马光远：中国房地产业进入都市圈时代 看好一线和热点城市楼市

独立经济学家马光远表示，都市圈是构建国内国际双循环战略的核心，而城镇化是双循环战略的最大抓手。他认为，未来中国的城镇化就是大城市化，因此一线和部分热点城市的楼市仍有机会。

2020年12月22日，深圳，独立经济学家马光远在第六届土巴兔生态大会上演讲。图片来源：土巴兔

独立经济学家马光远周二表示，都市圈是构建国内国际双循环相互促进的新发展格局战略的核心，而城镇化是双循环战略的最大抓手。他认为，未来中国的城镇化就是大城市化，因此一线和部分热点城市的楼市仍有机会。

5月14日，中共中央政治局常委会会议首次提出“深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力， 构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”，之后国内国际双循环新发展格局在多次重要会议中被提及。

马光远认为，就国内而言，至少要实现五个大循环。首先是消费大循环，但这个问题的本质不是为了让大家花钱，而是让大家有钱；其次是制造业大循环，解决大而不强的问题；第三是技术大循环；第四是城乡大循环，要完成城镇化；第五是让中国的产业能在全球具有良好的发展势头。

“在这五大循环里面，最核心的循环是城乡大循环，”马光远说，中国是目前全球唯一一个完成工业化但没有完成城镇化的国家，中国未来的城镇化就是大城市化。

他进一步指出，在此大格局下，房地产未来的增量空间在都市圈，“十四五”期间（2021年-2025年）中国房地产行业将进入都市圈时代，一线和15个以上的热点城市房价都会反弹。

12月初，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的报告《中国住房大数据分析报告(2020)》称，房价只涨不跌的时代已经过去。报告指出，同历史峰值比较，一些城市房价下跌的幅度更为明显，其中不乏一线城市和热点城市。比如，目前的北京房价同2017年4月时相比下降了15.8%，青岛房价相比2018年7月下降了22.8%，天津房价相比2017年3月下跌了21.8%。

上周召开的中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为明年经济工作的一大重点任务。会议强调“住房问题关系民生福祉”，重申“房住不炒”的定位，并花了大段篇幅来讲保障性租赁住房建设。

马光远表示，未来五年，在“房住不炒”的基础上，房地产调控会逐步退出。一个原因是人口数量首次下滑和人口老龄化将导致房地产的增量需求下降。

此外，他认为，“十四五”期间房产税出台的时机基本成熟，时间窗口可能在2022年以后。