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海南楼事:初代“闯海人”,有人深陷囹圄、有人成为首富

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建省33年的海南,房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展,只用了短短四年。高歌猛进过后,泡沫一地。从全域限购到现房销售,再到限制土地供应,引进人才、产业转型,海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后,在严格的调控政策束缚下,利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何?

“全中国的冒险家都在海南。”

1988年建省办经济特区的海南,是继深圳、珠海、汕头、厦门之后的第五个经济特区,也是全中国十万人“闯海人”的淘金圣地。

海南经济特区成立之初,就提出建立社会主义市场经济体制、小政府大社会、推行住房市场化等一系列改革试验。过度的自由让海南豪车遍地、灯红酒绿,无数个梦想家和探险者前赴后继奔向海南。

“那个年代,来海南发展就等于镀金!”按海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路的话说,当时只有各行各业前往海南“进修”的专业人士,才算真正见过世面,这也是万通六君子冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹“闯海”故事的缘起。

“不过,在海南成功的大佬有很多,万通六君子声名大噪并非有多成功,而是他们更会讲故事”,在王路看来,“推行金融改革的马蔚华、把海南椰树牌椰汁推向岛外市场的陈邦、海航集团创始人陈峰、海南养生堂创始人钟睒睒等等或许才是海南当年的代表。”

而海南淘金故事的完整逻辑,应该是先有政策,后紧跟金融和实业,地产只是这些因素综合下的最终结果。

十万人才闯海南

1988年4月13日,第七届全国人民代表大会第一次会议审议通过《关于设立海南省的决定》,决定将海南行政区从广东省分出,设立海南省。彼时,海南地区全年生产总值仅有57.28亿元,地方财政收入不到3个亿。

同年8月,国务院发布《加快海南经济特区开发建设的若干规定》即《三十条》,意在鼓励境内外企业、其他经济组织或个人投资开发海南,兴办各项经济和社会事业。

中央给予海南的优惠政策很快就出现了成效。1988年,海南省生产总值77.13亿元,同比增长10.3%;财政收入4.82亿元,同比增长63.03%。其中,海南外贸进出口总额6.65亿美元,同比增长127.29%。

“那时的海南,金融市场大门洞开,而规则尚未建立,是一个过度自由化的大市场。”证大集团创始人戴志康回忆和张志平、张高波一起参与设计和推动海南债券市场、股票市场和基金市场建立的过往,“有一种创造历史的豪迈感”。

和戴志康一起“闯海”的还有来自全国各地的十万人才。据海南日报报道,1990年人才大潮消退之前,海南库存人才档案有18万之多,外界将之称为“十万人才过海峡”。

在“十万人才”人才背后,大笔金融机构的热钱流入海南。但由于海南本地实业无法支撑起源源不断的资金流入,以炒地皮为主的投机热成为众多资金的一个出口,“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”这一流行语传遍全国。资料显示,作为全国第一个推行住房市场化的城市,海南1992年全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半。

同年,在全国商品房平均单价未超过1000元的大背景下,海口王府大厦、德派斯大厦、海外大厦对外售卖均价约8000元/平方米, 珠江广场详情)住宅楼均价超9000元/平方米,南洋大厦更是卖到了12000元/平方米的天价。

招商银行原行长马蔚华就是在这个时间南下的。1992年10月,马蔚华出任央行海南省分行行长,深度参与海南金融体制改革。

另一方面,海南股票、房地产泡沫持续膨胀,终于在1993年6月被一纸戳破。当时,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,宣布终止房地产公司上市,全面控制银行资金进入房地产业。一时间,众多企业破产清空、一走了之,“天涯、海角、烂尾楼”也从此变成了海南新的代名词。

而戴志康口中“激情燃烧、过度自由的岁月”其实非常短暂,替代的是长达超10年的修复期。

沉下心来做实业

农夫山泉创始人钟睒睒应该是“闯海人”中最成功的代表。

在2021福布斯全球亿万富豪中,钟睒睒以689亿美元财富位列榜单第13位,身家超过腾讯创始人马化腾约31亿美元,而助力中国首富钟睒睒开启商业帝国的第一桶金正是在海南赚得。

