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“借名买房”让友谊的小船说翻就翻 海南购房那些事

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“借名买房”究竟靠不靠谱?近日,记者从中国裁判文书网梳理了几起“借名买房”纠纷的案例:河南的贾女士全款买房、装修登记在别人名下难要回;广东的包先生在海口与别人签订《借名买房协议》,借的名字涉及离婚财产纠纷被强制执行……“借名买房”存在哪些法律风险?北京京师(海口)律师事务所王思莹律师进行专业解读。

购房款、装修款都是她付的,房子却不属于她

2016年10月,老家在河南鄢陵的贾女士在三亚遇到了一位比自己小二十多岁的同乡,两人都姓贾。他乡遇故知,贾女士与小贾相聊甚欢,她俩口头约定由小贾代她购置一套位于三亚市天涯区某小区的房产。2016年12月24日,小贾与开发商签订《商品房认购协议书》,约定购买某花园商品房,建筑面积105.65平方米、套内面积81.9平方米,总价款1580000元,签订协议当日付定金100000元,余款1480000元于2017年2月24日付清。

当日,贾女士通过银行向开发商转账支付定金100000元,开发商出具《收款收据》,载明“今收到小贾预定某花园定金100000元”。2017年2月13日,小贾与开发商签订《商品房买卖合同》,约定2017年2月28日前交付商品房,合同签订之日起30日内办理预售合同登记备案手续。合同签订当日,贾女士通过银行向开发商付清剩余的148万元,开发商出具的《收款收据》依旧载明收到的是小贾的购房款。

商品房交付后,贾女士又3次转账给小贾15万元,委托她代为装修该房。而开发商在交付房屋后给小贾办理预售合同登记备案手续,而小贾亦以其名义分别缴纳装饰装修保证金及物业费,并在贾女士未居住期间长期居住使用该房。

然而,两人友谊的小船说翻就翻。2017年11月,贾女士以小贾涉嫌诈骗为由向公安机关报案,友谊派出所于2017年11月17日对小贾进行调查,小贾在调查过程中曾陈述,贾女士因不想让家人知晓等原因借名买房。

究竟谁是房屋实际买受人?贾女士将小贾告上法庭。一审法院认为,贾女士转账支付购房款158万元凭证及小贾在公安机关讯问笔录等证据能证明贾女士借名购房的事实。贾女士要求确认其为涉案商品房的实际买受人有事实根据及法律依据,小贾应当协助将该房产的产权转移登记至贾女士名下。

宣判后,小贾不服提出上诉。二审法院认为,《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》以及开发商出具的收款收据均载明买受人为小贾,而在付款过程中,贾女士本人在开发商销售场所刷卡支付全部购房款,也未对系列购房文件均非自己名义签署提出异议,也未向开发商声明她系真实买受人身份。至于已付购房款等款项,贾女士代小贾支付购房款并不构成贾女士与开发商之间缔结房屋买卖权利义务的要约与承诺,贾女士可与小贾另行协商。据此,二审法院撤销一审判决,驳回了贾女士的诉讼请求。

签订《借名买房协议》,借的名字涉及离婚财产纠纷被强制执行

2003年10月20日,时先生在海口市购买了一套房产,总价为238118元。2004年11月1日,海口市房产管理局颁发海口市房权证,该产权证书载明涉案房产屋建筑面积为180.12平方米,房屋所有权人为时先生。

2016年3月4日,包先生和时先生签订《借名买房协议》。该协议载明:乙方(时先生)受甲方(包先生)委托,以乙方名义签署房屋买卖合同,乙方不是房屋的购买人,该套房屋的实际购买人、出资人、所有权人是甲方。关于产权归属问题,协议中也予以明确:乙方确认该套房屋的实际产权人是甲方,乙方只是名义上产权登记人,该套房屋的所有权、使用权、处分权、支配权均归甲方所有,与乙方无关。

据包先生介绍,在2003年因在国外读书故委托时先生购买海口的一套房产。随后,包先生陆续向物业公司支付涉案房屋2004年1月起的物业管理费。

2017年4月,时先生跟妻子协商离婚,签订《离婚协议书》并于当日在民政局办理了离婚登记手续。两人因离婚后财产纠纷诉至法院,法院于2019年8月12日作出民事判决书,判决时先生支付其前妻1990万元及利息。但时先生因未按生效判决确定的内容履行给付义务,其前妻向法院申请强制执行。在执行过程中,上述房产被依法查封。

