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10多年前哥哥借名买房 如今妹妹要求哥嫂搬出 一处房产让同胞兄妹对簿公堂

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在生活中,人们常常用“血浓于水”来形容亲情,其中的含义不言而喻。然而,有时候,亲情之间的生活纠纷也会选择法律的手段来解决他们的问题。海口的这对同胞兄妹就是其中之一,哥哥刘强以妹妹刘佳的名义购买了妹妹的单位房,刘强一家在房内居住了10多年后,2020年,刘佳以房子是自己的为由,将哥哥、嫂子告上法庭,请求法院判令两人立即搬离房屋。对此,一场法律与亲情的碰撞就此展开。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 王天宇

案由:

妹妹状告哥嫂要求搬离所住房屋

借名买房,可能导致亲人反目、朋友成仇人,在海口生活的同胞兄妹刘佳与刘强就出现了这样的事。

2001年海南某中学准备在校园内集资建房,因刘佳系海南某中学的教职工,有资格购买。2001年12月27日海南某中学收到刘佳的房款10000元,2002年8月收到房款35450元。2006年9月21日刘佳与某银行签订《个人购房借款合同》,刘佳向银行贷款120000元,贷款期限20年,按等额本息方式还款。此后贷款由刘佳按月偿还,部分电费、物业管理费亦是由海南某中学直接从刘佳的银行卡中划扣。刘佳提交的银行卡明细清单显示2007年1月至2019年12月从刘佳银行卡代扣的电费共计13465.25元,代扣物业费697.8元。2007年5月30日,刘佳与海南某中学签订《20层集资楼西侧和前面地面停车位使用权出让协议》。房屋交付后,刘强负责进行装修。2009年前,刘佳、刘强及其父母均居住该房。

然而,2020年,刘佳将自己的哥哥刘强、嫂子张娟告上法庭,请求法院判令被告立即搬出讼争房屋,交由自己管理;判令被告支付占用讼争房屋的租金损失费360000元以及支付相应的电费、物业费等。

妹妹:

涉案房产只是借给哥哥居住

庭审中,刘佳称,当初刘强夫妇因居住困难,她本着兄妹之情,早于2006年间,将单位分得的位于海口市琼山区某中学的一处房产借给刘强居住,并在其居住期间,她从工资卡上为其缴纳全部的电费、物业管理费,从2006年至2020年1月共计人民币39796.80元。2010年初,她拟收回房屋自用,通知刘强退房,却被拒绝,但她还是看在亲情面上容忍下来。岂料不到的是,刘强变本加厉,却于2019年12月25日以买卖为由告到法院要求她办理产权变更登记(该案已撤诉)。所以,她认为被告不念情面,不讲信用,继续占用该房,其行为损害了她的合法利益,为此,特向法院提出诉讼。

哥哥:

房子是自己全额出资购买的

“我支付了涉案房产的全部购房款并实际占有使用至今,对涉案房产享有合法占有权。”被告刘强辩称,他和刘佳系同胞兄妹,刘佳系海南某中学的职工。2001年期间,海南某中学向校内职工发起集资合作建房活动。他遂与刘佳达成协议,约定由他全额出资购买这处涉案房产,刘佳应在房产具备过户条件时协助将房产登记至他的名下。此后,他支付所有购房款并一直实际居住使用至今。与此同时,刘佳并非涉案房产的所有权人,无权要求他们搬出。刘佳也未提供证据证明对涉案房产享有合法占有权,现刘佳诉请他搬出涉案房产并将该房产交其管理没有依据。

此外,刘强认为,他居住使用涉案房产期间,他已实际负担了物业管理费车位费、电费等各项费用。在此前提下,刘佳诉请他支付租金损失费、电费、物业管理费等缺乏事实和法律依据。

判决:

被告出资购房,无须搬离涉案房产

海口市琼山区法院经审理认为,涉案房产系某学校教职工集资房,只有以刘佳名义购买、贷款、还款。但因所有购房和车位的凭证票据原件均由被告刘强持有,且原、被告的父母作为家庭重要成员,除原、被告外,对于购房之初的真实情况最为了解,因此所作陈述具有可信度。父母二人均表示原告刚工作不久无钱购买,经商议该房由被告刘强出资购买。虽然原、被告没有签订书面的合同,但综合全案审理情况,法院认定原、被告之间存在被告借原告之名购买涉案房产的口头约定,涉案房屋的房款系被告出资,被告居住该房十余年。故原告主张被告搬离房屋并支付租金,于法无据,法院不予支持。被告居住使用房屋,应当支付由此产生的水电费。但部分水电物业费是从原告的工资卡中直接抵扣,被告应向原告支付。原告有银行卡明细清单证明的代扣水电费共13465.25元,代扣物业房租共697.8元。另外,原告提交的证据中的一份“2017年第四季度水、电费、房租、考勤扣款表”电费金额为683.2元,虽无银行卡明细清单相对应,但被告对证据真实性认可,故法院认定原告累计支付的电费共14148.45元。对原告主张超出部分的电费、物业管理费,没有证据证明,法院不予支持。

综上,法院依法判决:限被告刘强、张娟于本判决生效之日起十日内向原告刘佳支付电费14148.45元、物业费697.8元;驳回原告刘佳的其他诉讼请求。(文中涉及人名均为化名)

律师说法:

无论是哪一种借名买房,都存在着风险

关于借名买房,北京中伦律师事务所合伙人罗荣律师表示,本案中,借名购房合同的标的房屋系单位内部具有福利性质的定向销售或团体购买,因其系单位给予其职工的福利,职工对该福利的处分在主观上并没有损害第三人利益的故意,不违反法律和行政法规的强制性规定,在双方当事人均系真实意思表示的情况下,公权力不宜给予过多的限制,对于该借名购房合同应认定为合法有效。

罗荣称,同是借名买房,政策保障性住房属于政府组织建设的为保障特定群体利益的住房,如果借名购房是为了获得政策保障性住房,虽然没有违反法律法规的要求,但是却占有了特定群体的购房份额,在一定程度上侵犯了低收入群体的购房机会和利益,发生纠纷时,法院可能会对其以损害公共利益的手段签订的购房合同和协议作出无效的宣判。

“在城市限购的政策环境下,购房当事人因失去购房资格,而借有资格无购房需求之人的名字购房,就构成了借名买房的行为。”罗荣称,针对此行为的有效性,部分法院认为,虽然借名对抗当地楼市限购限贷的政策性规定,但并没有在法律责任上造成什么危害,尤其是交易双方还是自愿行为,所以认定该行为为无效并不合适。只要签订正式的协议和合同,一般而言,可以判定为有效。但需要提醒的是,虽然部分人民法院会认定这种借名买房合同有效,但由于房管部门会严格执行本地的限购政策,这类购房合同在实际履行中也存在极大的法律风险。

对此,罗荣提醒:无论是哪一种情况下的借名买房,都存在着风险。为了厘清各方责任,也为了避免今后出现纠纷时说不清楚,建议在遇到借名买房这种情况时,一定要签署好相关协议,保留好相应的付款凭证、票据等。

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