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利好刺激英国房市量价创新高 预计未来一年大跌22%

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(原标题:利好刺激英国房市量价创新高,智库预计未来一年大跌22%)

受新冠肺炎疫情影响,今年二季度英国的房地产市场几乎完全处于冰封状态,交易量跌至历史低谷,房价也是稳步下滑;但随着6月起,英国逐渐解封,加上诸多的政策利好,沉寂已久的房市重新被点燃,迎来了一波“报复性”的大反弹。

英国房地产门户网站Rightmove的最新数据显示,7月12日到8月8日这四周时间,英国房地产总交易额超过370亿英镑,创下该网站有统计以来的最高纪录,与去年同期相比大涨了60%。

7月12日到8月8日这四周时间,英国房地产总交易额超过370亿英镑。7月12日到8月8日这四周时间,英国房地产总交易额超过370亿英镑。

不仅是交易量,同期房价也出现了大幅反弹。英国哈里法克斯银行(Halifax)8月初公布的数据显示,在经历了连续四个月的环比下跌之后,7月份英国房屋均价达到了24.16万英镑,环比上涨了1.6%,再度创下历史新高,比去年同期高出了3.8%。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)在接受第一财经记者采访时表示,居外网方面的询盘数据也出现了类似的变化:二季度中国买家对英国房产的咨询量大跌,同比减少了54.1%,尤其是5、6月份的询盘量处于历史低位,旅行限制和对疫情的恐惧都大幅遏制了中国客户的需求;但7月却突然迎来了爆发式增长,环比6月份大涨了数倍,同比也上涨了213%

不过这波房市行情能持续多久,还有待观察——刚刚公布不久的英国二季度国内生产总值(GDP)环比暴跌20.4%,再加上第一季度环比下跌2.2%,英国经济已正式进入技术性衰退,而从历史数据看,当英国经济处于衰退期,其房价往往也会同步下跌。

短期印花税减免刺激投资者入场

英国房市这波小爆发并非偶然,而是众多利好因素共同作用下的结果。

自6月中旬英国社会大面积解封之后,房市回暖的迹象就已出现——英格兰银行的数据显示,6月住房抵押贷款的申请量环比大幅上升。

但真正实质性的利好则是英国政府于7月8日公布的印花税新政,根据这项新规,当日起至2021年3月31日期间购房印花税起征点从原先的12.5万英镑提升至50万英镑,换句话说,购房者在这段时间买房即可享受最多3%(即1.5万英镑)的印花税减免。

Rightmove董事兼房地产市场分析师希普赛德(Miles Shipside)表示,封闭措施放松后,因新冠肺炎疫情受到遏制的住房需求得到了释放,而且人们对住房的需求也有了变化。尤其在伦敦之外,英国几乎所有地区的房屋售价均有上涨,平均价格比去年同期上涨了4.6%。

希普赛德认为,居家办公的流行意味着一种全新的工作方式,“逃离城市的大潮”推动了德文郡(Devon)和康沃尔(Cornwall)等度假胜地的房价达到新高。

Halifax董事总经理加利(Russell Galley)称:“最新的数据使人相信,市场在经历停摆后出现了令人惊讶的飙升,由于此前大量需求被封锁政策所压制,在重新开放之后,住房供应不足导致了价格出现上行压力。同时,政府大幅削减印花税进一步增强了投资者的信心。目前看来,房市的前景似乎要比三个月前许多人预期的好很多。”

奇米尔也对第一财经记者表示,在疫情得到缓和之后,印花税减免的新政在很大程度上刺激了海外买家的入场,根据此前的规定,2021年起,外国买家的印花税还要额外增加2%,因此不少买家都有意提前实行他们的购房计划。

奇米尔还称:“很大一部分中国买家是为了让子女在英国留学期间有房可住,即使实际的留学时间可能是几年后。此外,我们也看到越来越多的投资者对用于出租的房产感兴趣,尤其是在曼彻斯特和布里斯托尔等二线城市。”

