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高价租金、锁着不给用……人防车位带来各种“痛”

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租金贵、小区本来就车位紧张,人防车位却被锁了起来……近日,针对人防车位,新海南客户端、南海网、南国都市报收到很多市民的投诉,那么人防车位产权归谁?可以租赁买卖吗?记者就人防车位的相关问题进行了梳理,并将其中的纠纷问题进行专门的法律解读。


绿园小区的地下停车场

案例:业委会和开发商诉争人防车位

日前,据媒体报道,广东白云区某花园小区二期负一层为防空地下室人防工程,该人防工程于1999年由合某公司负责开发建设,并于2001年9月16日竣工,广州市人民防空办公室于2003年验收合格。上述人防工程平时用途为车库。大部分车位已由开发商合某公司售出并转移登记至业主名下,剩余26个车位仍初始登记在开发商名下。合某公司将该人防车库委托给某家物业公司统一管理,并对该26个车位收取租金。

小区业委会认为开发商已通过收取售房款的方式获得投资回报,故该人防工程的投资人应由合某公司转为全体业主,由业委会对人防工程车库进行管理及收益。据此,业委会起诉要求开发商合某公司、某家物业公司向其交还未售出的26个人防工程车库的管理及收益权。

法院认为开发商合某公司作为涉案车库的投资者,且诉争车位仍初始登记在其名下,故对诉争车位,合某公司享有使用、管理、收益的权利,且涉案车库的建筑面积亦未作为涉案小区共有建筑面积分摊。再者,从建设单位与小区业主之间订立的商品房买卖合同来看,双方没有就转让涉案车库权利进行约定,即小区业主支付的购房款只是对应自有房屋及共有分摊建筑,未包括涉案车库。据此,法院一审判决驳回业委会的全部诉讼请求。二审判决驳回业委会上诉,维持原判。

卖人防车位被业主投诉 物业回应全部都是产权车位?

海口绿园小区的蔡先生向记者反映,去年5、6月份的时候,小区的开发商和物业将小区的人防车位以15万元的价格进行出售,后期因部分业主不同意购买,则改为以高额租金出租地下停车位。“一年的租金是一万五千元,这是不是也太夸张了。”蔡先生告诉记者。

随后,记者来到绿园小区的地下停车场,一抬头便看到人民防空工程的标识。进入地下停车场后,发现里面只停了几辆车,大部分停车位空闲。据该小区海南博宇通物业管理有限公司邓主任介绍,该小区的地下停车场全部为开发商的产权车位,并不是人防车位,且出售以及出租地下车位都是开发商以及有产权的业主在进行,其并不清楚出租的价格。

记者想进一步想向开发商了解其产权证时,邓主任表示其不清楚开发商在哪里办公,也没有联系方式,但建议记者向相关职能部门核实。

贴了人防标识,那里面究竟是否存在产权车位呢?记者就此联系到海口市住建局人防管理科的工作人员。该工作人员介绍,绿园小区地下室总共有两部分构成,一是防空地下室,还有一些是非人防区域,在非人防区域开发商是可以办理产权车位,但人防区域的车位是无法进行销售。“人防面积大概有1500多平方米,剩下其他的都是非人防区,但究竟有多少个人防车位,需要进一步向自规部门了解。”该工作人员表示对于记者反映的问题,也会进一步进行调查。

人防车位被上锁、高价出租……市民投诉多

随后,记者在海口12345政府服务热线,通过关键字“人防车位”检索了今年2月份至今的投诉办件共计22件。记者通过筛选投诉内容,投诉涉及秀英区永万路永金街1号碧海蓝天小区的业主投诉称开发商和物业把地下停车库的人防车位全部上锁,不让小区业主停车。海秀中路海秀天成小区投诉物业违反物业协议将车位上涨为430元/月,而昌茂湖畔人家小区业主则反对开发商一次性收取20年停车费7万元,认为明显偏高。