1987年,当时还是报社记者的钟睒睒前往海南淘金,其间种过蘑菇,代理过娃哈哈,由此完成了资本的原始积累。1993年,钟睒睒依靠自筹资金创办养生堂药业有限公司,凭借产品龟鳖丸打开市场。

在当时海南市场一蹶不振的情况下,钟睒睒不仅逆势翻盘,还将产业扩张至浙江,成立浙江养生堂天然药物研究所有限公司。直到1996年9月,钟睒睒才正式进入瓶装水的赛道,创办农夫山泉的前身浙江千岛湖养生堂饮用水有限公司。

同样跻身福布斯中国富豪榜的还有爱尔眼科创始人陈邦。上世纪80年代初,下海经商的退伍军人陈邦选择在长沙代理海南椰树牌椰汁,并通过代理权赚到了人生的第一桶金。

1990年,当年只有25岁的陈邦前往海南,涉足海南房地产事业,由于未躲过海南楼市泡沫,陈邦旗下资产一夜归零。值得一提的是,吉利集团董事长李书福也因为在海南炒地皮赔得几乎血本无归,最后回到浙江做起了汽车。

不过,正是在海南的冒险之旅,让陈邦有了在医疗器械行业尝试的勇气。在随后的几十年时间里,爱尔眼科完成全国连锁成功上市,陈邦也因此身价暴涨。

最近因为海航破产重整而频频占得头条的陈峰,也是“闯海人”的代表之一。

陈峰是山西人,毕业于德国汉莎航空运输管理学院。1989年,陈峰从民航总局南下创办海南航空,海南省政府还给了1000万元的启动资金。

“海航这家企业对海南省政府的意义不一样。”一位业内资深人士向观察者网分析,当时海南岛内外交通十分不畅,海航的出现其实是背负着海南空中交通的重任,为了扶持海航,海南省政府投入了大量资金和资源。

拥有天时地利人和的陈峰,通过国企实行股份制改造,成功募集到2.5亿元资金。随后,陈峰将这笔资金作为抵押,从银行获得贷款融资。海航就这样成长为海南唯一一家中国民营企业500强,但也因为步子迈得太大,造成如今申请破产重整的局面。

“申请未通过,海航的资产就将被债主瓜分。由于海航旗下有着海南优越的土地储备和资源,大家都希望海航破产重整的申请能够通过。”业内人士强调,破产重整对海航是好事,如果不破产重整,很多问题永远解决不了。

而据业内人士透露,宣布破产重整的那天晚上,海航会议室里响起雷鸣的掌声,因为大家终于解脱了,终于不用再面对各利益方的争夺,而是有法可依、依法办事。

尚未成型的金融市场

和赚到第一桶金的实干派相比,大家对翻手为云覆手为雨的金融圈大佬更加好奇。

1990年,还未成为金融大鳄的戴志康来到海南,加入大师兄张志平创办的海南证券。这家证券公司于1988年创办在海南,是海南当时唯一的专业证券公司,承担着海南绝大部分股份公司的上市和股票推荐业务。

在张志平的管理下,海南证券发行中国第一个房地产投资券、创立了全国第一支公募基金富岛基金。为了更好地服务海南富岛基金,张志平支持戴志康注册证大公司进行管理,这才开启了戴志康创业故事的序幕。

但随着海南房地产公司上市的终止,金融市场迅速退火,戴志康所创本的富岛基金不仅赔完利润和本金,还出现高额账面负债。据戴志康回忆,没有选择一走了之的他,最后依靠富岛基金此前投资的杭州湖畔花园翻了身。值得一提的是,这块地也同样是马云的发迹地,十八罗汉在此创立了阿里巴巴。

不过,戴志康利用证大发展买下富岛基金湖畔花园资产包的时间是在1998年,而在此之前,戴志康投资国债、股票,战绩不菲。

湖畔花园的热销,不仅让证大在业内站稳了脚跟,同时让戴志康转变了投资思路。1999年,证大将发展重心放在住宅项目上,打造了证大家园、水清木华、九间堂等一系列著名项目,戴志康也因横跨金融、地产两大领域被称为上海滩金融大鳄。

