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解决不动产登记历史遗留问题:海口仙桥花园11名业主领证

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8月31日,海南省自然资源和规划厅登记局与海口市不动产登记中心相关负责人来到海口市仙桥花园南苑,为11名业主颁发不动产登记证并召开解决不动产登记历史遗留问题处理座谈会,此外该小区的208户已完成总证分户登记,不日将可领取不动产登记证。


海南省自然资源和规划厅登记局联合海口市不动产登记中心前往仙桥花园南苑项目,与业主代表进行座谈。记者 谭琦 摄

据了解,仙桥花园南苑已于2012年申领《海口市建设工程规划许可证》,批建C、D、E共3栋商住楼,土地面积为16531.3平方米,土地用途为城镇住宅用地,土地年限至2078年7月24日止。3栋商住楼分别在2015年和2021年通过规划核实。在办理不动产登记证时,仙桥花园南苑项目土地用途为城镇住宅用地,现状为配建商业及住宅楼,需办理配建商业分摊土地改变土地用途手续,将底层商业的土地用途由城镇住宅用地变性为零售商业用地。此外,仙桥花园项目用地涉及增容,容积率由2.43增加至3.399,未完善增容手续,小区E栋涉及面积变更,测绘报告正在办理变更手续。

其中,最棘手的问题是容积率增加了近0.97,需要补交土地出让金差额。2012年的土地出让价格和如今的价格相差甚远,按照市场楼面地价×改变容积率增加的建筑面积的方式计算,评估的补缴款项或达到3000万元以上,因此该小区不动产登记证一直未能办理。“我在2016年买的房子,一直通过各种方式咨询办理不动产登记证。”仙桥花园一名业主代表称,无法登记办证已经成为小区许多业主的心病。2019年,南海网在进行海南房地产乱象专题大调查时,就曾曝光仙桥花园C栋住宅10年签订4次协议却一直未能交房入住的问题。(详情请点击查看:房地产乱象调查| 10年签4次协议 交房却一拖再拖 海口仙桥花园C栋何时能入住?)

为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”,8月16日,海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局联合下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》(以下简称《通知》),对不动产登记基本原则、适用范围、解决政策和方法等作出明确要求。

8月31日,海南省自然资源和规划厅登记局联合海口市不动产登记中心以开展“查堵点、破难题、促发展”活动为契机,前往仙桥花园南苑项目,解决不动产登记历史遗留问题,并通过现场座谈会的方式了解办证的“堵点”,现场为业主进行不动产登记的申请,主动服务落实“机器跑”“数据跑”的“零跑动”登记。

“仙桥花园项目符合《通知》中关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题,适用于‘土地出让价款和相关费用按照项目建设工程规划许可批准时点评估确定’的解决办法。”海南省自然资源和规划厅登记局局长王文秀解释道,仙桥花园的问题较为典型,符合《通知》中的解决方法,该条解决办法也是此次《通知》中的一大亮点。

据了解,经海口市政府批准,仙桥花园将按照“证缴分离”原则,增加容积率手续及相关的土地出让价款及相关税费追缴采取2012年的地价进行评估,可先予以办理已销售且入住的住宅部分的不动产登记手续。8月31日当天,共有11名业主领取到不动产登记证,208户已经完成总证分户登记,还有一批业主正在办理申请登记中,手续办理完成后3个工作日就能领取到不动产登记证。

据王文秀介绍,海南已经在全省范围内开展不动产登记历史遗留问题的登记排查工作,目前已基本摸清遗留问题300多个涉及8万户,并形成问题清单。海南将联合多部门成立不动产登记历史遗留问题专班,争取采用2年的时间进行集中处理,解决海南省不动产登记历史遗留问题。

房地产乱象调查| 10年签4次协议 交房却一拖再拖 海口仙桥花园C栋何时能入住?

