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三亚一房企无预售证卖房4年后毁约退款,专家:应履行认购约定

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(原标题:三亚一房企无预售证卖房4年后毁约退款,专家:应履行认购约定)

79岁的吉林老人牟齐维(化名)在三亚维权期间去世了。

他的女儿牟雨花说,父亲本打算在三亚买房过冬,2017年3月1日以她的名义签认购书,以1.6万余元/平方的单价,签下三亚新澳投资置业有限公司(以下简称:新澳置业公司)开发的楼盘澳洲城中的一套房子,并支付45万余元首付款。

《认购书》约定,购房者在接到新澳置业公司通知签订《商品房买卖合同》后,七日内签订合同。

4年多后,牟雨花和牟齐维未等到新澳置业公司签订《商品房买卖合同》的通知,反而在今年9月收到了开发商单方面退回的购房首付款。后父女两人到三亚向开发商要说法,其间老人发生不幸。


前往海南三亚找开发商要房子的牟齐维,在三亚暂住地猝死。本文图片均来源:澎湃新闻记者 谢寅宗 图

澎湃新闻调查采访获悉,此事涉及澳洲城2#、5#、8#三座楼,多名购房者称,同样“被毁约退款”的购房者有200余名。

新澳置业公司发给购房者的《通知》称,认购时房屋未取得预售许可证,且至今仍未取得该证,违反了相关规定,属违法违规销售行为,该公司按有关部门的要求进行整改。由于认购行为违反法律法规规定,属无效行为,该公司将认购款退还。

多名购房者质疑,新澳置业公司单方面毁约的核心原因是三亚房价快速上涨,目前澳洲城住宅楼房屋单价3万左右,将200余户购房者认购协议撕毁后重售可获高额利益。他们也不认可当初无预售许可证的说法,因为当时三亚市在探索“后置审批承诺制”,而新澳置业公司享受了该政策红利。媒体公开报道显示,“后置审批承诺制”项目涉及行政审批及管理服务事项(除竣工验收外)均可后补办理。

对此,有法律人士认为,根据《商品房买卖合同司法解释》规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。同时,开发商未取得预售许可证卖房,责任主要在开发商,这不能成为毁约的理由,开发商应继续履行《认购书》的约定。

中意的房子

“澳洲城”项目位于三亚市吉阳区迎宾路中段北侧,背靠龙首山,临近海螺湾,有着依山傍水的自然环境。虽距离三亚市中心有20分钟左右车程,但它在2017年曾宣传称位于“未来三亚的新城中心”,且打着洋房设计、精装修的概念。


澳洲城售楼部。

牟雨花说,2017年时父母年事已高,由于东北冬天气候严寒,出于对老年疾病的担心,受周围同学到海南买房的影响,她也提议父亲到海南购房过冬。在同学的介绍下,他们决定在三亚购房,并选择了新澳置业公司开发的澳洲城。“主要是觉得这个楼盘的环境好,父亲也挺中意。”

和牟齐维一样中意澳洲城的还有来自黑龙江哈尔滨的退休教师于文莺(化名)。因为老伴有风湿,受不了北方的冬天,他们2009年就到海南万宁购房,但冬天的万宁有些潮湿。2011年退休后,于文莺长期到位于三亚的女儿家居住,了解到三亚的冬天很暖和,于是,老两口也决定在三亚购房。

在考察多个楼盘后,于文莺选中了澳洲城。她说:“澳洲城的户型、位置、环境以及未来发展空间都很好,双卫的设计理念更适合老年人,我当时非常满意这个楼盘,2017年1月16日看完就交了10万元定金。”

9天后,于文莺以女儿的名义签下澳洲城5#一套房,单价1.5万余元/平方,除10万元定金外,她还支付了30%首付款近37万元。

虽交了首付款,但他们与新澳置业公司签订的是《澳洲城认购书》,并非《商品房买卖合同》。

澎湃新闻获得的《澳洲城认购书》显示,其中载明了购房者房屋的楼栋、房号、户型以及暂定建筑面积,也约定了房屋单价、总价。双方约定,购房者在接到开发商通知签订《商品房买卖合同》后,七日内签订《商品房买卖合同》,并办理按揭付款或全款相关手续。

对于没有正规《商品房买卖合同》一事,于文莺和牟雨花称,她们也不太懂,但看到开发商当时在建设,觉得政府肯定是允许的,当时其他朋友在三亚买房也有人是仅拿到认购书。


牟齐维2017年以女儿的名义与新澳置业公司签订认购书,注明中写明,开发商通知购房者签《商品房买卖合同》

多名购房者称,他们中有的人知道澳洲城无预售许可证,有的人因为不懂也没过问预售许可证的事情。三亚市住建局工作人员11月19日告诉澎湃新闻,澳洲城项目2018年才拿到土地证,更别提预售许可证。

