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海口琼苑广场小区创新物业服务模式 国内首提“信酬制”

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1月15日,记者从海口市美兰区琼苑广场小区了解到,该小区坚持创新改革精神,在“酬金制”物业服务模式基础上结合外省已采用的“信托制”,探索出新的物业服务模式——“信酬制”。

据了解,“信酬制”与四川省成都市推行的“信托制”核心类似。该模式运用信托理念,业主将物业费与公共收益设立为“共有财产”。业主大会作为委托人,物业企业作为受托人,全体业主作为受益人,物业企业依照约定进行管理,获得管理人酬金。在该物业模式下,通过开立业主大会名下信托财产的“双密码”账户,赋予业主对所有财务资料的随时查阅权,保证每一名业主的知情权和监督权,做到所有物业费和公共收益“收的明白、花的清楚”。

“我们经过到北京、成都等地与政府相关部门负责人、专家学者座谈学习后,探索新的‘信酬制’,每一名业主可通过手机电子银行,随时随地查询共管账户的收入和支出情况。”小区业委会主任陈多光说。

据介绍,“信酬制”模式由业委会制定初步预算,其中包括所有收入的10%作为物业企业的报酬。业主们通过后,拨付给物业企业。物业企业根据预算制定小区的管理方案,若超出预算则由企业承担。如果小区遇到重大自然灾害,可重新调整预算。

“‘信酬制’是我们协会主抓的一项创新物业服务模式,这种模式可使物业公司回归到管家的身份,做好服务获得业主支持,从而提高缴费率,企业也实现利润提升,物业和业主才可以在共同监管中建立信任感。”海口市业主委员会协会会长肖江涛说。

此外,作为物业行业主管部门,海口市住房和城乡建设局物业管理科科长谭柯,对“信酬制”给予支持和肯定。

“这是我们海口小区物业管理模式的创新,希望这种模式可以推广,为创建和谐美好的社区新生活做贡献。”谭柯说。

延伸>>>“信酬制”不同在哪里?

半年前,海口市美兰区白龙南路琼苑广场小区率先在海南省内推出“酬金制”物业服务模式,引起了社会的广泛关注。为打造更好地创建和谐美好社区环境,该小区又在“酬金制”基础上结合外省已经成功的“信托制”模式,创新提出新的物业服务模式——“信酬制”。

何为“信酬制”?它与现有物业服务模式有何不同?又会给海南乃至国内物业服务模式带来什么样的改变?值得我们关注和思考。

琼苑广场小区。

目前物业服务模式主要为“包干制” 部分地区创新出“酬金制”或“信托制”

“要想理解‘信酬制’,首先要了解目前小区物业服务现状和主要模式,才能明白它的不同之处。”海南省业主委员会协会秘书长、海口市业主委员会协会会长肖江涛说。

据了解,住宅小区传统物业服务模式分为“包干制”和“酬金制”两种。

“包干制”,是指由业主每个月负责向物业服务企业支付固定物业服务管理费用,费用的使用管理均由物业服务企业决定,盈余或者亏损也由物业服务企业享有或者承担。目前海南和国内大多数省份一样,主要采用的模式是“包干制”。

“酬金制”则是指在小区成立业委会后,由业委会从公共账户预收的物业服务费和小区公共收益中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由全体业主享有或者承担。目前,“酬金制”模式在海南并不多见,但国内其他地区已有采用。

除了以上两种模式外,四川省成都市委城乡社区发展治理委员会探索出“信托制”模式,获得当地群众广泛认可,成为破解小区治理难题的一种新方法。

“信托制”是运用信托理念,业主将物业费与公共收益设立为“共有财产”。业主大会作为委托人,物业企业作为受托人,全体业主作为受益人,物业企业依照约定进行管理,获得管理人酬金。在“信托制”物业模式下,通过开立业主大会名下信托财产的“双密码”账户,赋予业主对所有财务资料的随时查阅权,保证每一名业主的知情权和监督权,做到所有物业费和公共收益“收的明白、花的清楚”。

琼苑广场小区。

“信酬制”核心与“信托制”类似 侧重建立业主与物业间的信任

推行“酬金制”仅仅半年时间,在效果仍未完全凸显的情况下,琼苑广场小区为何又要进一步改变物业服务模式?“信酬制”,是否就是“酬金制”+“信托制”?

