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海南新修订物管条例有望增强小区新老物业交接效率?解答来了

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新海南客户端、南海网、南国都市报记者 王康景

小区更换物业几乎总要经过一番纠纷和撕扯,甚至造成新老物业人员、老物业与业主之间发生冲突。新修订的《海南经济特区物业管理条例》中针对物业退出机制做出了规定:物业不能以业主欠费或对业主表决有异议而拒绝退场和交接,主管部门可责令交接,逾期不退场可罚款5000元/天。业内人士认为新规细化了多部门针对物业退出机制的作为是进步,但仍需细则作支撑;律师认为可进一步完善物业退出机制和诚信机制。

案例

海口港湾花园新老物业交接遇阻出现人员对峙

辖区派出所、街道办等单位组织协商促成交接

“小区老物业管理比较混乱,设施设备损坏不及时修,安保也不到位,让小区业主们意见比较大。”近日,海口美兰港湾花园小区业主表示,小区2020年3月成立业委会后要求老物业按照要求整改,但老物业迟迟不落实。2020年9月,小区召开第二次业主大会表决通过重新选聘物业。2021年5月选聘了新物业公司并签订了合同,业委会随后发文通知老物业交接。

“交接日期到了,新物业40名人员到场与老物业人员发生对峙,有约70名业主到场声援新物业。”小区业委会主任周先生说,但老物业依然没有同意退场和交接。

为了避免事态升级造成人员发生冲突,辖区派出所、街道办和区住保中心人员到场维持秩序并开展协调工作。


文博府A区小区新老物业人员发生肢体冲突。(监控截图)

当时老物业因为对业主大会表决存在异议,处于诉讼阶段,街道办暂未对小区业主大会选聘新物业和签订新服务合同进行备案。

“由于当时还没有备案,我们派出所人员现场维持秩序,同时积极与小区新物业公司和业委会人员沟通,先不要强行入场造成冲突,但与此同时我们也做了社情民意调查,了解到小区多数业主要求更换物业的事实。”辖区派出所有关负责人说,在此基础上,派出所方面组织新老物业人员和业委会代表,以及街道社区人员开协调会,了解双方物业和业主核心诉求以针对性做工作。

经过多次协调,辖区派出所负责人向老物业客观分析情势,同时争取得新物业公司对老物业关于“业主欠费”的诉求的理解,由新物业公司“打包”支付了老物业诉求的“欠费”,老物业权衡后最终同意和谐办理交接并退出。

“我们感谢辖区派出所和有关部门的努力,同时也对老物业最终同意交接并留下前期投入小区的设施设备表示赞赏,否则真不知道何时才能交接。”小区业委会主任周先生说,后来在交接时新老物业还给辖区派出所送了锦旗。

走访

新老物业交接起纠纷和冲突成常态

有的小区还为此发生了肢体冲突

实际上,港湾花园小区的新老物业交接矛盾只是一个缩影,而最终能够像港湾花园小区新老物业那样达成一致并和谐交接的也不多。

记者走访和梳理海口一些小区更换物业的事件时发现,老物业以“业主欠费,物业损失重”、“业主大会表决不合法,选聘程序不符要求”等为由而拒绝交接的情况十分普遍,这也导致新老物业交接发生纠纷和冲突成为常态,有的小区甚至为此发生肢体冲突。

海口新世界花园详情)小区2019年组织业主大会表决更换物业,小区部分业主质疑业委会在操作授权表决过程存在造假,业委会多次组织新物业公司欲进场,引发冲突和人员受伤,辖区派出所、街道办、维稳办等多次到场维护秩序,老物业为此提出诉讼,撤换物业问题一直延续两年未能解决。


港湾花园小区新老物业交接。(业主供图)

2018年11月,海口南滨骏园小区业委会组织撤换物业,老物业因质疑业委会选聘新物业程序不合法,拒绝交接,还把提出质疑的业主踢出群聊,但区住建部门则表示下发整改通知要求老物业交接,有争议的问题让双方以法律途径解决。

2019年,海口夏威夷小区业委会组织撤换物业,被几十位业主质疑发现不少票存在同一人签字的问题,部分业主与老物业反对交接,业委会带新物业欲强行进场,双方发生冲突导致小区门闸损坏人员受伤,业委会成员和业主4人被行政拘留15天。

海口文博府A区小区,业委会组织召开第二次业主大会撤换物业,被部分业主质疑议题设置违法,并起诉业委会,小区多次爆发冲突……类似由于新老物业交接和退场问题引发的矛盾纠纷乃至冲突着实不少。

法规

“新规”细化禁止物业拒绝交接理由并增加多部门作为内容

物业拒交接处罚由“每月1万以上5万以下”升级为“每日5千”

仔细分析和对比可发现,此前,老物业以“程序不合法、表决不规范”为理由拒绝交接的情况更多,在《海南经济特区物业管理条例》(新修订前版本)中的规定是:在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后,物业服务企业不得以业主欠费等为由拒绝办理移交手续。

这次新修订的《海南经济特区物业管理条例》在物业退出机制上作出更细的规定和补充:在原来不能以业主欠费等为由的基础上,增加了不能以“对业主共同决定有异议等理由”拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。

修订前的《海南经济特区物业管理条例》中规定,在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后,拒绝办理移交手续的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期移交;逾期仍不移交的,视不同情形,按月处1万元以上5万元以下罚款;超过3个月仍不移交的,降低其资质等级或者吊销其资质证书。

而修订后的规定则细化和增加了各部门作为的分工内容,强调业主权益的保护,即:物业服务人拒绝移交、退出的,业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费用;业主委员会或者业主可以请求市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府责令原物业服务人退出物业管理区域,并可以向辖区内公安机关请求协助,或者依法向人民法院提起诉讼。物业服务人应当负责维持退出前物业管理区域的正常秩序。物业服务人违反前款规定,给业主造成损失的,应当赔偿损失。市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务人交接工作的监管。

拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的,按照逾期天数处每日五千元罚款;构成治安管理处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。

观点

业内人士:新规细化部门作为值得肯定但配套细则仍需跟上

律师:应进一步完善退出机制和诚信机制

对于修订版的《海南经济特区物业管理条例》有关物业退出机制的修订内容,海口市物业协会秘书长黄鸿儒表示,新规细化了多部门作为上的分工,对物业拒绝交接和退场的行为,明确了哪些部门可以责令物业交接和退场,一定程度可以避免部门间的推诿,同时增加公安机关的协助,是一种进步。“但是,一方面也需要考虑物业企业的合理诉求,同时应该出台配套的细则,比如哪些情况下什么部门可以强制要求物业需要先退场,否则没有细则作为支撑,物业即便面临处罚,也很可能坚持打官司,这样也会导致交接时间拖得比较长。”黄鸿儒说。

海南瑞来律师事务所律师陈建则认为,新修订的物管条例在一些细则上有所增加和强化,但小区撤换和选聘物业的主体还是小区业主和业委会,这涉及合同,物业的交接和退出还应该在合同中具体呈现和规定,同时也要兼顾物业的合法权益,形成合理的退出机制。“与此同时,应该建立针对物业服务企业的诚信机制,对于不按规定交接和退出的物业服务企业要降低其信用评级。”陈建说。

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