。”有业内分析人士向《证券日报》记者直言,头部房企海外融资成本一般在5%左右,但负债率高评级较差的中小房企则会超过10%,或者在9%-12%之间徘徊。

据《证券日报》记者根据中原地产研究提供的数据梳理发现,在年内总计142笔美元债融资中,44笔融资成本超过10%。该44笔融资合计为135.5亿美元,占房企年内美元融资总额的30%,且其发行主体多是中小房企,或者是于近两年刚刚登陆H股的房企。

从大环境来看,“境外融资利率长期高于境内融资利率。而中小房企由于业务规模和信用等级等原因,融资利率普遍高于规模型房企。”潘浩向《证券日报》记者表示,更重要的是,今年由于疫情影响叠加严峻的国际关系考验,中小房企的抗风险能力受到极大挑战,融资利率随风险等级提升而增加。

“高息境外发债融资的背后,一方面是在行业毛利率处在下行通道背景下对利润的再度侵蚀;另一方面则要面对汇率风险,毕竟其变化存在很大不确定性。”上述业内人士向本报记者直言,回溯两年之前,汇兑损失已经发生,如当代置业2018年汇兑净亏损为2.05亿元,导致当年净利润仅为6.62亿元,较2017年同比下降19.88%。不过,长期来看,由于多数房企短期内美元债到期压力不大,汇率出现短时波动对房企的影响仍可控。

资金链平稳是下半年重要目标

“疫情打乱了房企持续改善的资产负债率结构,整体上,下半年房企资金链健康度以保持平稳为目标。”潘浩对《证券日报》记者表示,在资金链方面,不同类型的房企分化严重。

“目前来看,大型房企的资金链状况要好于中小房企,其中,大型房企中有央企或者国企背景的资金链状况要好于民营房企。”宋红卫向《证券日报》记者表示,布局集中在中东部区域三大核心经济圈的中小房企,资金链要好于布局主要集中在中西部地区的房企。

“大部分房企为了应对未来可能的市场变化,用遍融资工具,加快资金储备。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,杠杆率较高的企业最近融资压力有所增加,但其在加快下半年销售回款速度。

“从前7个月的销售情况看,百强房企业累计销售同比增幅今年首次转正,7月单月业绩增速呈年内最大增幅,市场持续复苏态势强劲。”潘浩向《证券日报》记者表示,对房企而言,销售回款压力叠加偿债高峰,预计下半年将加大供货,也不排除采用“以价换量”的策略抢占客户资源。

宋红卫也认为,“金九银十”将会成为房企集中抢销售回款阶段,这时市场会经历一波小高峰,四季度则会冲击全年度业绩,可能会利用价格调整策略来刺激销售。不过,宋红卫也向《证券日报》记者强调,“但也不能盲目乐观,一般来讲,随着销售逐渐回暖,银行信贷额度会吃紧,这在一定程度会影响贷款的发放进度,对于房企融资仍会有一定影响。”

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