房企分拆物管上市潮依旧火热

新股跌破发行价、股价冲高后回落

房企分拆物管上市潮依旧火热

与深深房重组的计划失败后，恒大的股价微涨了几天，并没有受到太多影响。在解决战投转普通股和提前还债等问题后，近段时间摆在恒大面前的任务所剩不多，拆分物管上市便是其中之一。

恒大拆分物业上市是近年来物管上市热潮的重要组成部分。如今排队IPO的物管企业仍有十几家，相应政策层面的利好也在显现。但新股跌破发行价、股价冲高后回落，已成为当前阶段物管企业面临的新现实。

入市表现不乐观

南方日报记者注意到，进入四季度，物管上市潮仍在持续，最近的10月份就有4家房企物管企业在香港交易所上市，其中世茂服务与合景悠活都在10月30日当天进行了敲钟。

与之前人们印象中物管企业上市后一路高歌的状况有所不同，近期IPO的物管企业股价走势并不顺利。10月份，4家上市物管公司开盘首日均不理想。其中，合景悠活上市首日下跌22.94%，世茂服务利用“绿鞋机制”在尾盘拉升保住16.6港元的发行价，但随后几天便一路震荡，截至11月12日港股收盘时也未再高于这一数字。

而其他已经上市较长时间的物管企业，近期股价也出现增长明显放缓甚至股价回调的现象。即便是当前的“物管第一股”碧桂园服务，在8月28日冲到历史最高的56.50港元后，也进入了一个波动回调的阶段，截至统计时的最新价格已下调到45港元左右。

中达证券研报认为，疫情逐步控制后，5月末起10年期国债利率持续回升，流动性环境回归常态化，因而更短期的业绩弹性对股价更为关键，物管企业基础物管服务为主，受经济波动影响小，因而经济复苏过程中其业绩弹性较弱。而市场对业绩弹性的偏好上升，给物管公司估值的持续提升带来了一定压力。

即便如此，截至目前仍有12家物管企业正在排队上市，融创服务、金科智慧服务、华润万象已经通过港交所聆讯，恒大物业、远洋控股、建发物业等也处在审核中，不久后这些物管企业或将陆续登陆港交所。

而根据中指院数据，截至10月末已经启动上市的物管公司还有17家，正在筹划上市的物管公司还有82家。即便是一直未明确上市计划的万科物业也有了消息，万科董事局主席郁亮表示，未来万科物业一定会上市。

降负债成动因

房企拆分物管上市的原因，从恒大身上或许可以窥见端倪。

7月底披露拆分物业上市的计划后，恒大于8月13日公告宣布物管业务引入235亿元战略投资。而此后的中期业绩发布会上，恒大总裁夏海钧提到，拆分物业上市和引入战投，使得恒大的净负债率下降了19%，而随后首席财务官潘大荣再次在答问环节强调了这一点。

从恒大管理层的观点不难看出，拆分物业上市成为恒大降低自身负债和风险的重要手段。

当前，恒大一直面临着融资监管“三道红线”的压力，南方日报记者此前根据恒大中报测算发现，上半年末其提出预收账款的资产负债率79.8%，净负债率219.5%，现金短债比为0.36。就连夏海钧也在中期业绩会出面表态，指出恒大有信心“在不远的将来”，各项指标达到监管部门的要求。

而与恒大相似，同样在下半年宣布拆分物业上市的融创，“三道红线”达标状况也不乐观。管理层在中期业绩会上也对三项指标合适能达到要求列出了时间表。

有业内人士向南方日报记者指出，股权融资能够帮助改善企业负债情况，因此负债不乐观的房企对此非常热衷，而拆分物管上市则是此类房企趁着行业发展势头进行融资的手段之一。

中信证券研报指出，2019年之前物管公司分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展，但今年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而“三道红线”为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。

政策指引风向

华泰证券预计，2021年仍有众多物管公司申请上市，尽管近期供应压力影响新股表现，新上市公司出现密集破发，但物管板块扩容对于行业长期发展是利好，更多的公司上市有助于市场进一步认识行业情况，优质物管公司将脱颖而出，市场也将回归理性。

尽管市场对待物管企业发生变化，但从政策层面来看，整个行业正在迎来利好。

上月发改委会同财政部等13部门印发的《近期扩内需促消费的工作方案》中，提出推动物业服务线上线下融合发展。搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求。

中信证券指出，这是国家层面第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域，也是政策层面第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。该机构认为，此次政策会进一步助推科技赋能物业管理行业，企业加大科技投入能得到政策实惠。

事实上，当前部分物管企业已经在探索平台搭建。例如碧桂园服务打造向中小型物管企业输出智能化升级方案的物业行业数字化平台。而万科物业在持续投入技术研发的同时，自身也在悄然变化。

天眼查信息显示，10月28日万科物业企业名变更为“万物云空间科技服务股份有限公司”。到了10月31日，万科物业首席执行官朱保全在一次公开活动中宣布了企业更名“万物云”的消息。据朱保全介绍，新的万物云包含三大模块，核心特征是开放，物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴都可以在平台上获得我们多年积累的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力。