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巨变? 深圳住房要学习新加坡模式 未来房价或走低

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作为中国改革开放的前沿城市,深圳的房价和改革举动一样受人关注。

在“7·15”楼市调控政策发布一个半月后,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡关于深圳住房要学习“新加坡模式”的讲话,再次引发深圳下一步楼市调控方向的热议。

8月28日,张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会(下称“发布会”)上有个演讲,提出新加坡是深圳学习榜样,将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

为此,深圳提出一个大规模建房行动。张学凡表示,大规模建房行动包括商品房和公共住房这两大块。其中,公共租赁住房这一块,有110万公共租赁住房的发展目标,每年公共租赁住房建设10万套,深圳将通过五年甚至八年的补短板,力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解,以此稳定房地产市场,让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

张学凡介绍,深圳还有一个目标就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

张学凡透露的信息,在业界引起热烈讨论。今年是深圳经济特区建立40周年,也是深圳获批中国特色社会主义先行示范区一周年。业界认为,深圳房地产市场走向有风向标意义,这意味着深圳楼市格局会面临巨变。

如何学习“新加坡模式”

新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划,鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋,建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截至2016年,高达82%的公民居住在组屋里,住房自有率和组屋自有率均在90%以上。

过去40年间,深圳GDP(国内生产总值)从1.69亿元增长至2.69万亿元,猛增超万倍。

2019年,深圳城镇居民人均可支配收入6.25万元,居各经济特区之首。常住人口约1344万,40年来,常住人口增长约42倍。同期,北上广人口增长在1-2.5倍之间。

但与此不协调的是,深圳人均居住面积27.8平方米,还没有达到国家和广东省的最低标准线,主要原因就是深圳还有70%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。

另外,根据深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》,深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%,低于国家相关标准中25%~40%的下限。

一方面是人口和经济的迅速增长,另一方面是用地受到很大限制,于是,深圳成为中国诸多城市中,新房供应和人口增长最为尖锐的城市之一,这导致深圳房价一直高居不下。

据中指研究院数据,2019年,深圳市商品住宅成交均价为55821元/㎡,是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均价在6.5万/㎡左右波动。

为了从根本上解决这一矛盾,深圳在不断尝试解决途径。

加大供应是途径之一。2019年,深圳房地产投资额达到3059亿元,是2014年1069亿元的2.86倍。2019年全年深圳房地产增加值达到2285亿元,比2014年的1324亿元增长73%。

张学凡在此次发布会上指出,“房住不炒”定位是建立房地产市场长效机制的根本遵循。坚持“房住不炒”定位,使住房回归民生属性,体现了以人民为中心的发展思想,是建设民生幸福标杆城市的必要前提。

“长效机制可以有很多条措施,其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系。”张学凡表示,这个体系的核心是大力发展公共住房。我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中,这是一个长远目标。“新加坡模式”对建立房地产健康发展长效机制具有借鉴作用。

资深地产评论人朱罗纪对第一财经记者表示,“新加坡模式”的顶层设计理念是很不错的,我们学习的方向应在“神”不在“形”,更多的应该学的是新加坡在住房问题方面的解决思想,应真正是把住房当做民生用品看待,不能让住房市场转化为金融市场。

“深圳学习新加坡模式,并不意味着照搬。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁对第一财经记者表示,如果我们导入新加坡模式,会在很大程度上解决深圳的这个不均衡发展问题。但新加坡模式需要试验,要尽可能解决这个新模式带来的新问题,减少新问题带给市场的震动。

途径:提高城市居住用地比例

我国房地产业经过几十年的发展,国内住房模式也经历过几个不同时期。

90年代末,东南亚金融风暴给我国经济造成了巨大的冲击,再加上住房条件改善的需要,成为房地产业走向市场化的一个契机。

“从1998年房改之后,中国的住房模式实际上走向了‘GDP模式’、‘经济驱动模式’。”朱罗纪认为,在“GDP模式”下带来的房价过高、人均住房面积不足等问题,合理的解决办法是通过提高重点城市居住用地比例,增加商品房供应量,同时配以需求管制,以此来稳定房地产价格。

宋丁也对第一财经记者表达了相似的看法,他认为,深圳过去20年更多的是市场化模式,在大大促进房地产发展的同时,也带来了一些弊病,比如,房价不断高涨、供需结构性失衡等。

“而目前深圳市场上仍需要有更多品种、更多形式的住房,特别是保障住房。”宋丁表示,类似于深圳这样的大城市,大量人口进入,在住房供应方面不能完全满足市场需要。通过这样一些模式来保证房地产行业的平稳健康发展,坚持房住不炒,本着这样一个大的原则,各类有利的探索都是可以展开的。

张学凡在上述发布会上表示,在“十四五”期间,深圳在用地供应上会做一些调整,住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%,甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。

未来深圳房价:均价走低,单价保持

深圳学习“新加坡模式”,保障性住房比例增多,商品房比例减少,深圳房价未来将会何去何从?

新加坡目前已形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。

同时,“新加坡模式”中,规定申请组屋必须要提交真实合法的材料,如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月。此外,该类房产还要求5年内不允许出售,即使5年之后流入市场交易,还需当地政府部门审核批准,只能卖给有购买组屋资质的购房者,此类规定基本上杜绝了炒房的可能性。

“未来大量的保障性住房入市,该类房产包括人才住房、安居商品房等,其价格肯定是低于市场商品房价格,甚至一半都不到。由此可以预判,未来深圳房产均价会出现明显下降,但是这并不代表商品房市场的价格会下跌。”宋丁对此表示,供给侧和需求侧都在挤压深圳商品房市场,实际上商品房供需仍是维持平衡的。在这种情况下,商品房市场不会出现大的下跌的情况,反而在经济发展向好的情况下,可能还会缓慢上涨。

与此同时,在“新加坡模式”下,房地产开发商需要注意哪些方面?

宋丁表示,在该趋势下,未来房企在商品房这块的操作空间将会收窄,保障性住房的任务将增加。但同时,政府对于介入保障性住房建设的房企也有一定要求,由于保障性住房公益成分多一些,收益随之将会收窄,对于小型房企来说承建该类项目压力较大,未来可能国有房企或者一些超大型、使命感较强的房企会积极进入。

“但这也会使得参与深圳未来商品房建设的房企可能面临更加激烈的竞争。”宋丁认为,“目前全国房企都积极涌入深圳市场,但随着保障性住房比例增大,商品房比例便会缩小,也意味着一些企业可能要被淘汰出局。

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