南海网、南海网客户端海口7月9日消息(南海网见习记者 钟圆圆)近日,南海网公开征集购房乱象线索,海口市民易先生第一时间拨打了投诉热线。原来,海口市美兰区仙桥花园C栋的房屋早已建好,有的业主10年前就交了意向金,但是大家一直无法入住,因小区的一部分绿地被征用建成白沙农贸市场,规划部门认为该市场为临时建筑,需要开发商补交材料,并由业主同意市场存在后方可通过验收。

10年签署4次协议 至今无法入住

仙桥花园位于长堤路美舍河旁,自从“双创”和美舍河治理后,小区周边的房价水涨船高,C栋的业主一直认为自己捡到宝了,但交房日期却一拖再拖,大家等得心急如焚。

2009年,戴女士的父亲和海南海钢集团有限公司的100多名员工一起购买了仙桥花园南苑海钢团购职工房,交了5万到10万不等的意向金,10年间,海南恒源房地产开发有限公司多次推迟交房日期,和业主签署了4次协议,许多业主望穿秋水却等不到交房的消息。

“我们2009年就交了意向金,到现在还没办法入住。” 戴女士告诉南海网记者,按照2009年协定的协议,开发商2009年10月30日之前要进场施工,18个月内竣工可交付使用,但到了2012年,新房没有见到,反而又要和开发商签署协议,协议明确约定甲方在取得施工许可证之日起25个月内交房,逾期90天内,每逾期一天,乙方有权要求甲方每日按照已支付房款的万分之三支付违约金,逾期90天后,乙方有权单方面终止合同。

但是接下来的2015年和2017年,开发商又再次和业主签署了两次协议,每一次都把交房日期推后。大多数购房者都付完了首付,甚至付了全款,双方最终约定在2018年的6月30日交房,业主们却迟迟等不到交房的消息。最令业主们感到奇怪的是,就在开发商拖延交房日期的同时,同期开始施工的其他房屋均已完工。一栋3层楼高投资近900万的白沙农贸市场也在C栋的一旁拔地而起,该项目由美兰区政府推动建设、海南恒源房地产开发有限公司投资和施工,占用的正是小区绿地的规划用地。

为何交房日期一拖再拖?海南恒源房地产开发有限公司相关负责人表示,业主在2009年集资买房时,没有签署正式的购房合同,规划报建的手续未完成,该项目并不完整;2013年拿到施工许可证后,项目才正式开始施工。这也就意味着,在没有任何手续的情况下,该公司已经将C栋房屋对外销售。该负责人表示,其他地块的施工一直非常顺利,但是在C栋地块有一个钉子户,一直不愿意配合拆迁,公司和钉子户打了近2年的官司才得以在2015年开始正式施工,不巧的是,公司在2017年遭遇资金困难,最终在2018年6月建成C栋的房屋,紧接着,公司开始进行园林绿化等一系列的收尾工作,目前项目已经完工,等待验收后,业主就可以顺利入住。


仙桥花园C栋和白沙农贸市场只隔了一条马路。南海网见习记者钟圆圆摄。

菜市场成临时建筑 验收陷入窘境

但是就在开发商递交材料验收时,海口市自然和规划局美兰区分局却提出,菜市场属于临时建筑,和最初规划不一致,验收不允许存在临时建筑,需要征集全体业主的意见,决定菜市场的去留,否则C栋房屋无法通过验收。

原来,2016年正值“双创”,海口升级改造老白沙农贸市场,为了满足周边居民的生活需求,美兰区政府在仙桥花园的绿地上临时建起了现在的白沙农贸市场,待新的农贸市场建成后再组织搬迁。

“有的业主认为农贸市场占用小区绿地但没有补偿,不同意变更;有的认为周边没有菜市场,这个农贸市场方便大家的生活,可以保留。”易先生说道,在农贸市场的去留上,大家产生了分歧,验收一时间陷入僵局。

“临时建筑的存在,和最初规划不一致,通过验收的时间会更长。”海口市自然和规划局美兰区分局相关负责人表示,一般来说,一个验收项目不能有临时建筑存在,考虑到是美兰区政府推动建设的项目,开发商需要申请规划变更,规划部门征求全体业主的意见,需要业主同意临时建筑的存在才能通过验收,在规划变更公示期间,有业主提出异议,规划部门需要进行答复,时间上比一般的工程验收更长。

海口市规划委员会也通过12345热线答复易先生称,仙桥花园南苑C栋属联合验收项目,规划核实是其中一项,该处农贸市场属政府批准的临时建筑,规划部门正在协调建设单位及相关业主进行规划核实。目前,事情正在协调沟通中,在建设单位再次申请后,预计一周时间即可办结。

开发商也表示,在工程验收通过后,公司将与施工单位进行工程款结算,最晚8月业主可入住。

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