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深圳楼市调控再出新招:房价“异动”必监管

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继7月15日的重磅楼市调控政策之后,深圳再度从房地产市场活动的监督管理方面出手,以实现稳房价、稳预期等目标。

9月17日,深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)公开征求意见。

《意见稿》主要修订内容包括:在二手房交易方面,明确完善房地产市场价格监管机制,并建立存量商品房价格引导制度;在房屋租赁方面要求加强租赁房屋管理,实行实名租赁、建立租赁租金监管制度等。

随着深圳房地产市场的快速发展,此前的相关办法已经不能很好地满足市场监管需求。并且,在坚持“房住不炒”的背景下,除了运用供给侧和需求端调控等手段之外,深圳还有必要在市场监测、价格监管与引导、市场信息披露等方面摸索形成一套行之有效的举措。

深圳市司法局在《意见稿》的起草说明中就提到,此次修订工作,弥补房地产市场监管空白,完善房地产市场监管制度,不断提升深圳房地产市场监管的法治化水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,《意见稿》对于土地交易、住房交易、价格管控、租赁市场等进行了相关规定,尤其是价格方面的监管内容比较详细,这是后续各个市场参与主体需要关注的地方。

房价“异动”必监管

从去年到今年,深圳的房地产市场,不止一次出现抱团炒作房价等行为。

2019年12月,深圳住建局就曾发布通告称,将对部分集体恶意炒作房价的小区暂停办理二手房网签手续,不仅是因为其涨幅明显超过了近期市场成交价,更是因为部分业主恶意串通集体抬高挂牌价格,严重损害了购房者利益。

今年5月,有媒体报道宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心,龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格虚高。深圳市住建局5月22日会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查,部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。

除了试图通过出售获利之外,挂高价还有什么逻辑?21世纪经济报道记者在今年4月获得的深圳房地产中介协会的一份内部资料指出,据业内龙头企业反馈,全市范围内的确存在部分业主(甚至联合)将房源报价大幅抬高,以期通过“高评高贷”方式,通过经营抵押贷款(经营贷利率相比房贷利率低),或转按揭的方式予以高位套现。

今年年初,深圳房地产研究中心主任王锋曾指出,在稳房价方面,对于深圳二手房,探索建立楼盘指导价格机制。

此次的《意见稿》就提出,市主管部门和市场监管部门应当建立房地产交易价格监测制度,并可以根据房地产交易价格异常波动情况,适时采取必要措施稳定房地产交易的价格水平。

对于部分区域、项目存量商品房交易价格出现异常情况的,深圳市主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业,采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施。

对于二手房交易,《意见稿》指出,市主管部门建立合理价格引导机制,定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目,市主管部门及时发布合理成交价格,引导市场理性交易。

住房租赁的租金也被纳入了指导范畴。《意见稿》提出,由市主管部门建立房屋租赁参考价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次《意见稿》的核心是价格政策,尤其是房价“异动”必管,二手房价格引导、公布租赁参考价格等,并且对监管对象、处理方式等进行了明确,这说明后续的监管会更加全面。

多管齐下,二手房降温

今年以来,深圳的二手房市场出现了又一轮火爆行情。国家统计局的“70个大中城市二手住宅销售价格指数”显示,6月深圳二手房价格同比上涨14.3%,远高出同期北上广的涨幅。

成交量也处在高位。深圳房地产信息网的数据显示,尽管受疫情影响,上半年深圳二手住宅合计成交4.4万套,同比增长41.20%。

有深圳房地产业内人士表示,这一轮的火爆行情让人始料不及,这也是为什么政府在7月15日出手调控的原因。

此次被称作“新深八条”的调控措施中,涉及提高购房门槛,调整豪宅税、打击假离婚买房等,其中最为“严苛”的一条规定为:深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。

8月底,在深圳本地市属国企深业集团旗下上市平台深圳控股的中期业绩发布会上,深圳控股董事会主席吕华介绍,据公司的观察,大约有20%到30%的潜在业主失去了购房资格。

深圳的二手房成交由此迅速降温。美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者介绍,以7月15日为分界线,下半个月的实际成交比上半个月下跌了50%以上。

深圳中原地产研究中心的数据显示,从过户情况看,8月深圳二手住宅成交套数为11322套,环比下滑15.6%;成交面积为97.5万平方米,环比下滑15.0%。由于过户成交与实时成交之间存在时间差,8月过户房源主要来源于前两个月的成交,因此过户套数虽有回落,但依然相对处于高位。

Q房网的数据则显示,截至9月6日,深圳的二手房过户量连续三周环比下跌,9月6日当周的日均值较峰值回落了四成。

“新深八条”主要侧重于需求端调控,但实际上,在实施细则里,深圳住建局已经对二手房价格监管提出了三条措施:定期对外发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格;中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的信息;全市中介机构每月给市住建局报送本机构上一月居间成交的二手商品住房成交价格等相关信息。

严跃进表示,对价格的规范管理,对于二手房市场的稳定有着积极作用。后续全国其他城市也应该学习深圳模式,在二手房方面进行价格引导,来规范市场交易和定价。

作者:王帆

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