作为海口市业主委员会协会党支部书记、琼苑广场小区业委会主任陈多光介绍,由于“酬金制”物业服务模式在小区仍处在探索阶段,甚至在一些方面也还存在可探讨、可商榷的问题,需要在实践中不断检验、改进、完善和丰富。截止至今,通过近半年的实践,从中总结了不少相关经验,同时也发现日常运行也存在不少的问题。比如,小区虽然设立了共管账户管理所有公共财产,但目前现行的行业法规并没有相关条款规定,共管账户对每个业主都公开透明什么程度?如果不能完全公开,导致部分业主对公布的报表数据产生不信任感;其次,物业服务企业花费的每一笔资金都需要报业委会审核,不仅考验着业委会的专业能力,同时也考验着业主、业委会和物业服务企业三者之间的信任感。

“经过我们到北京等地与政府相关部门负责人、专家学者座谈,在学习成都比较成功的‘信托制’模式后,将小区现有的‘酬金制’物业服务模式通过融入信托法的原理,对此进行优化和升级,结合‘酬金制’探索出‘信酬制’。”陈多光介绍,“信酬制”核心本质与“信托制”类似,不同之处在于公开透明的程度,并且“信酬制”更为重视业主和物业双方之间建立起信任,推动更好地解决小区公共事务。

据介绍,琼苑广场小区“信酬制”模式在今年初,由物业企业根据小区实际情况制定年度初步预算和工作计划,小区决策通过后,由物业服务企业根据年度预算执行和实施。预算原则是“以收定支”,不能出现赤字,其中收入按“权责发生制”计算,成本则按“收付实现制”计算。若超出预算则由物业企业按相关法律规定报业主大会表决,但总体支出不得超过小区应收收入,如超过部分则有物业企业自行承担。预算执行年度中,由于情况变化,可对预算进行调整,但调整还是按上述原则进行。

“物业企业回归到了管家的身份,只有做好服务提高交费率,才能实现利润提升,服务越好,获得业主支持交费越多,相应地获得的报酬就越高。”陈多光说。

物业:收支透明能增加业主信任 业主:随时查账保障知情和监督权

对于“信酬制”,琼苑广场小区物业服务企业经理张曙强表示非常支持。

“‘信酬制’给我们物业小区一年全部收入10%的酬金,也就是说收取上来的物业费多了,小区总收入增加了,我们能拿到的钱也会相应多一些,客观上是进一步强化我们的积极性和服务水准。”张曙强说,要想业主们积极主动配合缴费,把缴费率提升上去,就必须得到业主的信任和认可,所以“信酬制”基于共管账户随时可查的特点,让物业服务透明化,有助于物业“干净做企”赢得信赖。

“这与以往的‘包干制’和‘酬金制’有明显区别,我们以后可以用手机通过小区专用账户密码就随时可以查看账户的所有流水,如果有疑问可以找物业质疑,或者等到月底物业公示当月收支明细来对比数据。”小区业主罗昆山说,这更加保障了他们作为主人翁的知情权和监督权,钱交得明白花得清楚,大家自然会愿意缴费。

据了解,为了赢得小区业主们的信赖,物业服务企业还积极垫付资金,改善了小区多个公共空间设施,包括物业用房、小区花园、道路、健身设施等等。其中,光是花园铺设砖路,安装健身娱乐设施,就已垫付了将近32万余元,且施工招投标和资金使用全部公开。

“我们通过垫付资金改善小区环境面貌,让业主们看到我们服务的诚意,有助于加强双方的信任感,这样我们的服务合作也会细水长流坚持下去。”张曙强说。

业内人士:互相信任是物业服务核心 住建部门:支持新模式提升百姓幸福感

国内社区治理专家舒可心认为,“信酬制”本质核心与“信托制”类似,一切公共财产都向每个业主透明,而不是“酬金制”只向业委会几个人透明,而导致业主们对业委会的不信任,因此这种新模式,有利于建立业主、业委会、物业之间的信任感。

“‘信酬制’物业服务模式的核心是彻底公开透明,建立信任,没有信任就会有冲突。”肖江涛认为,在物业管理中构建信任最好的途径就是小区所有的收支都全公开全透明,每个业主都可以查账,可以质疑小区每一笔开销。这种模式不仅能从源头上化解小区物业纠纷,还能引导更多居民参与小区公共事务,在日常生活中习惯性关注社区公共事务,从而建立社会信任,社会的广泛合作才有可能。推而广之,它可以有利于经济建设,有利于国家治理体系和治理能力建设。

作为物业行业主管部门,海口市住房和城乡建设局物业管理科科长谭柯对“信酬制”给予支持和肯定,但同时也呼吁业主积极参与事务,尤其是按合同约定及时交物业管理费。

“海口琼苑广场小区自主创新的物业服务新模式,业主、物业都遵守契约精神,再加上互相信任,就有利于不断提升小区居民百姓的幸福感和获得感。”谭柯说。

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