恒大上半年销售3488亿，预计年底有息负债减少1000亿

“6月底的有息负债较3月末减少了约400亿元，下半年降负债目标在600亿元左右，到今年年底预计比3月末力争减少1000亿元。”在8月31日中国恒大（03333.HK）的业绩会上，对于公司负债问题，恒大集团管理层表示，力争2020年到2022年，公司的有息负债平均每年减少1500亿元。

中国恒大披露的2020年半年报显示，截至6月末，公司合约销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；合约销售面积3863.2万平方米，同比增长47.5%，资产总值2.29万亿元。

按照恒大对外的销售目标6500亿元来看，上半年恒大已完成目标53.6%；按照对内目标8000亿元来计算，已完成目标率43.6%。

恒大上半年毛利率同比下降9%，下半年严控拿地

恒大集团总裁、董事局副主席夏海钧在业绩会上表示，“恒大今年的销售金额是历史最高水平，到目前为止已经突破了4000亿元的销售，均价在9000元/平方米。”夏海钧称，恒大的互联网售房对于销售有巨大的推进作用。

夏海钧表示，“上半年3500亿元的销售中有2860亿元是由互联网平台带来的，占比达到82%，到7月份回笼资金已经达到3500亿元，未来金9银10是销售的传统旺季，这对全年的销售会起到巨大的推动作用，对完成目标非常有信心。”

营业额2666.3亿元，同比增长17.5%；毛利666.8亿元，毛利率25%，同比下降9%；净利润147.6亿元，净利率5.5%；核心业务利润192.5亿元，核心业务利润率为7.2%，股东应占利润65.4亿元，同比下降56.15%；资产负债率79.8%，现金及现金等价物为1407亿元，受限制现金638.92亿元，手持现金余额2046亿元。

对于毛利率大幅下降的原因，中国恒大首席财务官潘大荣在业绩会上表示，受新冠肺炎疫情的影响，为了确保公司的稳健运营，加大了竣工楼栋的折扣力度，避免库存，有部分项目是今年销售今年交楼，平均售价为8350元/平方米，这一售价和过去12个月的销售价格有一定幅度的下降，这是恒大利润下滑的主要原因。至于净利润下降的另外的原因，是因为恒大宝平台搭建的营销费用上升了30多亿元，新能源汽车目前处于初始投资阶段，亏损12.8亿元，未来公司会严控费用支出，大力降负债，降低融资成本。潘大荣表示，预计公司未来毛利率可以保持在25%以上。

在土地储备方面，上半年新购入项目111个，新购住宅土地储备面积5459万平方米，土储原值1340亿元，平均楼面地价2455元/平方米。目前住宅土地储备总计2.4亿平方米，平均楼面地价2121元/平方米，项目总数817个。在建工程面积1.23亿平方米，竣工面积3734万平方米，新开工面积3767万平方米，预计下半年可售货量约9000万平方米。

恒大地产集团副总裁赖立新表示，下半年将严控拿地，确保土地储备的负增长，聚焦一二线城市以及高增长的三线城市。上半年一手竞拍的土地溢价率都控制在10%左右，净利润原则上达到10%以上，下半年项目重点在城市更新和特色小镇。“特色小镇围绕着一二线城市为主，因为特色小镇需要投入文化旅游配套，在利润测算要求上，要求在住宅部分净利润能够覆盖配套的投入，在扣除公建配套之后，净利润要在8%以上。”

“坚决拥护国家房地产调控政策，恒大的回款大部分都是通过按揭回笼”

财报显示，财报披露，恒大销售回款3120亿元，同比上升67%；销售回款率89.4%。夏海钧称，这是恒大历史上最高的销售回款率。

对于融资收紧对恒大的影响，夏海钧表示，“这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果，楼价、地价和预期都稳定下来了，恒大集团坚决拥护房地产调控政策，努力使自己发展目标符合国家的调控要求，1月份恒大对疫情的把控比较准确，觉得有风险，1月份就向资本市场发了60亿的高息美元债，但这不是想继续扩大规模，是为了有效确保公司有充分的现金流，3月份开始大规模的进行战略目标调整，高增长和控制规模都已经实现。”夏海钧说，“现在大的金融机构按揭资源都给了大的开发商，恒大的大部分都是通过按揭回款。恒大会快速增加销售额和快速增加现金回笼，这可以有效降低公司的银行贷款和负债。”

另外，夏海钧表示，集团优质资产的分拆也可以有效降低净负债率。

“近一两年开始研究如何把物业部分的价值最大化，现在的规模和碧桂园差不多，引入战投之后估值750亿元，我们一个礼拜就做完了，通过资本市场运作之后，已经正式启动上市工作，快的话希望今年就完成。恒大的物管是目前中国房地产最大的，物业管理也是战略转型的思考点，在恒大下面还有很多好的分拆物业可以带来收益，过去这一块没有考虑，现在要考虑了，还有很多涉及房地产行业的板块和业务估值都很高，下一步重点工作把公司优质的物业逐步分拆上市，释放更大的价值。”

恒大前段时间宣布拟分拆旗下的物业部分在港交所上市。恒大物业公司金碧物业估值750亿元，引入战略投资者235亿元，占比28.061%，合约面积超过5亿平方米，在管面积超过2.5亿平方米，2019年收入73亿元，净利润9.2亿元。

夏海钧称，物业引战预计可降低净负债率19个百分点。