随后,包先生对于查封的房产向法院提出书面异议。法院认为,涉案房屋已进行权属登记,该产权证书载明的涉案房屋所有权人是时先生,包先生并非涉案房屋产权证书登记的权利人,其对涉案房屋不享有排除强制执行的权益。在包先生异议审查过程中,涉案房屋权属判断标准为物权公示原则,而对于涉案房屋的实体权属,应当通过其执行异议之诉的实质审查予以解决。故包先生请求中止对涉案房屋执行的异议请求,无法律依据。据此法院驳回了包先生的异议请求。

妹妹以姐姐的名义买了集资房,姐姐想把房子要回去

大梁和小梁是同胞姐妹。1996年春节期间,大梁跟家人聊到单位正在向员工出售集资房,但手头窘迫无钱出资购买,其家人建议可以让小梁购买。1996年3月,小梁以大梁的名义向其单位分两次支付购房款6万元,购房款票据上的名字为大梁,但票据原件由小梁保管。

1996年7月,小梁出资装修好房屋后,全家搬入涉案房产居住至今,并自1997年3月14日一直缴纳水电费至今。1997年9月17日,小梁向房产单位缴纳了办理房产证的费用1936元,办理了该房产最初的所有权证。

2003年3月18日,小梁又缴纳了换发新的房产证费用85元,房屋所有权人登记为大梁,但证件一直在小梁手中,而房产单位也未通知大梁缴纳房屋办证费用。2014年大梁向职能部门申请证件遗失,文昌市住房和城乡建设局于2014年9月19日向大梁换发新证。2016年,大梁向法院提起诉讼,要求小梁将房子退还。

一审法院认为,虽然案涉房屋的房产证登记在大梁的名下,但案涉房屋实际系由小梁出资购买、办证、装修、并由其自1996年居住使用至今,小梁应是案涉房屋的真正权利人。此外,虽然案涉房产登记在大梁的名下,但案涉房产证中记载的内容与真实权利状态不符。对于大梁称只是将房屋交给小梁使用,但购房票据、办证票据及房产证均由小梁保管、且房屋由小梁出资装修,不合常理。据此,根据小梁的反诉诉求,一审法院要求大梁将涉案房产转移登记在小梁名下。宣判后,大梁不服提出上诉。二审法院驳回上诉,维持原判。

律师:借名买房存在很多法律风险,不建议购房人采取该等方式购房

据北京京师(海口)律师事务所王思莹律师介绍,“借名买房”案件中,借名人与被借名人(登记的权利人)间系属合同关系。

首先需注意该等合同约定是否存在《合同法》五十二条规定的合同无效情形,如规避政府限购政策、不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续、违反法律规定进行经济适用房买卖等原则上应认定该等借名买房合同无效;而房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房合同,原则上认定有效。

其次需注意,借名买房情形下双方之间关于房屋所有权属于借名人的约定仅有债权效力,不具有物权效力,该等约定下房屋所有权不能转移由借名人享有,仅在借名人与出名人之间产生了以完成物权变动为主要内容的债权债务关系,借名人在特定条件成就时,对出名人享有要求协助办理房屋所有权转移登记的权利。故“借名买房”案件发生争议时,借名人诉请法院将该等房屋确权其名下的法院不予支持,而真正购买人能提供证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的,借名人依据合同约定要求登记人(被借名人)办理房屋所有权转移登记的,法院一般予以支持。

最后需注意被借名人恶意处分房屋,根据物权登记公示原则,被借名人可以不经过借名人而直接处分该等房屋,如果第三人善意购买房屋并支付对价从而导致房屋所有权的变动,或被借名人在房屋上设立了抵押等他物权,或因被借名人的债务问题导致房屋被查封等情况,借名人无法对抗上述相对人主张的权利。届时借名人即使能够证明借名购房合同真实有效,仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记,甚至永远无法追回房屋。

综上,借名买房存在很多法律风险,不建议购房人采取该等方式购房。但如果签署相应借名买房合同,对于借名人而言,第一需注意了解准备购买房屋的性质,明晰借名购买是否违反政策性规定,确保合同有效;第二签署书面协议,保留好借名买房协商、洽谈证据;第三保存实际支付购房款的支付记录、款项收据;最后妥善保管房屋所有权证原件并实际占有、使用房屋。对于被借名人而言则需关注购房资质受到的影响。

记者 陈栋

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