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北京核查经营贷进入楼市 全款买房为重点核查对象

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春节前夕,北京银保监局、央行营管部以及北京市多个部门先后发文严查违规资金进楼市。2月18日,北京房地产业协会官方公益平台“京房字”披露了部分核查重点实操细节。其中,全款买房期间购房人及其直系亲属申请经营贷和经营贷资金的流向是核查的重点之一。

此外,中国证券报记者近期询问了北京市多家银行网点,这些网点人员普遍表示,目前符合相关规定的个人房贷和小微企业经营贷款均正常办理,利率和放款时间目前未有大的变化。

重点核查两方面情况

北京市多个部门联合专项核查违规资金进楼市的消息不断。2月10日,北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。前述行动和政策的出台恰逢北京楼市成交量快速增长、部分热点区域成交价格出现跳涨,相关专项核查备受关注。

“京房字”披露,在春节前,主管部门对1月25日以来,楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查,并在此基础上,对于西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。

由于经营贷资金违规进入楼市,通常采用的是先全款购房,然后以房子为抵押、套取贷款的方式。因此核查针对的主要是全款购房中,购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。

“京房字”披露了一个专家参与核查的案例。某人在去年新注册了一家小微企业,注册企业之后没过几天,就网签了西城区重点学区的一套二手房,在随后的几个月里,先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。该案例被检查人员从大量的购房合同中筛查了出来。

核查出线索后,实操中的下一步是多部门核查经营贷资金的流向。

通过银行的配合,检查人员会调查该笔经营贷在发放后,是否用在正常企业的经营中,还是通过一个“子虚乌有”的虚假经营合同,流入到其它空壳公司的账户中。检查人员会对经营贷这笔资金的全部流向“追根究底”,每笔资金每次都流向哪里,最终流向哪里,一一明晰。直到查出是否用于个人购房。最终,对于查实的违规行为主体,无论是金融机构、助贷机构还是房地产经纪机构,都将依法严肃处罚。

相关监管部门在通知中明确提出,银行机构对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况,将从严从重查处。此次联合工作组还包括了公安的经侦部门,因此,对于查实违法违规的“助贷机构”,也将“严惩”。

“京房字”同时披露,对于正常资金全款购房、没有申请使用过经营贷的,并不在核查范围内。

房贷发放保持正常

从中国证券报记者了解到的情况来看,北京地区个人房贷额度非常充足,近期商业贷款发放时间较去年同期明显缩短。关于违规资金进入楼市的核查并未影响到银行对个人房贷尤其是个人商业贷款发放,个人房贷的利率和放款时间均未发生变化。

链家地产某店长对中国证券报记者表示,2020年11月以来,北京地区银行发放纯商业个人按揭贷款的速度明显加快。“现在房本过户送到银行抵押后的1-3天后就放款了,速度非常快。之前一般需要1-2周。我们和十几家银行都有合作关系,合作银行房贷额度普遍比较充足,利率水平稳定,均执行LPR叠加基点的房贷利率。”

而对于近期北京房价走势,中原地产首席分析师张大伟认为,北京目前整体楼市杠杆水平在重点城市中几乎处于倒数水平。整体看,预计市场在一系列调控政策下会保持平稳态势。

从中国证券报记者了解到的情况来看,北京个别地区的火爆成交并不能代表北京整体楼市的水平。北京目前楼市实际结构性行情非常突出,即使是最热门的“东西海”三个行政区域的学区房分化也非常明显,个别热点地区如海淀万柳、西城德胜等个别区域存在一房难求的现象,前期媒体大量报道的天价学区房就主要出现在这几个片区。而受多校划片政策实际执行方式的影响,不少非热门学区的学区房成交其实较往年平淡了不少。而一些非热门、非学区地区的房源甚至还需要降价才好出手。

“真”小微经营贷仍稳定

本次核查违规资金进入楼市情况,是否会影响到小微企业抵押性经营贷款发放情况?中国证券报记者采访了多个网点的业务人员,他们均表示,目前其网点的小微企业抵押性经营贷款均正常受理、正常发放,优惠利率未有大的变化,但他们会向客户反复强调,申请的贷款不得进入股市和楼市。

某股份制银行北京市朝阳区某网点业务人员对中国证券报记者表示,其所在网点企业抵押性经营贷款仍正常受理。而当被问及近期核查行动对贷款发放是否有影响时,该人员表示,近期是核查资金是否存在进入楼市、股市等违规行为,如果是拿房子作为抵押申请贷款用于公司和生意经营并没问题。近期,其网点执行的最低利率为3.85%。

有媒体报道称,近期北京部分网点上调了经营性抵押贷款利率。有银行支行网点负责人表示,这与实际情况有出入,可能是部分低息产品额度用尽导致。他进一步解释称,一般来说,银行在年初“开门红”期间,会推出一些利率比较优惠的产品,这类产品额度有限,主要发放给优质或重要客户。“这并不是银行提高了利率,更多是额度的问题。银行不大可能会因为相关核查就提高这类产品的利息。”

前述负责人指出,支持小微企业融资、降低实体经济融资成本是国家层面对金融机构尤其是商业银行的政策要求。因此,各家银行都会严格执行这一政策,基层网点也会严格执行总行和分行的相关政策。目前,面向小微企业的经营性普惠类贷款产品利息仍然较低,这一趋势还将持续一段时间。

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