2021，海南自贸港投资怎么选？

随着自贸港建设深入，

海南迎来企业和人才落户潮。

最新数据显示，

2020年

海南企业主体增加超30万户，

吸引人才超过20万人，

市场主体总量接近120万户，

创造海南历史新高，

海南成为年度最受关注的投资地带。

今年两会，

海南公布十四五计划，

向产业倾斜，

建设若干千亿级产业和一批百亿级园区。

结合自贸港的历史机遇，

海南按下快进键，

与此同时，

新的投资风口又将开启。

最明显的信号是，

国内投资者对海南的

固定投资的信心正在走强。

历史证明，但凡一个强政策的区域的崛起，首先受到利好便是固定资产。

同是自贸港，香港房价是全世界最贵之一，以十年为单位，香港房价呈现3倍指数增长。而全球租金最高的十大城市中，自由贸易港城市占了半壁江山。

以十年为单位，香港房价呈现3倍指数增长。

全球租金最高的十大城市中，自由贸易港城市占了半壁江山。

2020年海口楼市的成交数据也在佐证这种信号，房价在限价背景下呈现上涨趋势，且国内机构认为，距离峰值仍有较大空间。

其中商业物业的成交表现，尤为抢眼：第四季度新增供应面积18.6万方，成交面积为16.9万方，去化周期下降至55个月。全年来看，商办产品成交37万方，创下了海口14年来新高。

2012-2020年海口商办物业销售走势图（数据来源：锦诚咨询）

显而易见，商业类物业开始成为自贸港投资的一个优选项。

那对于尚未入手的或者等待加码的投资者而言，2021年，如何站上自贸港的商业风口，增值优质资产；商业物业类投资该怎么选？我们从区位、产业、流量、产品等几个维度一一剖析。

区位怎么选

高占位新区=价值未来爆发地

投资选规划占位高，流量和配套基数好的新区，是非常直观的投资逻辑。一般而言，新区也具备价格低洼的优势。

作为新区的对比，我们拿与海南类似的上海临港新城来做参考。这是一张来自安居客的临港新城2020年的房价走势图，不到一年时间，房价从2字头，冲破3字头。而处在大湾区的南沙新区2020年房价上涨超过27%的幅度。

临港新城2020年的房价走势图

在目前海口的几个新区里面，西海岸仍是最具潜力的那一个。

2020年海口热销排行榜前十中，大西海岸片区项目占了6席。销售热度，无可撼动。房价相比最初入市阶段，房价几乎翻倍，堪称这几年海口投资回报率最高的片区。

而细分西海岸最具潜力的，又当属南片区。

在海口的城市规划里，西海岸南片区一直的未来重点发展的片区。

2019年最新的城市规划里，海口西海岸南片区，规划面积3313公顷，超过32万人口，发展以高端商务办公、高端零售消费为主的城市商务中心，打造国际乐活城片区和创意教育谷片区，以及以长影环球100为主题的人文休闲片区。

西海岸南片区拥有规划上的高占位，和以宝龙城、长影环球100奇幻乐园的流量大IP和大配套，是投资区位选项里的绝佳场景。

长影环球100奇幻乐园

产业如何跟

王牌产业+产业集群

是高价值投资的基本盘

商业物业的投资，区域只是大方向，对片区未来产业支撑扫描才是核心权重。海南自贸港未来的重点产业是什么？跟着这个方向走是不会错！

免税和文旅是目前最受关注的两大产业。

两会公布的最新数据，海南全岛2020年离岛免税销售额超过300亿元，旅游产业提前一年完成千亿目标，目前这两大产业是企业和投资者抢占的风口。

西海岸的产业布局中，这两大产业同样权重很高。作为海口产业的重要引擎，西海岸具备文化体育、会展，旅游等产业业态，未来将继续加持免税和互联网两大千亿级产业矩阵。

在南片区的产业规划里，产业动能同样十足。

沿长滨路布局“康养医疗产业组团”，“互联网创新创业组团”、“海南传统文化休闲组团”；

沿粤海大道布局“总部办公商业金融组团”、“科研创意组团”、“教育培训组团”，结合规划区最南端已建的“长影100”形成特色娱乐休闲组团；

7大组团互为连接，形成片区内的产业集群。

宝龙城位于西海岸南片区核心地带，是这些巨量产业集群绝佳的承接腹地，拥有高价值投资的产业基本盘。

环球100宝龙城实景图

借势区域产业的外循环之外，宝龙城拥有自身产业的内循环：

作为片区规划占地超6000亩、百万方体量的国际大城，环球100宝龙城以前瞻性视野，抢占大城增长潜力，规划“一大世界主题乐园+五大城市配套中心”，百亿配套加持，建设约440万方万户大社区、约10万常住人口聚集地。

