用“代言费抵房款” 成龙价值过亿北京豪宅被拍卖

（原标题：用“代言费抵房款”，成龙价值过亿北京豪宅被拍卖）

14年前，身着象牙白改良版唐装，戴着黑色墨镜的明星成龙站在舞台中央，为房地产项目NAGA上院代言，并向外界袒露，自己就是业主，买了2套NAGA上院。

NAGA上院地处北京二环簋街北侧，与二环内唯一30000平方米水景公园(南馆公园)咫尺相邻，周边还集中了北京雍和宫、国子监、孔庙等多个著名的文脉古迹。项目自称“承袭皇城厚址千年蕴道”并非夸虚，这一院落确实历经几百年时代变迁，几易其主，曾是吴三桂外宅，后又成为康有为的女儿康同璧和女婿罗昌的罗家大院，现代化的NAGA上院也完好保留四合院遗址。

文脉标签、绝版位置，NAGA上院已有足够吸引力，再加上明星加持、高端豪宅定位，开发商御嘉置地老板李建国主导的诸如联袂电影“如果爱”首映礼等多次噱头十足的文化营销，这个项目游走于娱乐圈与地产界之间，成为当年红极一时的豪宅项目。

14年后，成龙所购买的2套NAGA上院已经价值过亿，但却面临将被拍卖的境况。瀚海法拍网显示，成龙购买的NAGA上院2号楼1001室+1002室将于今年9月28日拍卖，起拍价7191万，已有7人预约看房。

这一窘境背后离不开御嘉置地本身债务纠纷，但更核心因素还在于成龙本人，因想解决“代言费抵房款”一事，导致过户被拖延。

开发商陷债务纠纷

在众多豪宅云集的北京城里，NAGA上院无疑是颇具戏剧色彩的一个特殊豪宅项目，它被称为——“老皇城内，与娱乐圈最亲近、与奢侈品最相似的房地产项目”，拥有很多来自建筑之外的光环和跌宕。

“NAGA”一词富有异域风情，是印度神祗，传说中是一位半人半蛇的水神，能赐予人类安全、繁荣和财富。据早前媒体报道，李建国用NAGA命名，是希望NAGA上院能成为传世之作，也希望自己打造的首个地产项目能在地产圈扬名立万。

在早前的媒体报道中，2001年，商人李建国开始进军房地产，以高出竞争对手数倍的价位，拿下东直门9号地块，并力排众议将其定位为顶级豪宅，请世界一流的设计专家，中国最好的建筑队伍和最好的装潢队伍，使用世界一流材料，用4年时间打造出NAGA上院。这也符合其“奢侈品”评价。

除了建筑本身，NAGA上院当年名声大噪，离不开李建国多次创新性营销。

2005年，他创造性地提出了“物业革命”理念，主张“业主持股”，主张业主对物业管理公司的所有权，以《公司法》和《信托法》为基础设立新的物管模式。

不仅于此，他还进行了另外一次大胆尝试，耗资近千万元，联袂车企宾利、电影《如果·爱》首映礼，大张旗鼓为NAGA上院举行了一场开盘仪式。在这次开盘仪式中，12辆凯迪拉克豪华轿车驶入现场，孔祥东、薛伟两位古典音乐大师出演，陈可辛、冯小刚、曾志伟、金城武、周迅、张学友、池珍熙、古巨基、杨千华、苏永康等明星前来助阵，成为当时房地产界焦点。

根据公开信息，NAGA上院总共99套房，最小面积300平方米，最大面积600平方米，均价28000元/平方米。

李建国当时在开盘仪式上说，“NAGA上院不是任何一个有钱人都能住进来的，业主必须满足以下四个基本要求：高素质、有责任心、乐善好施和成功人士。而选择在《如果·爱》首映礼宣布NAGA上院的开盘，是希望未来NAGA上院的99户业主里有这些明星的身影。”

李建国确实得偿所愿，成功邀请成龙为其代言，成龙、吴彦祖、霍启刚、杨受成等明星也成为NAGA上院的业主。

与早些年光环形成鲜明对比的是，该项目后来面对的事被查封、拍卖的窘境。

2014年以后，御嘉置地陷入偷税、债务等纠纷。中国裁判文书显示，李建国和御嘉置地涉诉案件众多，债务纠纷金额过亿。NAGA上院本身与国缆集团、北京中合典当有限责任公司、内蒙古星光煤炭集团有限责任公司、德汇投资有限公司、国家开发银行等均有诉讼。

