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空置房该不该交物业费?海南律师告诉你答案

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小区内的空置房可以少交或不交物业费吗?相信有很多人关心这个问题。对此有人认为:“我都没有入住,没有享受过任何物业服务,为什么要交物业费?”不过物业却表示,不住人也一样要交物业费。那么空置房到底要不要交物业费?

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 王天宇

案例:

业主房屋空置5年不交物业费被起诉

2015年5月,杨某在湖南省平江县某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年,杨某与物业公司签订了物业服务协议。此后,由于杨某一直未交纳物业费,物业公司多次致电催交,但杨某以未真正入住为由拒不交纳物业费。

2020年9月,物业公司将杨某起诉至湖南省平江县人民法院,要求杨某支付物业费,并承担近千元的违约金。

杨某辩称,其房屋在交付后一直处于闲置状态,既未对房屋进行装修,也未居住或使用,根本未享受过物业公司提供的任何服务,所以不应支付物业费和违约金。而物业公司坚称,虽然杨某的房屋处于闲置状态,但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务,故杨某理应交纳物业费,并承担违约金。

法院经审理,判决杨某应按合同支付物业费。

调查:

空置房不交物业费的现象很普遍

实际上,这起案件并不是个例。这两天,新海南客户端记者对海口市的部分小区走访发现,空置房不交物业费的现象很普遍。

位于海口市琼山区的椰海家园小区于2019年交付使用,有500多套房屋。但据物业工作人员介绍,目前有200多套还未装修,处于空置状态。对此,除了还未收房的业主,一些业主则以未实际入住为由拒交物业费。“物业催促过多次了,可业主们就是不交物业费。”物业工作人员表示。

与此同时,位于海口市龙华区椰海雅苑小区于2014年前后交付使用。“目前小区有100多套房屋处于空置状态,我也曾多次催促,但这些业主就是不交。”该小区物业负责人表示,拖欠物业费最多的业主已达2万多元。如业主们还不交物业费,物业将采取诉讼的方式解决此事。

看法:

市民对空置房是否交物业费看法不一

对于这个问题,走访中记者随机采访了多名海口市民,市民们是公说公有理,婆说婆有理。

“物业只服务于已有的住户,而空置房无需进行物业管理,因此收取费用是无用之举。”市民杨洁说,所以小区内的空置房不应该交物业费,因为业主们确实也没有享受到物业任何服务。

不过,市民张先生则认为,物业执行小区的清理工作、安保工作等,所有业主都应该支付费用。如果空置房不交物业费,物业公司没有收取到足够的物业费,没有资金去维护和管理好小区,小区环境和基础配套设施会日益变差。

此外,还有人认为,空置房的业主确实没有享受到物业的服务,可以向物业申请少交物业费。

律师看法:

“空置房”是否需要交纳物业服务费?

那么,“空置房”是否需要交纳物业服务费?海南先国律师事务所律师王丽称,需要交物业费。因为,物业管理费、服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

“《物业服务收费管理办法》第二条规定:‘物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。’而根据《民法典》第九百四十四条第一款:‘业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。’”王丽表示,物业服务具有公众性,它的价值在于满足公共性服务的同时,达到对整个居住环境品质的提升,最终体现为对业主个体的服务价值。所以,业主买了房没有入住,房屋虽然空置,但物业服务单位仍然履行了小区卫生清洁、公共秩序巡查维护、公共设施如电梯、绿化、消防楼梯等的养护和管理义务,故物业服务单位已经为包括未入住的业主在内的小区全体业主实际提供了物业服务,业主应支付物业费。但需注意,根据《民法典》第九百四十四条第三款之规定,物业服务单位虽然有权收取物业费,但不可采用“停止供电、供水、供热、供燃气”等方式催交物业费。

此外,根据《民法典》第九百三十九条、第九百四十条之规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。故业主在缴纳物业费之前,应核实物业服务合同是否有效。

业主是否可以申请减免空置房物业费?

根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款:“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其它费用。”

王丽表示,针对业主未实际入住,要求少交物业费的请求,全国各地有出台不同的规定,如2013年,菏泽市人民政府印发《菏泽市住宅物业服务收费管理办法》第十五条规定:“房屋交付后空置一年以上的,按照物业服务费标准的70%收取,一年内(含一年)的物业服务收费标准按照全额收取。合同另有约定的,从其约定。”2013年,滨州市人民政府印发《滨州市住宅物业服务收费管理实施办法》第十三条规定:“房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按实际运行费用适当减收,其中不带电梯的住宅物业服务费减收比例不低于20%,带电梯的住宅物业服务费减收比例不低于30%,合同另有约定的,从其约定。”

王丽说,根据《民法典》第九百四十四条、第九百四十九条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,业主可以基于相应理由提出相应抗辩。具体的抗辩理由为:物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,业主可以拒绝缴纳物业费,但要有确切的证据;物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已经收取的违规费用的,人民法院应予支持;物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务人退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

此外,符合《海南经济特区物业管理条例》第四十七条规定:已竣工但尚未出售的;已竣工但尚未交付给物业买受人的物业;已经依法交付业主,但建设单位经物业服务人同意,在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用的,物业服务费用由建设单位全额交纳。

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