并以涵盖社区底商+澳门街+酒店的20万方复合商业业态，与附近物流城等商业业态形成南片区的区域性商圈，填补西海岸南片区商业空白。

在产业驱动的自贸港时代，宝龙城正在着手打造文创、免税等产业配套，构建海南全域旅游集散地和精品旅游目的地，进一步背书商业价值。

环球100宝龙城产业规划分布图

哪里是高流量

交通枢纽+超级流量池

孕育海口未来“顶流”

如何变现，对于投资者而言，至关重要。投资标的的未来变现能力指数中，流量是关键。

西海岸毫无疑问是海口未来的超级流量池。

作为海口港口门户，未来年客运能力超1000万人次规模，同时拥有亚洲最大免税店+五源河体育馆+长影环球100+星级酒店群和滨海旅游产业群，形成超级流量矩阵。

宝龙城位于高铁站、新海港等交通大动脉的重要节点之上，通过高铁，疏港大道-新海港，承接来自海南乃至全国等全域范围人流、物流集散，堪称海口新兴片区的“未来顶流”。

环球100宝龙城澳门风情商业街流量示意图

淡旺季的差异化，是海南商业经营者最担心的问题，随着宝龙城的热销，这个难题迎刃而解。旺季有西海岸流量池外溢加持，而淡季整个项目社区未来超5万的居住人口，可以作为人流支撑。

产品如何选

业态多元、价格低洼

价值高地才是投资的绝佳标的

从海口2020年的商业物业的销售产品分布来看，商铺、LOFT，写字楼等产品皆有热销分布。

显然，在当下海口商业物业市场，多品比单品更受市场青睐。

宝龙城拥有丰富的产品体系，社区商铺、LOFT、公寓等多种产品，可选性较高。而产品的多元化，更容易容纳不同的商业业态，带来全新的商业组合。

对于投资经营者而言，这里面规划有比较好的loft、公寓等产品。除了能丰富业态、改善营商环境之外，还能一站解决员工吃穿住行等问题。

环球100宝龙城实景图

环球100宝龙城澳门风情商业街更是拳头稀缺产品，3万方体量，独立街区商铺产品，亮点十足。这类产品在海口的商业市场，已不乏成功案例。而澳门街作为宝龙经典的商业系作品，在全国各地也都取得成功，拥有成熟运营经验。

依托自贸政策与文旅商圈优势，结合社区生活需求环球100宝龙城澳门风情商业街规划打造集日用免税、旅游购物、美食休闲、文化体验于一体的【沉浸式主题商业街】，营造澳门街区品牌IP和国际旅游消费地形象，丰富西海岸南片区商业配套。在当下海口市场，宝龙城澳门街毫无疑问是组合型业态的出圈引领者。

环球100宝龙城澳门风情商业街效果图

澳门街以30-100㎡以内的小面积商铺为主，具备低总价的优势。环顾市场，海口商业价格在逐年攀升，主城区的商铺价格在4万元/㎡以上，核心区域超过7万元/㎡，目前宝龙城处于价格低洼。

环球100宝龙城澳门风情商业街效果图

选择怎样的运营商

商业地产十强，具备绝对运营硬实力！

最后，商业物业投资选择好的运营商也很重要。这也是目前海口商业市场的痛点，普遍缺乏好的运营者。

商业起家的宝龙集团在这一环节，优势更加明显。

宝龙商业

在全国32个城市，管理52个商业项目

合作国内外知名品牌超7100个

招商能力一流！

2019年底成港股市场第一家商业管理公司

2020年度“中国商业地产10强企业”榜单高居第四！

在海南自由贸易港时代，高标准的商业运营，是投资标的最终产生增值和高溢价的胜负手。

总结下来，宝龙城拥有丰富的产品、低洼的价格优势，再加上高占位的新区规划、超级流量池，以及贴近自贸风向的产业支撑，和全国十强的商业运营硬实力。

2021年，海口商业物业的投资选项里，宝龙城值得按下“确认键”！