2019年,眼光毒辣的戴志康折戟P2P,因设立资金池、挪用资金等违法违规行为向警方投案自首。

师兄张志平离开海南证券之后,加盟了张高波创办的东英金融集团,后者曾担任海南证券交易中心理事长。

海南过度自由的烂摊子则交给了马蔚华。为了化解地方金融风险,时任中国人民银行海南省分行行长的马蔚华一手筹建海南发展银行,意在加速海南地方经济的发展和妥善处理停业信托机构的债权债务问题。

背负超44亿元债务的海南发展银行,在处理银行正常业务之外,还要解决遗留的债务纠纷,马蔚华在全国范围内广招金融精英,合力扛过了这次危机。不过,由于海南房地产泡沫实在太大,后续海南有几十家信用社因资不抵债出现挤兑事件,而出生就是为了解决问题的海南发展银行再次将这些债务背上了身。

债务问题重现,遭遇挤兑风波的变成了海南发展银行。1998年6月21日,中国人民银行当日发出公告,宣布关闭海南发展银行,停止经营活动,马蔚华也主导了中国金融业首个银行破产清理工作。

1999年3月,深度参与海南金融体制改革的马蔚华任职招商银行行长,押宝网上银行、发展零售业务,从此打开了招商银行的商业版图。

“24岁以前的故事”

万通六君子之所以出名,很大程度上和他们在这场商战中全身而退脱不了关系。王路表示,“时势造英雄,不是他们让海南出名,而是海南让他们出名。”

冯仑习惯将海南淘金的过往称为“24岁以前的故事”,那是因为万通六君子相识之初的平均年龄是24岁,冯仑25.6岁稍大一点,加之这些被业内奉为传奇的故事大多发生在这个年纪,统称为24岁以前的故事。

1988年,冯仑受中国经济体制改革研究所委派,到海南筹建海南改革发展研究所,并担任副所长一职。任职期间,冯仑将人大研究生易小迪和一家国营房地产公司办公室主任王启富招了进来。而王功权正是那家房地产公司的总经理,与六君子之一的刘军虽是一面之缘但一见如故。

一年后,冯仑经人介绍去了“倒爷”牟其中的南德公司,结识了潘石屹,万通六君子集结完毕。1991年6月,冯仑六人在海南成立了海南农业高科技投资公司,后来靠“空手套白狼”顺利淘到300万元的第一桶金,之后两年时间不到,六人的公司净赚3000万元。

而万通六君子之所以在这场泡沫中全身而退,据说是依靠潘石屹的数据和冯仑的直觉。资料显示,潘石屹在海口规划局了解到,1992年底北京市人均住房面积7平方米,而海口市人均住房报建面积却已经达到了50平方米,与之相对,冯仑做了当时人生中最大的决定:“逃跑然后活下来”。

随后,冯仑六人带着大笔资金来到北京,创办了北京万通实业,而由于成功躲过海南房地产泡沫,万通六君子的“闯海”故事开始被市场传唱。1995年,出现分歧的万通六君子决定分家,冯仑回忆,“当时大家都很理性,也请了律师、做了文件、该给钱给钱,按规则分。”


后来的事情,尽人皆知:王功权不当大哥,为爱情私奔,后改做创业投资基金高级合伙人;冯仑也升级成了“冯叔”,上脱口秀讲起了段子;刘军和王启富转行干起了实业,“好孩子”易小迪创办了阳光100,做起了董事长;潘石屹折清空SOHO中国、离场要跑的故事依旧热乎。

不过,“闯海人”的故事仍在继续。当初为戴志康打理烂尾楼的宋卫平,后来在海南三亚清水湾打造了文旅项目绿城蓝湾小镇;在海南萌发经商想法的郭广昌,不仅打造了亚特兰蒂斯还自封为半个海南人………

而随着《海南自由贸易港建设总体方案》的落地,海南又将重新变成投资者的“热土”,“闯海人”的冒险故事也将在此重新书写。

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