在三亚生活多年的澳洲城购房者姜先生告诉澎湃新闻,开发商的行为或和三亚市当时探索“后置审批承诺制”有关,当时三亚也有其他楼盘 “未批先售”。

2016年9月21日,海南媒体《国际旅游岛商报》发表题为《三亚市为“百日大行动”项目开路,符合条件者签承诺书即可施工》的报道称,此次审批承诺书签订会是三亚市推进三亚市服务社会投资百日大行动的重要举措,各职能部门对纳入三亚市服务社会投资百日大行动的项目实行后置审批承诺制,做到承诺即施工。政务中心(产业园管委会)汇总各单位承诺书,并将相关要求一次性告知项目业主,项目业主书面承诺执行行业标准、规范,开展项目设计、评估、建设和自验工作,并承担相应法律责任。项目涉及行政审批及管理服务事项(除竣工验收外)均可后补办理,并在竣工验收前办结。

此次会上,新澳置业公司也名列其中,其时任副总经理刘杰在签完承诺书后接受《海南日报》采访时说,“太好了,今天签订承诺书后,项目就可立即动工,终于不再愁我们的房地产项目赶不上销售旺季了!”

刘杰还表示,审批时限缩短,工期推进得到保障,也大大减少了资金成本。审批流程优化,至少节约了7.5%的利息成本。

三亚市住建局工作人员说,虽然澳洲城是“三亚市百日行动重点项目”,也进行了承诺,但按法律规定无预售许可证不能卖房、也不能事后补办。至于当时其他楼盘也有“未批先售”的问题,该工作人员说“具体原因就不说了”。

突然“被退款”

牟雨花说,她和父亲在签完认购书后就返回吉林,4年多时间里再也没去过三亚,只是偶尔电话里询问开发商何时可以签《商品房买卖合同》,每次新澳置业公司工作人员都说“快了,快了,可以签的时候会通知”。

于文莺说,因为冬天会在三亚,她没事了就去澳洲城售楼部询问,得到的是和牟雨花一样的答复。“开发商一直都在建房,我所购买的楼也封顶了,所以也相信开发商会履约签购房合同”。

平静的等待,今年9月初突然被打乱。

于文莺说,可查证的银行记录显示,从9月3日开始,新澳置业公司就单方面从银行将定金和首付款退还给购房者,一直延续到9月28日。

因有购房者付款银行卡众多、付款人与登记人名字不符等,新澳置业公司在9月发出《催促领回认购定金的函》,其中称,退回定金是“由于受政策等因素影响,您不具备与我司签订《商品房买卖合同》的条件”。


今年9月3日,新澳置业公司在购房者不知情的情况下,私自将购房者支付的首付款通过银行退回

其后,新澳置业公司还针对购房者们发出《通知》,退款理由为:“由于该房屋在认筹认购时未取得商品房预售许可证,且目前仍未取得商品房预售许可证,此行为违反了《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》的相关规定,属于违法违规销售行为,我司已按照有关部门的要求进行整改。”

该《通知》称,由于认购行为违反国家法律法规规定,属无效行为,该司已将违规收取的认筹认购款全额退还,并愿意在退还认购款之外,按同期银行贷款利率的标准,补偿交款之日至退款之日期间的利息,逾期不联系,则视为放弃补偿。

牟雨花说,开发商一直没通知她退款的事情,买澳洲城房屋的同学告知她开发商已退款的事情后,她去银行查证一张不用的银行卡才发现的确收到了开发商退回的首付款。于是,9月28日她和父亲从吉林赶赴三亚,欲向开发商讨个说法。

当牟雨花父女赶到三亚时,于文莺等购房者早已在澳洲城售房部。于文莺说,购房者们在售房部守了十余天,开发商却始终没有一个答复,他们又先后到三亚市住建局、海南省住建厅反映情况。

牟雨花说,父亲年近八旬,行走不是很方便,在三亚,她把父亲安置在暂住地,自己一个人去售房部讨说法。11月9日下午,父亲在暂住地猝死。“到三亚后,父亲特别恼怒,因开发商单方毁约吃不下饭,当初的首付款现在在三亚又买不到房。”

5年前的《整改通知》

购房者们也通过信访渠道反映,希望主管部门按照海南省自然资源和规划厅等4部门下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》要求,督促开发商妥善解决交房等问题。

