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买房被逾期交付,怎样才能保障自己的权益?看看律师怎么说

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近日,李磊(化名)逾期交房官司终于尘埃落定。2017年,他在三亚购买了一套房产,但却迟迟无法交付,遂将开发商告上法庭。经过一审、二审后,李磊被判获赔违约金6万余元。在现实生活中,房屋逾期交付的现象并不少见,针对该情况,市民如何做才能保障自己的合法权益,记者专门采访了海南先国律师事务所张方舟律师。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋

男子花330万余元购房,逾期未交付将开发商告上法庭2017年4月2日,李磊与绿某集团三亚置业有限公司(以下简称绿某公司)签订《商品房买卖合同(预售)》,其购买绿某公司的一套住宅,总价款为3306660元。合同签订后,李磊支付了全部购房款。当天,李磊就涉案房屋签署《委托装修确认书》及附件《该房屋建筑结构、装修及设备标准》、《改建确认书》及附件改建图等。

  合同中约定:房屋交付时间为2019年6月30日前,若逾期在90日之内,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金;逾期在90日后,买受人要求继续履行合同的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。

据了解,2016年4月1日,涉案房屋所在地块取得《建筑工程施工许可证》,明确载明该审批内容不含精装修工程,精装修工程施工前应重新办理施工许可证。2019年7月10日,涉案房屋所在地块取得《建筑工程施工许可证》,载明合同工期120历日,该项目装修部分为住宅楼装修工程。

涉案房屋于2019年9月30日已经竣工验收备案,具备交付条件。2019年6月23日,绿某公司向李磊邮寄送达了交付通知书,但其中并未明确验收交接期限,且绿某公司表示该通知仅作为对毛坯部分的查看,并非通知接收房屋。涉案楼房的精装修工程于2019年9月10日经验收,补板(改造)位置结构于2019年11月16日经验收,补板(改造)位置精装修工程于2019年11月30日验收。2019年12月1日,绿某公司向李磊交付了涉案房屋。

因绿某公司未按合同约定的日期交付房屋,李磊遂向一审法院提起本案诉讼。绿某公司抗辩其不构成逾期交付房屋,且请求对逾期交付违约金标准进行调低。审理过程中,李磊向一审法院申请诉讼保全,请求冻结绿某公司名下银行账户中存款名下151775.69元,一审法院依法采取冻结措施。此外,法院另查明,三亚市气候中心证实三亚市气象台于2017年至2019年发布三亚市台风预警信号共计45天。

法院判决:开发商支付6万余元违约金

一审法院认为,根据合同约定,合同的交付条件是建设工程竣工验收合格证明文件,虽未约定精装修,但《委托装修确认书》、《改建确认书》均与《商品房买卖合同(预售)》于同一日签订,双方并未就精装修及改造的工期及最终交付时间再次确定,且绿某公司作为专业和多年经验的房地产销售企业完全知道交付时间的重要性及逾期交房违约责任,且可以要求双方变更合同中的交房时间或重新签订《商品房买卖合同(预售)》为装修、改造前提而避开自身的风险,但绿某公司并未如此做,购房人基于信赖利益期待包含装修及改造的涉案房屋按合同约定的交房时间交付。涉案合同约定绿某公司应当于2019年6月30日前向李磊交付房屋,但绿某公司未在合同约定的期限内交付房屋,已违约,应承担违约责任。

至于台风天气影响,《商品房买卖合同(预售)》约定了包括恶劣天气影响等可以据实延期交房的情形。根据现有证据,2017年4月2日至合同约定的交付时间2019年6月30日期间,台风预警的天数31天应从绿某公司逾期交付天数中扣除,绿某公司应实际承担违约责任122天。根据合同约定,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金,而李磊也未举证其具体损失情况,该标准折算为年利率为10.95%,过分高于我国当时或现行贷款利率标准,一审法院酌情调整为中国人民银行同期一年期贷款基准利率的130%。则绿某公司应按已支付购房款向李磊支付违约金为62,501.31元(3,306,660元×⒋35%×130%×122天÷365天)。

一审宣判后,双方均不服一审判决提出上诉。据此,二审法院认为,绿某公司、李磊的上诉请求不能成立,但一审法院计算违约金的天数有误,逾期天数为123天,予以纠正。遂二审法院作出终审判决:绿某公司应于本判决生效之日起十日内向李磊支付逾期交房违约金63013.62元。

  律师说法:

一、当购房者遇到开发商逾期交房该怎么处理?

