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如何破解老旧小区改造资金有限难题?海口这些小区有答案

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自2019年海口市启动老旧小区改造工作以来,一批批问题小区经过政府、社会机构、业主或所在单位共同努力,渐渐获得新生。其中不乏部分小区业主通过自筹资金、积极主动参与改造规划设计研究、共同商定改造内容等工作,提高老旧小区改造资金使用效益,使小区环境设施得到多方面的提升。但同时,记者走访也发现,个别小区因群众参与不积极,更不愿意履行出资责任,改造资金来源单一有限,改造效果不甚明显。


海景湾花园小区改造后环境焕然一新

今年,海口计划完成321个老旧小区改造。如何进一步推进改造工作?海口市住建局相关负责人表示,将根据《海南省城镇老旧小区改造工作实施方案》(以下简称“方案”)工作要求,将激发居民参与改造的主动性、积极性,充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造和管理,增强人民群众幸福感、安全感和获得感,构建共建共治共享的社区治理体系。

业主自筹资金、积极参与出谋献策 不到一年完成改造获赞

建设于1990年的海口龙华区海景湾花园小区,曾是海口首批商品房住宅小区,经过20年的使用,该小区出现了诸多问题。

一年多前的海景湾花园,还是大家眼中的“破败”小区,屋面防水隔热层、雨水管、楼梯间、围墙、消防设施、健身场地设施、配电设施等老化破损严重,小区道路人车混行、侵占道路停车现象严重,公共绿化杂乱破损、公共活动交流空间不足等等。2020年,龙华区整合资源、集中力量,通过小区“微改造”工程,对房屋进行了防渗、隔热处理,对破损的水、电设施设备进行了更换,增补了汽车充电桩、篮球场、儿童活动、业主议事亭等公共设施,规整了小区道路和停车场,修整了小区绿化环境,完善了功能配套,改善了居住环境,以硬件建设推动公共服务水平和居住品质的提升。


海景湾花园小区改造后环境焕然一新

代建单位相关负责人介绍,该小区改造过程进展顺利,从2020年8月正式入场,不到一年时间改造完成,改造效果得到业主普遍点赞,最主要的原因在于改造过程得到了业主和物业的积极配合支持。

据介绍,项目在改造过程中,街道办牵头,建立了以街道、社区、代建单位、施工单位、监理单位、设计单位、小区业委会、物业公司、业主代表联合协调机制,协同发力。在改造方案征求意见时,物业、业主就积极参与,向设计单位提出了较好的合理化改造意见。改造过程中,物业、业主又积极与施工单位配合,监督改造内容,改造进度,对施工过程中提出合理化建议,同时物业企业在施工过程中积极配合施工企业做好施工作业面的调度协调,做到施工尽可能迅速高效、不扰民。

而海景湾花园的业委会在改造过程中充分地发挥了传达小区业主民意,监督改造工作的作用,对设计、施工方案中的不足之处,提出了诸多更切合实际的改进措施,对应施工引起的一些小矛盾、小误解,业委会积极地在施工单位和小区业主之间搭建沟通的桥梁。

“小区有一块三角地,按照设计方案原本是做成一个休闲场地,但是业主们及时提出修改意见,认为更应该利用空间增加停车位,因此施工方马上调整工程,得到业主们的支持和配合,正是业委会和物业单位的积极参与,确保了项目实施做到少扰民、保质量、得民心。”代建单位龙华城投公司项目符经理说。


海景湾花园小区改造后环境焕然一新

在改造资金方面,该小区给水系统改造工程由业主自筹资金75万元完成了前期改造,使得政府扶持的1327.9万元资金能用于其他改造子项目。

“有了业主自筹资金支持,使政府财政资金可以利用到其他改造内容,帮助小区提升完善更多公共设施,让改造更加彻底。”符经理说。

原产权单位和业主共同出资 对小区进行全方位改造

红城湖路海南省建筑设计院宿舍小区有三栋住宅楼建设于1990年前后,近几年来,该小区因水质发黄、含沙量越来越大,供水问题引起住户们的极大烦恼。

随着老旧小区工作的开展,海南省设计研究院有限公司作为该小区的原产权单位,由单位投入资金300余万元,加上每户业主承担少部分资金筹集62万元,以及政府补贴资金270万元等方式,对小区进行全方位改造。