10月8日,三亚市住建局书面回复称,经查,目前,澳洲城项目2#、5#、8#楼尚未取得商品房预售许可证。针对未批先售问题,该局约谈了开发企业,询问其相关销售情况及未严格落实该局整改通知要求的事项,责令其严格执行整改通知内容,并妥善处理好与认购人的合同关系。开发企业称已退还全部购房款,正在与购房人沟通处理解除认购书的相关事宜。

三亚市住建局的处理意见为:一是未批先售事宜,该局正在搜集相关证据,待完成后移交三亚市综合行政执法局依法予以行政处罚;二是因该项目2#、5#、8#楼未取得商品房预售许可证,暂不适用《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》的有关规定;三是该局已督促开发企业积极与购房人沟通,妥善处理相关纠纷。

于文莺称,他们在三亚市住建局的协调会上,经追问才拿到前述信访回复中有关“整改通知”的文件,而这份整改通知是2016年的。这份文件号为“三住建[2016]322号”的《整改通知》显示,2016年3月24日,三亚市住建局接群众举报称,新澳置业公司在未取得商品房预售许可证的情况下对外认筹、销售等情况。该局经调查后,同年3月28日作出退还已收取的购房款(含认筹、认购金等)的处理意见,并要求新澳置业公司将违法违规销售、项目基本情况及整改等形成书面材料报送至三亚市住建局房产市场管理科。

多名购房者告诉澎湃新闻,此事涉及的200余名购房者的购房时间,基本都是在三亚市住建局2016年3月28日的《整改通知》之后。三亚市住建局如今以《认购书》签订前的该《整改通知》来要求企业退购房款,他们表示质疑。

对此质疑,澎湃新闻书面采访三亚市住建局,该局回复时并未对此作答。

但该局回复称,2016年3月28日作出《整改通知》,系根据行政职责,结合实际情况,对开发企业作出的行政处理行为。同时,2016年3月至2021年8月,该局未接收到澳洲城项目购房人书面投诉举报及相关证据材料。

《认购书》是否应继续履行

多名购房者认为,如果按三亚市住建局的通知退款整改执行,就是变相让购房者的认购权益受侵害。

对此,三亚市住建局回复澎湃新闻称,该局2016年3月28日作出《整改通知》解决的事项属于行政管理层面,而购房人与开发企业签订的认购协议及开发企业单方退款的行为属民事行为,认购协议的效力及单方退款问题应由司法机关依法认定。因此,该局作出行政处理,不影响认购协议的效力。另外,针对认购书的效力问题,双方当事人产生异议的,建议通过司法途径解决。

于文莺11月17日告诉澎湃新闻,目前,新澳置业公司已向法院起诉包括她们家在内的30余名购房者,诉讼请求为“确认《澳洲城认购书》无效”。

广西大学法学院教授、博士生导师高一飞认为,购房者当初与房开商签订的认购书属附条件生效合同,只要开发商办理了预售许可证该合同就生效,不能因为开发商未办理预售许可证就认定该协议无效,该合同应当被认定为有效合同。住建局整改内容中有关退购房款的处理,会导致房开商解除与购房者的认购书。

重庆一位有着多年民商事审判经验的资深法官告诉澎湃新闻,审判实践中,根据《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,应该属有效合同。

该法官进一步解释说,如果当事人在签订认购协议时,明确表示在协议签订后,双方仍会在将来针对房屋签订正式的《商品房买卖合同》,在此种情况下即使认购协议具备商品房买卖合同的主要内容,且购房者也支付了房款,此时也应尊重当事人的真实意思表示,认定认购协议的性质为预约合同。从历年相关案例来看,最高人民法院从(2013)民提字第90号案件开始已形成了较为统一的认识。

该法官认为,对于认购协议是否具备商品房买卖合同的主要内容,法院还是持较为严格的审慎态度。实践中对于认购协议的认定,还是以当事人订立协议时的意思表示为出发点,如通过相关材料能够证明双方订立协议的目的,就是为了在此后能够订立正式的《商品房买卖合同》,则此时应认定协议的性质为预约合同。按照此标准来进行衡量,实践中的多数认购协议一般仍会被认定为预约合同性质,按理《认购书》约定的合同内容开发商应当继续履行。

多名购房者称,此前开发商提出住宅按2.6万元、商业楼按3.6万余元的单价卖毛坯房给他们,他们对此不予接受,他们的诉求是开发商按当初签订的认购书履约。

对于此事,澎湃新闻11月17日多次联系新澳置业公司现董事刘杰,他称“开会后回复”,但截至发稿澎湃新闻未获回复。澳洲城售楼部现场负责人则表示,在政府出台相关解决方案前,公司不方便接受采访。

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