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“豪宅专业户”金茂也以价换量,2020年增收不增利

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在2020年录得不错销售业绩的中国金茂(00817.HK,下称金茂),因为大量计提减值而让市场意外。

25日晚间,金茂发布公告称,预计2020年公司净利润将录得40%-50%的下降,其表示,下降的原因在于房地产市场的调控等原因,导致项目售价不及预期,需计提减值发展中物业及销售物业。

第一财经根据金茂公开数据整理发现,2020年金茂月均销售单价为2.05万元/平方米,而2019年为2.15万元/平方米,单价仅有1000元差距。那么是什么原因导致了计提的大量产生?这或许与该公司前几年大力承接“地王”项目有关,尤其在市场较为红火的2016年和2017年,各地高溢价地块频现,金茂在那时也以较高的地价拿到多幅地块。

比如2016年8月,金茂35.1亿元出手郑州郑东新区地块,折合楼面价3.7万元/平米,创造郑州单价总价双料地王,该项目售价5.8-6.5万元/平米,这样的均价对于一个二线城市来说去化压力不小。

2020年,金茂已开始自我修复,首先是土地市场上有所收敛。亿翰智库数据显示,2020年金茂新增货值为1675.5亿元,排名第21位,而在2019年,金茂新增货值还有2525.2亿元,排名第11位。

此外,整体处置一些项目,也是金茂采取的措施之一。从2019年起,金茂开始频繁出让项目股权,一直到2020年,这一现象还在持续。

根据第一财经不完全统计,去年全年金茂共让渡项目股权11次,涉及常州、贵阳、福州、苏州、上海、北京等多地,其中还包括金茂着力打造的城市运营项目张家港智慧科技城和青岛中欧国际城。

比如去年10月,金茂转让北京四季青板块项目颐和金茂府60%股权,彼时该项目已经经过一期销售,取得50.6亿元销售额。四季青板块是北京老牌豪宅区,目前区域内在手二手房源均价14-18万元/平方米不等,而颐和金茂府入市后销售均价仅11万元/平方米出头。

与颐和金茂府剧情类似,贵阳观山湖项目在转让前已经取得预售,正在开展正常销售,这意味着一旦被转让,金茂前期的努力将为接盘者做嫁衣。而对于贵阳项目的转让,此前市场人士曾分析,这源于贵阳市场的下滑,导致观山湖项目销售承压。

疫情之下,降价跑量是金茂在2020年的战略选择,这为现金流做好储备的同时,也为利润的下降埋下隐患。第一财经根据金茂公开数据统计,2020年8月之前,仅有6月份销售均价为2.23万元/平方米,其余月份均没能突破2字头,这对于全线高端产品的金茂来说,无疑是一次重压。

不过,尽管销售均价有所下降,金茂在去年所取得的销售业绩却颇为理想,公告显示其全年实现2311亿元销售额,同比2019年增幅达到43.7%,增幅几乎领跑行业。

市场分析人士对第一财经表示,在市场下行之下,为了维持现金流的稳定,企业不得不做出降价跑量的决定,这是其增收却不增利的最重要原因。

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