此外,与欧盟的脱欧谈判持续进行以及英镑升值对英国房市而言也是利好因素。

本周,英国与欧盟在布鲁塞尔将举行新一轮脱欧谈判。英国方面表示,仍然相信能够在9月与欧盟达成脱欧后的贸易协议。英国首相发言人表示,在此轮谈判中,英国谈判代表希望“继续弥合分歧”。

另一方面,随着美元贬值,英镑对美元从7月起大幅上涨,目前英镑/美元已从6月底的1.240升至1.325,这也刺激了外来风险资金的涌入,而英国房产多年以来一直都是全球资产热衷的避风港之一。

英国英世达(Investar)地产公司CEO董浩(Michael Dong)对第一财经记者表示,在当前阶段,我们预计英国中部和北部地区,比如威尔士和苏格兰的房价表现料将强势,而伦敦和南部地区的增长速度则会较慢。尽管新冠肺炎疫情改变了许多行业的格局,至少在短期内如此,但对住房市场的影响预计有限,受长期供不应求的影响,英国的住房市场仍在显示其弹性。

董浩还表示,今年在利物浦和曼彻斯特推出的楼盘市场反应都十分积极,不仅有当地买房,也有来自中国的客户进行预购。

值得一提的是,法国巴黎银行房地产(BNP Paribas Real Estate)最新的数据显示,今年上半年来自亚洲的投资者对伦敦房产的投资尤为活跃,2020年前六个月他们在伦敦地产的投资高达6.28亿英镑(主要集中在第一季度),同比增长了74.4%。而第二季度中,由于总量大幅减少,亚洲投资者甚至占据了伦敦市中心所有房产交易的31.4%,而去年同期的比例只有9.8%。

今年上半年来自亚洲的投资者对伦敦房产的投资尤为活跃。今年上半年来自亚洲的投资者对伦敦房产的投资尤为活跃。

英国智库:最悲观情况下,房价将下跌22%

不过,这波行情只是短暂的反弹,还是新一轮牛市的起点呢?

目前看来,多数行业专家的观点都较为保守,毕竟在经济衰退的大背景下畅想房地产牛市,似乎有些脱离实际了。

英国国家统计局(ONS)12日发布的经济数据显示,英国二季度GDP环比大跌20.4%,正式进入了技术性衰退,这也是2008年金融危机以来,英国首度正式宣布经济陷入衰退。

二季度经济萎缩的幅度更是创下自1955年以来的最大值,其中服务业、建筑业和生产活动均出现创纪录的下跌。尽管三季度势必迎来大反弹,但全年GDP预计仍将下跌9.5%。据英国央行预测,至少要到2021年底,经济才有可能恢复到危机前的水平。

随着英国经济陷入有史以来最严重的衰退,并且工人的“强制休假”计划逐渐结束,失业率将急剧上升,多数分析师预测房价将受到影响。

英国智库决议基金会(Resolution Foundation)在刚刚发布的《季度房屋展望》报告中提到,由于疫情导致的收入暴跌和失业率上升,在最悲观的前景下,经济复苏缓慢、信贷条件也会趋紧,那么到2021年三季度,英国房价将会下跌22%,即使是最乐观的估计,房价也会下跌,只是幅度较小。

英国房屋抵押贷款协会(Nationwide)首席经济学家加德纳(Robert Gardner)也表示,自解除封锁以来,房地产市场意外地迅速复苏,这意味着,房价在短期内将继续上涨,但加德纳警告,如果今年晚些时候就业促进措施结束后失业率飙升,那么这轮涨势就可能只是一场“虚假的繁荣”。

经济与商业研究中心(CEBR)的高级经济学家沙阿(Pablo Shah)也持类似看法,他表示,由于印花税的削减,预计房地产交易将增加6%,这是此前封锁政策导致的需求延后,以及印花税减免政策透支了未来需求的结果。

沙阿认为,虽然此政策暂时支撑起了市场,但不足以抵消工人休假计划结束后失业率飙高,以及抵押贷款延期偿还将在今年晚些时候到期的风险,“这就是为什么我们仍然相信房价会在年底和明年下跌的原因。”

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