2007年，观澜湖进入海南，在一片黑色火山熔岩石漠地里，建起了一座城。十几年里，投资数百亿元，进行土地整理和生态恢复并成功聚集优势产业，使之成为了海南产新型产城融合发展的新名片。在近日举办的海南自贸政策与观澜湖产业经济发展峰会现场，网易房产独家对话观澜湖集团发展副总裁杨长缨先生，解读观澜湖产城融合的思考和路径。
网易新闻：您作为建设参与者，简单介绍下，这接近15年来，海口观澜湖有着哪些改变？
杨长缨：我觉得观澜湖最大的改变首先是从零到一的改变，然后是一到一百的改变。结果是从零到一百的变化。所谓零到一就是我们是从零开始，是无中生有，先行打造了一个国际级的旅游目的地，然后从一到一百就是顺应市场和城市发展而不断变化的过程，循序渐进地按照我们的规划增加和丰富其中的内容。总之，我觉得海口观澜湖今天所呈现出来的模样和最早规划的产业布局契合度还是很高的，所以我觉得我们真正做到了一张蓝图干到底，在一张白纸上描绘最新最美的图画。
我们是2007年来的海南，我们看好海南的旅游产业和运动休闲产业，虽然海南的旅游资源禀赋很好，有美丽的海滩，迷人的海岸线，有丰富的热带雨林资源，有得天独厚宜人的气候等。但我们并没有去选择靠老天爷吃饭海岸线等先天资源和区域，而是立足于发挥我们观澜湖在体育文化上沉淀30多年的基因，把海内外广受人们喜欢的运动、休闲、旅游、文化旅游等元素引入海口羊山石漠地区，并形成了自己的开发模式。随着时间的推移，海南在国家层面的战略定位从“国际旅游岛”上升到“自由贸易港”，海南的战略价值和对世界的吸引力在不断提升。因此，我们也不断在传统旅游业的基础上围绕旅游+体育、旅游+商业、旅游+教育等多元业态与时俱进地进行叠加升级。应该说现在的观澜湖已经成为海南独树一帜的一个新型城区。
海南自贸港的政策推出以后，我们在产业布局上面，顺势而为，围绕打造“国际旅游消费中心”来进行排篇布局，结合我们固有的旅游业和服务行业的运营优势，进一步丰富了我们的产业格局。栽好梧桐树，引得凤凰来。比如成功引入深圳免税集团进驻海口观澜湖，顺势导入了免税购物的业务。观澜湖还同步引入很多国际资源和IP，比如巴萨世界足球博物馆和海口巴萨足球精英学院、NBA篮球互动体验馆和训练中心、电影公社、狂欢水世界、丽思卡尔顿酒店和万丽酒店、海南大学国际校区等。我们不单纯做投资，同时也做运营。我们要做内容，要深挖文化，让文化和产业相互赋能。下一步我们要在新兴体验和消费类领域引进更多国际国内的IP和资源进来，共同来孵化升级这一块土地。除此，我们还会拓展与旅游和消费有关的大健康产业，让海口观澜湖成为有国际生活范的新型城区。我们希望自己是建设者更是引领者。
网易新闻：相比观澜湖的深圳样本，这种算是复制还是创新？
杨长缨：我觉得从单个行业来讲，它是复制，但是叠加起来就是一种创新，更是观澜湖在中国30多年投资的一种升华。比如说像美国的棕榈泉，它的业态是大片的高尔夫球场加上酒店群和矿泉，附近有印第安峡谷的等观光景点。作为旅游度假区的业态无疑是完整的，但它仍然是度假区的概念。海口观澜湖除了拥有全球最大的公众高尔夫球场，荣膺吉尼斯世界纪录的火山温泉谷和五星级酒店集群，还有水上乐园、电影公社、海南观澜湖双优实验学校和海南华侨中学观澜湖学校、海口观澜湖国际足球训练基地和NBA篮球训练中心、深圳免税购物城等丰富的配套资源。即将还有三甲医院和新能源汽车体验中心相继落成。更重要的是在这个地方已经形成了产业方面的聚集，有数百家文化、商业、酒店、体育、影视等企业以及学校、医疗机构等聚集在这里。所以，相比之前的深圳观澜湖，它就已经不再是一个传统产业的简单的复制，而是依托海南“三区一中心”战略定位，深耕旅游产业和消费领域的创新型园区。
网易新闻：截止现在观澜湖的投资规模怎样？这种重资产，大投入，对于盈利预期怎样？
杨长缨：投资规模我们已经超过340亿，这个是我们已经完成的投资。未来还需要大量持续的资金投入，刚刚奠基开工的新能源体验中心预计要投40个亿。我们也正在谋划新增一些体验类型的项目，比如说大型的实景演出，单个项目可能就要投入上亿的资金。
同时，我们还会投大健康相关的一些产业。依托博鳌是国家的医疗先行试验区的医疗资源和两地便捷的往来交通，我们会开展与国内外机构合作，重点发展康养产业。未来人们可以选择去博鳌“医”而在观澜湖“养”。
如果说你要看短期的投资行为，这么长期的重资产的投入，没有人会这么去做的。很多企业在与我们交流时，他们就很不理解你们为什么要这么做呢？其实我们更看重的是项目是否处于重点发展区域和区域经济是否处于加速发展的阶段，以及地方政府对经济发展的作为。从商业逻辑来看，只是说你看的利益是短期利益还是长期利益。如果你长期看好国内的经济发展前景，即使中间过程有波折也不会改变我们企业经营发展的策略和初衷。
