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招商蛇口56亿元再夺上海虹口宅地,7个月内虹口投百亿拿地

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时隔7个月,招商局集团旗下城市综合开发企业招商局蛇口工业区控股股份有限公司(招商蛇口,001979.SZ)以56.66亿元在上海虹口区再次夺得一幅纯宅地。

根据上海土地市场2月10日更新的信息,2月9日,招商蛇口旗下太仓招宏商务咨询有限公司击败建发房地产集团有限公司、保利发展控股集团股份有限公司、金地(集团)股份有限公司、中国金茂控股集团有限公司等竞争对手,拿下位于上海内环内的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块。

该地块面积23077.9平方米,规划为普通商品房,容积率不大于2.65,起拍总价47.2亿元。据此计算,成交楼面价92647.6元/平方米,溢价率20.4%。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,上海虹口区旧改积极推动,加上北外滩建设,随着大量土地推向市场,房企拿地热情被持续激发。此次出让的住宅地块质地相当好。从周边配套来看相当成熟,地块往南不到800米是轨道交通4号线临平路站,大连路、周家嘴路都是交通要道。周边有小学、中学,往北300米就是和平公园。此外,离开瑞虹新城不远,可以享受完善的商业套。生活便利度相当高。

卢文曦分析称,虽然该地块楼板价到达较高位置,但去年没有自持的宅地溢价率普遍在30%左右,因此现在20%的溢价率并不高。从地块技术指标看,该地块计容面积6万多平方米,属于中等小区,开两次盘就可清盘,开发体量不大。其次,地块没有15%的自持要求,所有资金投入不会沉淀,符合房企高周转的操盘手法。最后,就2.65的容积率而言在市区内不算高,小区环境也会做得比较好。当然,这么好的先天条件决定7.7万元/平方米的起拍价格不低。这一价格接近去年7月招商在虹口拿下的地块楼板价(8.1万元/平方米)。

HK341-06号地块四至范围为东至HK341-11地块,南至三河路,西至虹镇老街,北至HK341-04地块。出让方式为招挂复合。

根据出让公告要求,该地块配建保障房须占总住宅建筑面积5%;全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上;地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%,并且含有保障房。地块内应设置建筑面积不少于3960平方米的公共服务设施,包括行政服务中心设施3500平方米(计容),养育托管点360平方米(计容),生活服务点100平方米(计容),公共服务设施建成后权属无偿移交虹口区人民政府。

答疑纪要显示,上述地块属于嘉兴路街道自建居委。该居委对口幼儿园为新港路幼儿园;对口小学为华师大一附中实验小学;按学籍对口原则,华师大一附中实验小学对口初中为华东师范大学第一附属初级中学。具体以每年区教育部门公示信息为准。

对于招商蛇口7个月后再拿地,卢文曦说,招商蛇口近两年尤其是去年拿地节奏非常快,重新回归一梯队的意图明显。招商蛇口去年在同街道拿下宅地,楼板价81089元/平方米。虽然这幅土地价格略高,但是两个项目开发下来可以摊薄很多成本,同时深耕虹口在区域内影响力得到提升。

2020年7月3日,招商蛇口曾以44.04亿元,溢价率28.4%竞得虹口区嘉兴路街道HK271-01地块,成交楼面价约81089元/平方米。该地块未来将打造高品质商品住宅,为该区域周边提供配套支撑。

HK271-01地块与上述HK341-06号相距约2公里。资料显示,HK271-01地块东至新建路,南至周家嘴路,西至金田路,北至海拉尔路,土地总面积25974.2平方米,出让面积21724.2平方米,容积率2.5,起始价34.3亿元,竞买保证金6.86亿元。根据出让要求,地块未来中小套型住宅供应将不得低于70%。

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