张方舟律师:1、第一时间与开发商沟通,要求其告知逾期交房的原因及事实依据,并对双方协商全过程进行录音或录像,对开发商的答复或者提供的材料进行复印或拍照留底。

2、买房者应当以书面方式催告开发商,写明合同约定、事实情况,具体要求,要求开发商进行书面回复并签收该催告文书。

3、因开发商逾期交房的原因很多,可能是因为施工拖延、也有可能是因为政策变化或资金链断裂等更为棘手的原因,这里建议购房者先向消费者协会、主管部门等反应情况,进行初步的调查摸底,寻求和解机会以避免风险。

4、根据协商、投诉的具体情况,对开发商的逾期交房行为进行基本判断,对继续履行合同的风险及解除合同的风险进行比较、取舍,如购房者认为解除合同更加有利时,可以根据合同约定及法律规定要求开发商解除合同,退还购房款项。

5、在试过上述方法后依旧无法解决问题的,可以尽早向人民法院、仲裁委员会提起诉讼或仲裁,维护权利。

二、遭遇开发商逾期交房时,购房者需要留存、收集哪些证据,维护自己的合法权益?

张方舟律师:在遭遇开发商逾期交房的情况下,购房者需要留存下列证据:①《商品房买卖合同》、相关《补充协议》等;②购房者支付购房款的支付记录、开发商开具的收据、发票等;③如是按揭贷款购房的,应当留存《按揭(抵押)贷款合同》、分期支付凭证、流水等;④达到房屋交付条件的相关证据,如合同约定:应当在2022年1月1日前交付房屋,则证明房屋达到交付条件的证据就是《商品房买卖合同》;⑤该商品房的全部相关宣传资料;⑥如购房者买的是带装修的房屋,应保留房屋实景录像、照片、《验房报告》等,并将该《验房报告》发送给开发商,留存发送《验房报告》的微信聊天记录或邮寄记录等;⑦其余需要而购房者无法掌握的证据材料,可根据实际情况向法院要求去有关部门调取或者向法院申请由开发商提供;⑧因商品房买卖合同纠纷存在各类情形,建议购房者将商议、购买、履约、验收等全部流程中产生的材料、商谈内容均进行留存备用,证据均需要留存原件。

三、当开发商拒绝按合同约定赔付违约金,甚至以“不可抗力”为由拒绝赔付违约金时,购房者应如何保护自己的合法权益?

张方舟律师:1、首先应及时向消协、相关主管部门、12345等进行投诉,请求相应帮助,寻求和解机会以降低风险。

2、在其他部门、协会无法提供帮助时,购房者应当及时提起诉讼,不可拖延过久,以免错过合同解除权的行使期间或诉讼时效。

3、因现在各房地产开发商或多或少存在资金链断裂的情形,尽早提起诉讼有助于购房者尽快进行财产保全,以此尽可能保证购房者的权利实现。

4、根据《民法典》第五百九十条、第五百九十一条之规定,如开发商因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,可以部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。开发商如因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知购房者,以减轻造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。但开发商已经迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。开发商违约后,购房者应当采取适当措施防止损失的扩大;购房者因防止损失扩大而支出的合理费用,由开发商负担,如购房者没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。因这些年的疫情突发、海南时常发生台风,以及其他政策变化等,确实存在很多可能造成逾期交房的客观情况,但对于“不可抗力”的判断、可造成的具体影响、“不可抗力”发生后的双方的具体应对措施,应当针对具体事件进行违约责任的具体考量,不可一概而论。

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