关于盈利这块我们对长期的收益是有预期的。我们制定园区发展的计划时，已经对各个项目以及其所处的行业发展规律和成长周期是有充分预判的，我们的盈利预期是建立在对各个业态的持续运营过程中的。未来，我们会通过持续不断地引入产业、打造内容和精准经营，搭建好产业落地的平台。这是我们下一步的发展内核。海口新的国土空间规划对该片区的发展进行了超前谋划，在土地要素方面做了充分保障，意味着未来在这片土地上将有更多的产业聚集。尤其是更多的新兴的具有国际国内双循环市场前景的一些产业进驻。这些项目自带流量自带IP，和观澜湖现有产业相得益彰、价值共生。观澜湖由此将进入下一个平台发展周期。
网易新闻：怎么解读观澜湖自己的长期主义？
杨长缨：我们是港资企业，集团创始人朱树豪博士是第一批跨过罗湖桥回祖国投资兴业的爱国爱港企业家。集团的发展得益于国家的对外开放和经济腾飞。以扎根祖国内地为根本，长期投资发展是我们集团践行的最基本的“长期主义”。
我们不是上市公司，在长短期指标掌控上具有一定的灵活性。长期主义就是我们去投资、建设，做产业，做运营，我们要打造品牌，然后再把它呈现给社会，再把经营取得回报重复再投资。这个周期固然很长。现在海南自贸港国际旅游消费中心建设带来了了很多政策机遇和产业发展的机遇，实际上我们持有的重资产绝大部分和旅游消费相关，这些资产都是是符合自贸港产业未来发展所需的，是非常具有长期投资价值的。
网易新闻：刚刚您聊到国土空间这个新的规划，您怎么看待南片区或是观澜湖片区的未来机遇，它的优势在哪里？
杨长缨：南片区在海口的国土空间规划里叫“南优”，随着海口城市建成区的不断扩张，南片区的优势在于：第一，在空间规划上，土地供应资源集中在南片区，这个土地要素做了保障。第二，观澜湖已经搭建出新型城市的雏形。第三，政府现在正加大资源投入，在基础设施的投入方面和海外的招商引资的力度上面，更多地倾注在观澜湖。加上它得天独厚的交通位置，海澄文定一小时通达。另外，通过空港交通，其实我们这里到大湾区，也是一小时可达。我认为这个区域从空间规划上已经布好局，在核心产业和重要节点上已经谋好篇，接下去就是再往里拼图。
从城市发展的规模来看，海口现在才230多万人，将来随着海南自贸港建设的不断推进，作为省会城市海口的人口数量将会大幅增加，城区扩大是一定的。从国土空间规划的土地资源要素的配置和资源的禀赋上来看，我认为观澜湖将来是一个既可以服务好CBD高端人才的生活，又可以通过自身的产城建设，逐步融入城市形成一个新的城区，发展空间和发展潜力就是最大的优势。
网易新闻：观澜湖也提出了“产城家”的开发理念，怎么解读“产城家”三者之间的关系？
杨长缨：我们平时讲产城融合，更多是产业和城市的概念，当然城市本身也有居住概念。我们为什么强调“家”呢？我们想强调的是“自贸港之家“。这个“家”更有生活格调，更有国际范、更有优质教育，更有健康、更有出行便利等这些要素，我们想把它强化一下。
还有一个概念，就是说我们希望营造一个自贸港之家，因为自贸港建设会吸引很多国外和岛外来人士移居海口，对于原生地不在海南的他们需要有一种家的归属感，他们来创业，来发展事业，那么他们一定想要找到一个熟悉的圈层和生活方式，观澜湖除了在硬件投入之外，我们也更用心的营造一种家氛围和文化，让这些来自贸港的新海南人有家的归属感。
我们把观澜湖叫CCD中央文化区，不是CBD，就是它应该具有其独特的文化特质。我们要营造的是一种圈层生活，当然我说的圈层生活不是说一定叫高端的生活，而是说适合这些上岛的，来自贸港创业的这些人士的生活。
网易新闻：从企业角度来看，自贸港对于产业的机遇在哪里？
杨长缨：自贸港对于产业的机遇是多方面的，我觉得对旅游、商贸流通包括免税品经营，高端制造业、离岸金融、创意设计、现代服务业和消费行业都具有很大的吸引力。而这些产业的聚集会吸引各类型的人才进来，我们实际上要做的是，在这个政策机遇下做好消费市场和服务保障，给他们做好生活的配套和服务，从而来获得我们的商业价值。
网易新闻：站在15年这样一个新的起点，未来观澜湖的规划和布局是什么？
杨长缨：未来我们主要围绕消费和创新两大主题。要打造数字化园区、智慧生活。这个听起来好像是一个在原来的传统的生活上一个叠加，其实它是一个数字赋能消费的全新开始。
刚刚奠基的新能源汽车体验中心是数字园区的第一个支撑型项目。这个体验中心会引进很多新势力汽车研发机构、检测机构，开展智能驾驶应用测试、新车发布展示，汽车运动赛道和汽车主题文化等内容。我们大家都知道未来汽车不仅是交通工具，它更是一个智能化终端一个元宇宙的一个应用场景。未来，我们争取全岛第一个封闭的无人驾驶测试区就在观澜湖。
在观澜湖的未来构想里，会呈现更多数字化的生活场景，比如数字化健康、教育、旅游消费、居住等。我们都希望能够尽快呈现出来，从而实现新的产业赋能。当然，我们不是做技术研发的企业，我们还是立足做运营、做品牌，做好应用场景。拥有丰富内容和一定规模的数字化观澜湖园区更有未来城区的模样。
总结一句话就是：观澜湖的长期主义是产业投资建设和运营的客观需要，也是园区向未来城区嬗变的必然过程。
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