香港楼市这一年 :按揭利率或跌至1.5% 已现供应断崖

（原标题：21深度丨香港楼市这一年 ：疫情持续楼价仍微升的背后）

香港私营及公营房屋的供应在过去几年均远远落后于目标，出现供应断层。

自12月以来，香港疫情持续蔓延，但楼市却似乎并未受到影响。

香港差估署12月29日公布的最新数据显示，11月私人住宅售价指数报380.4点，环比微跌0.18%，楼价指数已连跌两个月，并跌至七个月低位。然而，今年前11个月，该指数累计升幅收窄至0.32%，与去年5月的历史高位396.9点比较，则累计下挫4.16%。

“11月楼价跌幅比预期少，12月预计将会继续调整，2020年全年的跌幅大约为1%，小于预期。企业大幅裁员已经出现，失业率将会继续上升，这些因素最终将影响市场的购买力。楼市的调整预计将维持到明年第一季度，但波幅有限，估计全年的跌幅在5%左右，”莱坊执行董事林浩文向21世纪经济报道记者表示。

自年初以来，香港已经出现了四波疫情暴发，而且与前三波疫情相比，第四波疫情持续时间更长，社区传播广泛，尚未出现明显受控的迹象。

今年10月、11月新冠疫情稍缓和，香港各大发展商积极推盘，10月、11月分别录得约1500宗和2650宗一手成交，11月的新盘销售量更创下20个月来的新高。

但随着新一波疫情上月转趋严峻，社区再现大规模暴发，香港特区政府再次收紧限聚令，发展商12月均以销售余货为主，一手成交陷入“冰封”。据了解，12月迄今整体一手成交录得约540宗，成交宗数环比暴跌约80%。

按揭利率或跌至1.5%

根据中原地产的统计数据，今年11月一手楼市交投活跃，带动中小型单位现楼剩余单位销售理想。2017年到2019年落成的新盘中，三房或以下单位累计推出34322个，11月份现楼剩余单位环比减少114个，跌幅为6个月最大。目前仅有1237个待售单位，创下今年以来的新低，待售货尾比例跌至3.6%。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对楼市走势相对乐观。他表示，受全球量宽及负利率政策影响，楼市表现相对坚挺。他指出，但受疫情影响，12月楼价指数预计跌幅将扩大，预计全年楼价跌幅不超过0.5%，相对其他商品，物业具有抗通胀及保值能力。

美联物业房地产数据及研究中心资料显示，截至12月29日，今年二手住宅注册量共录46556宗，较去年全年41278宗高出约12.8%，创6年新高；成交金额约3746亿港元，较去年全年约3304亿港元增加约13.4%，创10年新高。

由于资金持续流入香港，低利率环境助推楼市。香港经络按揭转介首席副总裁曹德明表示, 香港银行同业拆解利率（HIBOR）自11月开始显著回落，11月19日至26日期间HIBOR更跌至0.1%，创下逾十年的新低。

曹德明向21世纪经济报道记者指出，相信HIBOR长远仍会维持历史上相对低的水平，预计未来数月的按揭利率有望由目前1.9%下探至1.5%水平左右，“而低息环境将有助楼市发展，相信当不确定因素如疫情好转后，息口低企将有助自用及部分投资者入市。”

已现供应断崖

事实上，香港房价过去十余年的“不跌神话”，归根结底主因仍然是土地供应不足，导致房屋长期供求失衡。根据团结香港基金会今年4月发布的报告显示，香港私营及公营房屋的供应在过去几年均远远落后于目标，出现供应断层。

香港政府《长远房屋策略2018年周年进度报告》宣布调整公私营房屋供应比例，公营房屋由60%提高至70%，私人住宅土地年度供应则由1.8万个单位下调至1.35万个，且未来数年都将维持在这一水平。此举令原本已供不应求的私楼供应短缺愈演愈烈。

上述报告指出，去年香港私人住宅供应已经出现“断崖”，2019年经调整的私人住宅单位落成量仅有14093个，不仅较去年同期下跌了33%，更比政府官方预测的数量大幅减少30%。同时，特区政府在制定私营住宅供应目标时，忽略了过去累积的供应短缺。

香港发展局12月29日表示，政府计划下季度招标出售三幅住宅用地，下季度内私人房屋土地供应共4800个单位。本财政年度供应料达12870个，贴近供应目标。发展局局长黄伟纶指出，未来三至四年一手私人住宅物业供应仍然维持在相对较高水平，约有9.2万个单位。

同时，一直以来，公营房屋是香港低收入人士的“救命稻草”，然而，公营房屋供应量在过去七年一直未能达标，累计短缺合共8.26万个单位。团结香港基金会预测，未来十年(2020/21至2029/30年度)，香港公营房屋供应将出现额外6.6万个单位的短缺，公屋的平均轮候时间估计很快会超过六年。

虽然香港特区政府于2009至2019年推出了一系列的需求管理措施，但同期中原城市领先指数却由2009年的58.5上升至2019年的177.7，涨幅为2倍。