“6.6万房租仅住三个多月、付完一年房租3天后平台就跑路、负责人失联……”近日，长租公寓爆雷、房东及租客维权事件频频发生，上海、广州、合肥、成都等多个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施，提醒群众注意住房租赁市场风险，警惕“租金贷”、“高进低出、长收短付”等问题。
一周内多家长租公寓集中“跑路”
据不完全统计，近期一周内已有4家长租公寓同时“跑路”。8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，有人交了2万多房租，中介拿钱跑路。8月29日，杭州长租公寓“巢客”爆雷，引发上万房东强烈不满。9月1日，上海长租公寓“寓意公寓”所有工作群解散疑似爆雷；长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空。
针对“友客”、“巢客”等长租公寓爆雷，中新网报道显示，杭州市住房租赁管理服务中心将加快推进资金监管工作，将对未按要求落实资金监管工作的企业进行风险警示，同时将加大宣传，提高消费者风险意识，使其多渠道了解市场租金水平。消费者也应避免一次性缴纳3个月以上租金。
与此同时，上海市房地产经纪行业协会于9月1日发布《住房租赁市场风险提示》，提醒房东、租客在租房过程中警惕收房租金过高或出租金过低，避免因公司“爆仓”、“跑路”遭受损失；防范“租金贷”风险。
《提示》指出，近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。这种行为，对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。
有“寓意公寓”房东告诉澎湃新闻，寓意公寓采取“高收低租”的模式拓展规模，同时通过一次性收取租客一年的租金以获取现金流。据其介绍，寓意公寓以4200元/月的租金租下房子后，以3000元/月的租金租给房客。
贝壳研究院高级分析师黄卉提到，长租公寓近期不断出现的暴雷事件，核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题。一是租金成本高。目前大部分的长租公寓采取的都是包租模式，装修和运营也需要较高的成本投入。二是商业模式的灵活性差。通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，就给企业经营带来了较大的成本压力。三是精细化运营要求高。长租公寓企业理论上来讲应当“以出定收”，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流难以抵御市场风险。
6城发布租房租赁风险提示
除了上海，近期包括广州、杭州、合肥、成都、海口等城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施，提醒群众注意住房租赁市场风险。
广州市房地产租赁协会官网于9月1日发布《住房租赁风险提示》，并列出2020年因“高进低出、长收短付”等高风险经营行为导致爆雷的企业名单。
《住房租赁风险提示》指出，近期，国内市场上出现多家企业“爆仓跑”路现象，这些企业以住房租赁名义采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）高风险经营模式开展诈骗行为，最终导致房东租金收不回来，租客房财两空，数以万计群众利益受损。
广州市房地产租赁协会提醒广大住房租赁当事人（业主、租客、中介机构及其从业人员）在租赁活动中特别注意：谨慎选择租赁企业、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范「租金贷」风险、查验房源信息和房源状况、采用规范的合同文本、拒绝非正常高佣金的诱惑、解决矛盾维护合法权益等。
合肥市市场监管局、合肥市消保委也于9月1日联合发出提示，近期合肥市个别住房租赁企业在开展住房租赁业务时因经营不规范出现“爆仓”、“跑路”，造成房东和租客利益受损。
为防范住房租赁风险，保障承租户合法权益，建议有住房租赁需求的市民朋友们：谨慎选择住房租赁企业、防范住房租赁市场风险、建议使用合同示范文本、留存证据，及时投诉。
杭州市住房保障和房产管理局官网在8月17日发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知 》，要求稳妥有序推进风险防控金缴交工作，确保住房租赁市场平稳健康发展。
明确2020年8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，自2017年，十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举”，住房租赁市场迎来高速发展期，各路资本入局抢滩长租公寓。但政策利好背景下长租公寓野蛮生长，快速发展的租赁市场乱象环生，风波不断。如甲醛事件，租金贷横行市场，爆雷现象频出。但这也并不代表长租公寓未来发展堪忧，政策红利下，随着机构的运营经验的沉淀，长租公寓未来仍有生存机会。机构要持久运营下去，还是要加强自身的运营，做好对租户的保障，从而提高续租率，降低房源空置带来的成本增加；其次，长租公寓的付款方式不应该依赖金融手段，降低“租金贷”付款方式的占比。再次，规模要稳步扩张，不能激进扩张。
此外，王小嫱认为，整个租赁市场目前规范性不足，行业的管理迫在眉睫，政府及相关监管部门还需深入研究。如加强租赁机构的资金监管，需要限制企业过渡利用金融杠杆；同时加强租赁市场的规范性，加快住房租赁条例出台，保障租赁市场参与主体的权益，租户、房东、中介三方利益平等。
本文来源：澎湃新闻
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