据介绍,该小区共筹集资金708万元,大部分主要用于给水管改造+抄表到户、雨污分流、电线整理+抄表到户、小区道路整理、屋面防水层、垃圾房、排污管改造、外墙墙面、充电桩、统一防盗网等基础类改造。经过一年多的改造,基础类工作已基本完成,下一步将计划用剩余少部分资金改造小区围墙修理+美化、文化及党建活动室等其他完善和提升类改造内容。


海南省建筑设计院宿舍小区外墙改造后效果明显

“我们的改造工作由单位牵头,每户业主只需要出5000元,改造前结合业主们的集中诉求进行意见征集,加上我们专业做规划设计的优势,所以改造过程比较顺利。”海南省设计研究院有限公司办公室曾主任说。

据介绍,为了确保改造达到效果,该小区在改造选材和施工上上非常重视。尤其是业主反映集中的供水问题,供水泵和供水管均采用市场口碑较好的产品,确保用水不再成问题。

资金不足、来源单一的小区 改造效果不明显

据介绍,按照《方案》要求,改造内容主要分为基础类、完善类、提升类。

基础类是为解决居民安全需要和基本生活需求的改造内容。主要是市政配套基础设施的改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位的维修等。包括完善供水、排水、供电、弱电、道路、供气、安防、消防、无障碍、配电房安全、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及防火智能化改造、用电抄表到户、光纤入户、架空线规整(入地)等,有条件的应建设电动自行车和电动汽车充电设施。

“目前普遍存在的问题是,原产权单位或者业主、社会机构支持出资参与改造的小区仍相对较少,仅仅靠政府补贴资金老旧小区来看,资金不足、来源单一的小区,这些资金仅能保安全、保基本,其他完善类、提升类内容因资金有限,一部分小区得不到较好的改造,效果确实不太明显。”海口市住建局相关负责人说。

部门:多元化筹措资金

如何破解资金不足对改造工作造成困扰的难题?

海口市住建局相关负责人表示,应多元化筹措资金。按照“居民拿一点、原产权单位帮一点、管线单位出一点、政府补一点、市场化方式争取一点、统筹整合一点”的模式,建立多元化筹措改造资金的合理共担机制。今年8月份,省委省政府已经协调电力、通信部门,取得了一定比例的“供电抄表到户”、“网线规整(入地)”改造资金支持;

二是“按照‘谁受益、谁出资’原则,合理确定改造费用分摊规则,进一步动员群众出资参与老旧小区改造,居民出资部分可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、提取住房公积金等方式落实,鼓励居民以捐资捐物、投工投劳等形式支持城镇老旧小区改造工作,尤其是对户内设施的改造,加装电梯改造,进一步落实居民出资责任,共同打造优美居住环境;

三是一些有条件的小区,要通过居民让渡空间,建设一些可盈利性公共服务设施,引入社会资金改造,政府在规划报建、产权办理方面给予支持。

同时,按照“一区一策”,探索对老旧小区集中的区域实行整体连片改造,集约高效利用闲置、低效土地落实公共服务设施,补齐社区短板,打造5分钟、10分钟生活圈。

老旧小区改造工作,不仅是小区的工程改造,还包括改造后的管养、管理,要以改促管,以改促治,进一步夯实基层社会治理,住建部门呼吁广大业主,主动对接各区街道办、居委会,积极参与到老旧小区改造工作中,呼吁社会各界,积极参加到海口的老旧小区改造、居住社区后期管理工作中,共同缔造美好环境和幸福生活。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 党朝峰 文/图

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