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改什么、怎么改?海南多市县探索城镇老旧小区改造

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“安装了新电梯、新路灯,旧水管已经改造,垃圾也有人管了。”近日,家住海口市龙华区国贸大院的吴坚告诉海南日报记者,此前该小区的居住条件太差,他迫不得已搬走,现在国贸大院进行城镇老旧小区改造,居住条件改善了,社区生活丰富多了,他又搬回来居住。

近年来,从中央到地方,城镇老旧小区改造被列入各级政府民生实事。2020年我省推进197个城镇老旧小区改造项目,惠及城镇居民2万余名。从电梯安装、雨污分流、电力抄表到户……很多老旧小区既有共性弊端,也有各自的不同情况,如何加快推进老旧小区顺利改造,让更多居民享受城市发展的获得感、幸福感?目前,我省多个市县的不同社区、小区正在从自身实际情况着手,在实践中寻找破题之策,为全省老旧小区改造探索经验。

改什么? 每个小区做“体检”按需求改造

据省住建厅统计,我省于2000年前建成的城镇老旧小区有1920个,随着城市发展,这些老旧小区的软硬件逐渐老化,改造更新也是迫在眉睫。但是老旧小区问题众多,资金有限,小区改造应该改什么,就需要大家共同来商讨决定。

海口市龙华区城市控股有限公司项目工程部相关负责人张熙英介绍,很多小区的问题是楼顶渗漏水、水管老化、雨污管网不分流等共性问题,也有一些小区有加装电梯、重新规划车位、停车棚等需求。“比如国贸大院,以前安装的水管都是井水水管,很多居民还是喝井水,现在最迫切的是改造水管,让居民们都喝上自来水。”

根据我省城镇老旧小区改造实施方案,各个市县列入改造计划的老旧小区,都要提前请建筑设计院等专业机构做全面“体检”,把小区的老化问题全部都罗列出来,并且要召开业主大会,听取业主的意愿和需求,以及共同协商筹集资金,明确老旧小区改造的项目清单。

目前,我省将老旧小区改造的项目分为基础型、改善型、提升型三大类,每类应对的改造内容不同,在改造前会列出项目清单,召开业主大会广泛争取小区居民意见,让居民共同研究制订改造方案。确定的改造项目,改造的时间、施工方、设计方等内容需要对外公示,接受群众监督。

怎么改? 需要政府业主社会多方联合推动

三亚市港门村社区原粮所职工宿舍小区共有两栋楼30多户住户,这个小区的改造目前已进入尾声,原先抬头可见的混乱电线、网线全部被埋入地下,小区的停车位已重新规划,住宅楼的空调管、给排水水管线路也已重新调整改造,整个小区焕然一新。

“这个小区多次申请要改造,今年政策出台后,我们把小区业主的需求反馈给了三亚市住建局,住建局成立工作组下来核查,确定符合改造条件后就派设计方来进行评估设计,很快开始进行项目施工。”三亚市港门村社区居委会工作人员谢香政介绍,小区业主的需求是推动小区改造的最大动力。

小区业主是老旧小区改造的直接受益者,也应该是最大支持者,但从目前我省推进的老旧小区改造工作来看,部分改造小区的业主积极性并不高,居民对小区改造提升的认知和诉求各有不同,难以协调。

“有些改造项目还是主要靠政府来做。”在11月23日举行的全省城镇老旧小区改造现场会上,不少市县住建局负责老旧小区改造的工作人员表示,还需要多让业主参与到改造中来。

海口市住建局四级调研员王恩君说,大部分老旧小区改造还是依赖中央、省级财政补助资金,当地财政配套资金有困难,而业主出资意愿不强,改造资金有缺口压力大。王恩君认为,仅靠政府财政补贴资金,大部分小区改造仅能完成电力抄表到户、防渗漏水等基础改造,由于电力改造的专业性要求较高,进度相对较缓慢。

经过这段时间改造试点,王恩君认为老旧小区改造的范围不能仅限于该小区内部,比如小区的弱电改造,就要涉及小区门口的线路、电桩等,需要协调的部门很多,需要有一个主管单位协调统一改造。

我省鼓励小区的原产权单位出资、发动业主筹集资金和引入社会资本共同参与到老旧小区改造。例如位于海口市红城湖路的省建筑设计院宿舍小区,该小区项目整体改造资金估算约706万元,其中小区的单位企业自筹320万元,公积金结余26万元,业主自筹62万元,政府补贴280万元,相关企业赞助18万元。有了充裕的资金支持,该项目10月底开工后加快建设,预计到年底项目能完成。

目前,我省大部分小区缺乏可置换的物业,或是物业产权存在纠纷,加上没有稳定的社区运营机制,参与到我省老旧小区改造中的社会资本较少。王恩君也建议,大部分的老旧小区的空间较小,住宅楼较为集中,能否考虑相邻的老旧小区统一打包成改造项目,互通互疏,扩大改造空间,或者是盘活小区的地下室等闲置资产,这样也许能有条件引入到社会企业资本赞助。

如何维护? 小区或社区要有组织负责自治自管

2020年,我省共有197个城镇老旧小区进行改造,目前改造小区全部开工,部分小区改造已经进入尾声。改造之后,如何建立长效的维护和运营管理机制,确保改造后的小区各种设施稳定使用?

海口市探索以“城市党建+社会治理”来推动“三无”小区、老旧小区改造后的社区治理工作。在国贸大院的社区广场,党群活动中心里人来人往,这个党群活动中心有153名老党员,这些基层党员带头积极参与社区的治理与服务,动员国贸大院的其他居民参与安装新电梯、改造旧水管等小区改造工作。

三亚市住建局相关负责人介绍,由于三亚市的游客密集、流动人口多,管理对象结构复杂,社区治理的难度相对较大,三亚市则打算探索大社区式管理方式,做好老旧小区改造后的后续管理和维护。

“不少老旧小区‘脏乱差’,根本原因是管理失序,所以引入物业管理或居民自治组织是关键。”省住建厅副厅长陈孝京认为,在老旧小区改造当中,要尽可能发动小区居民成立业主委员会等自治组织,在改造中逐步建立小区后续管理机制,或是引入物业、家政、养老等服务企业参与到服务设施的改造建设和运营。

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