总的来说,人防车位的投诉大致分为两类,开发商和物业将人防车位上锁、高价出租人防车位的问题。而在投诉办件中,记者也看到了相关职能部门的答复。对于人防车位上锁的问题,海口市住建部门答复称人防工程平时使用管理权归开发商,开发商锁住人防车位的行为属于正常管理人防车位的范畴。而对于高价出租的问题,海口市市场监督管理局以及海口市发改委价调收费科工作人员回复称小区车位属市场调节价,不属于政府定价,由双方协商确定。

“ 谁开发谁收益,就是为了鼓励开发商配建人防工程,在战时提供给业主使用,而平时开发商可以保留该车位的管理及收益权。” 海口市住建局人防管理科相关负责人告诉记者,业主、业委会和开发商或者物业的矛盾点就是收益的问题,有些业主可能对于人防的情况不了解,人防工程并没有实际摊入小区业主的分摊面积,属于开发商投入的。而针对目前人防车位显露的一些问题,该负责人表示双方尽量协商解决,一些实际的问题还需要更多法律的出台来进行规范。

律师支招:教你避过“人防车位”的那些“雷”

在现实的生活中,在不知情的情况下买了人防车位、跟物业长租人防车位,谁知换新物业后不理旧账……为此,记者特意就人防车位的纠纷问题采访了在海南执业多年的钟敏律师。

1.人防车位是否可以进行买卖?如果买了人防车位该如何维护自己的合法权益?

“人防车位”一般是开发商根据《人民防空法》的要求建设的防空地下室,然后将之改造成地下停车位,关于人防车位是否可以买卖目前司法实践中存在比较大的争议,目前主流观点认为人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,目前海南实际执行中,人防工程不能办理产权证,无法销售,开发商只能对人防车位进行出租。

当然,如果开发商在出售的时候未告知车位属性,购买者可以主张要求撤销合同,维护自身合法权益。如果是已经购买了人防车位,要注意开发商是否已经如实告知车位属性及权利限制,如果没有要及时向开发商主张变更或者撤销协议。

钟律师提醒,由于人防车位在租赁、交易、产权登记等方面均有一定限制性规定,故消费者应了解小区人防车位的租售政策,必要时应咨询当地人防或不动产交易部门确认车位权属,避免遭受不必要的经济损失。

2.长租人防车位后将租金交给物业后,小区换物业了,新物业不理旧账,业主该怎么办?

正常情况下,新旧物业交接过程中会将公共资金及业主预交的物业费、停车费一并进行交接。在一些管理不规范,未成立业主委员会的小区,根据合同相对性,发生了新物业不认可就物业收费或者说旧物业未移交相关费用的情况,业主可以向原物业要求返还,拒不返还的可以通过主管部门投诉,或者直接向法院起诉要求返还。

钟律师提醒广大业主,预交相关费用避免一次性缴纳过高,同时及时筹备组建业主委员会,代表自身维护权利,与物业之间形成有效制约。

3.小区停车紧张,物业或者开发商却将人防车位锁起来,不让业主使用,这样的做法是否损害了业主的权益?业主该怎么办?

根据目前人防车位相关管理规定,开发商或者授权管理的物业公司,对于非战时的人防彻车库使用有一定的独立自主经营权,建议业主购买房屋时候,可以就人防车位的非战时使用做特别约定。如果没有约定的,开发商或者授权管理的物业公司的部分不合理的管理要求,业主可以委托有关部门介入调解,无效的话也可以考虑通过成立业主委员会更替相应的物业公司。通过业主委员会与物业等有关单位形成有效制约。

链接:产权车位、公摊车位、人防车位

据了解,目前小区的车位一般分为3类:产权车位、公摊车位、人防车位。

产权车位:主要是指开发商自建的地下车库,且开发商单独取得车库产权。在这种情况下,开发商可以委托物业公司租售车位。

公摊车位:是指车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款(《物权法》第七十四条第三款)规定,占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

人防车位:是指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下,战时可用于人防工程的地下室,平时可做车库供业主使用的车位。由开发商投资建设且未纳入业主分摊面积的人防车位,其使用、管理及收益权归属于开发商。

新海南客户端、南海网、南国都市报 记者 陈栋 文\图

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