而这些债务纠纷一直未被妥善解决，法院于2017年12月19日查封御嘉置地名下，位于北京市东城区东直门内大街9号院（NAGA上院）的部分房产及车位，成龙旗下2套房产及车位在查封范围内。

2060万代言费抵房款

项目开发商债务纠纷最终祸及代言人及业主成龙，更多原因在于，成龙十几年来拖延办理过户。

成龙与NAGA上院故事始于2006年。当年，他成为NAGA上院代言人，并购买NAGA上院2号楼1001室和1002室。这两套房产建筑面积共1206.14平方米，含6个车位，按照套计价总房价款3360万元，抵扣2060万元代言费后，房款为1300万元。

2007年12月底，成龙办理了入住手续，与太太林凤娇及儿子房祖名开始经常在此居住，但是一直未过户。

根据中国裁判文书网公布的案件详情，因御嘉置地公司名称变更、欠税、债务纠纷等问题，开不了购房发票，影响了业主办房产证。

但业主仍可通过诉讼渠道解决办证问题，其中通过诉讼办理的有7-8户左右，2017年通过诉讼办理了3、4户。NAGA上院整个项目一共99户，已经办理小产权证的有91户左右。

而成龙至今未获得NAGA上院房产证原因则是其不想公开用代言费抵房款，未能妥善解决合同单价问题。

中国裁判文书网公布的案件详情显示，中泰成龙公司（成龙购房公司主体）方面解释其原因为：“房产查封前成龙及其助理一直要求办理产权证，但没有书面的证据，李建国与成龙关系很好，也一直应允，说马上办。此外，成龙买房用了2060万元的代言费抵扣购房款，所以购房合同约定的单价低（1万多），小区内还有其他香港明星买房，给别人的是3万多，办产权证肯定要信息公开，给成龙这么便宜不合适。成龙的意思是想先解决合同单价低的问题再办小产权证，李建国也答应解决，但直到查封了也没有解决。”

御嘉置地公司方面也表示：“成龙要求过办证，但办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙公司购房合同价格定的低，成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了了。”

截至目前，成龙依旧未能通过诉讼，取得涉案房屋及车位的产权。

跨界地产商李建国

李建国无疑是当年地产界当红人物。他倾注多年心血打造的NAGA上院，也在一定程度上成就了他自己。

凭借NAGA上院，他曾获“创造城市价值2004中国地产年度推动人物奖”、“2004年度全国十大诚信英才”、“2004中华十大财智人物年度奖”、“中国改革创新人物”、“2005年度中国房地产创新人物年度领袖奖”、“2005年度中国房地产最具影响力企业领袖人物”、“中国地产十五年最具影响力人物”、 中国房地产协会常委等多个荣誉和职务。

而李建国的地产版图及成就也止于此。凭借NAGA上院成为当时地产界风云人物后，他又转战娱乐圈。

李建国是河北保定人，起家机电生意，生意涉及各行各业。他与娱乐圈缘分，也始于NAGA上院。2005年底，为NAGA上院开盘造势，与《如果爱》首映式进行了跨界联动后，他获得一些影视资源，开始投资影视剧，进军娱乐圈。

在房地产商身份之外，李建国改名“李建衡”。2008年，李建衡成立了一家音乐公司——御嘉音乐。作为自己公司的第一个艺人，他发行个人首张音乐专辑《当年的承诺》，后凭《月亮怎能代表我的心》和《割舍》两首作品引起歌迷关注。

和在地产圈善于为项目高调营销造势，他在娱乐圈则颇为低调，不出席任何音乐宣传活动也不接受演出邀约。因为神秘，歌迷称其为“隐形情歌王子”。

他也过了一把戏瘾。2009年，他出演了电视剧《永不回头》，饰张力明，这部剧主演是闫妮、姜武等。 他还出演过《三十岁，你好》 、《大男当婚》等剧。这几年，他在娱乐圈几无动静。

与此同时，这个曾对媒体自称为“生意圈里最喜欢文艺的人”，在生意场上也颇为失意。 因其持有的御嘉置地等公司经济纠纷，李建军也被列入失信被执行名单，限制高消费。