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万科规模再发力,开发大西北成立新区域

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图片来源:线上业绩会截屏

记者 |黄昱

更换区首、一分为二,作为万科四大区域之一的中西部区域今年经历了一番大调整。

8月28日,万科举办的2020年中期业绩发布会上,万科董秘朱旭指出,万科在昨日(8月27日)成立了西北区域事业集团,包括西安、兰州、西宁、新疆、银川5个直属的城市单位。

这五个城市原本都属于今年4月新上任的中西部区域首席执行官李嵬的管辖范围,分拆进入新成立的西北区域事业集团后,本部设在西安,由万科西安城市总经理郭继勋担任中西部区域首席执行官。

面对界面新闻提出的分拆西北区域的原因,万科总裁祝九胜特意安排万科原中西部区域首席执行官、现万科非独立董事兼首席运营官王海武来回答。

王海武表示,西北五省所占面积接近祖国的三分之一,在管理半径上相对较大,因此万科对于成立西北区域BG的考虑其实由来已久。

过去两年,万科在中西部区域的组织架构上做了一些探索,比如在中西部区域下设了二级招采中心,也做了包括银川、西宁、乌鲁木齐和兰州在内的小联盟,去更好的形成它们业务之间的互通和互助,以应对管理半径比较大的情况。

“如今成立西北区域BG,是对过去探索实践的进一步发展,目的是为了万科在西北区域的多项业务更好地发展,更加深耕西北区域。”王海武回应道。

过去多年,万科一直是分为南方、上海、北方、中西部四大区域。中西部区域多年来在万科集团内部都是处于第四的位置,但2019年,中西部区域的销售金额达到1506.58亿元,占万科总销售额比例为23.88%,仅次于上海区域,销售面积占比为30.07%,跃居四大区域之首。

今年3月,郁亮曾对中西部区域的排名上升作出解释,他表示,刚开始的时候,中西部区域占集团的份额很少,这主要是因为其它三个几个区域表现很出色。2019年以来,中西部区域进步很快,这跟每个城市的发展阶段也有关系。

在郁亮看来,万科四个区域就像四个兄弟,经常你追我干,都不服输。每个区域的发展任务也不太一样,有些可能刚好处在需要转型发展的阶段,会稍微慢下来。从近年来的业绩表现来看,中西部正处于快速发展中。

万科2020年中期业绩报告显示,上半年万科实现销售金额3204.8亿元,同比下降4.0%。在几大区域分布上,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为15.4%,41.3%、22.3%、19.9%。

疫情之下,中西部区域销售金额排名下降,但从结算面积来看,已经稳居第一。上半年,万科实现结算面积1049.8万平方米,同比上升24.0%,其中南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为22.07%、28.20%、14.72%和35.01%。

从收入情况来看,万科1-6月实现营业收入1463.5亿元,同比增长5.1%。来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4亿元,同比增长3.97%,占总收入比例为94.4%,其中南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为27.07%、32.08%、11.74%和29.11%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对界面新闻表示,万科把中西部区域的一些城市分拆出来成立单独的西北区域事业部,应该是为了强化区域拓展和内部协同,解决原来“散兵作战”资源分散和协同不够的问题,来形成统一协调和调度的“西北军团”来加大参与内循环背景下的西部开发和经济发展的机会。

王海武指出,西北区域BG成立后,万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内,基本符合万科对当下区域BG覆盖的管理范围要求,目前没有对其它区域进行新的分拆的计划。

从盈利情况来看,万科今年上半年算是平稳渡过了。数据显示,上半年,万科实现净利润186.3亿元,同比下降3.4%;实现归属上市公司股东的净利润125.1亿元,同比增长5.6%;全面摊薄的净资产收益率为6.39%,较2019年同期下降0.96个百分点。

有投资者对万科上半年毛利率下降提出疑问。上半年,万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%,较2019年同期下降4.2个百分点。

对此,万科财务负责人韩慧华表示,因为2019年结算的大部分项目都是在2017年、2018年销售的高点结转的,所以2019年是万科毛利率的高点,近年来地价占售价比持续上升,毛利率下降是整个行业的一个长期的趋势。

她进一步透露,万科目前销售项目的毛利率比已经结转项目毛利率相对更低,预计到年底公司结算毛利率还会有一个小幅的回落。

近期关于“三道红线”的融资监管新政是行业的热点。8月20日,央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会,有消息称共有12家房企参加了此次会议,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

面对媒体的提问,祝九胜并没有正面回应万科是否参会,表示对“三道红线”会认真研究,尽快去适应。

上半年万科也延续了稳健的财务水平,经营性净现金流226.1亿元,连续11年为正,截至6月底,持有货币资金1942.9亿元,同比增长35%,剔除预收账款后的资产负债率为49.8%,净负债率为27%,比去年同期大幅下降9.8个百分点,现金短债比高达2.01。

作为明星公司的万科,今年还因入股泰禾备受关注。对于万科入股泰禾的逻辑以及进展,祝九胜在业绩会上进行了解释。

祝九胜表示:“泰禾出的问题更多是资金和融资层面的问题,它的产品力、基础能力还是非常不错的。另外,我们都是中城联盟的成员企业, 如果其它企业只是某一方面的问题,但成色还不错,我们还是一起去想办法。”

万科最后能否成为泰禾第二大股东取决于三个要素,一是泰禾自己的求生欲;二是金融机构的理解程度。泰禾现在确实是过度负债了,如果大家都要求它还本付息,就可能导致现金流断裂,要么集体沉船,要么你集体上岸;三是福建省政府和金融办会以怎样的姿态和方案来应对。

祝九胜指出,万科会全程参与这个过程,尽最大的善心把这件事处理好,但底线是不影响万科的权益、万科股东的收益水平以及对这件事的观感。

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