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车位只售不租、开发商安装地锁 海口多个小区业主“停车难”

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一直以来,小区车位都是刚需的存在,法律也规定了,建设单位要配备一定数量的车位,且对于未出售、赠予、出租的车位,应优先保障小区居民使用。然而在现实中,一方面是小区停车位紧张,另一方面是开发商把产权车位锁起来不让业主使用。对于这种车位只买不租的情况,业主该如何说“NO”,如何维护自己的合法权益呢?

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋

小区开发商只售不租惹投诉,相关部门责令整改

据海口紫园小区马女士介绍,2022年1月6日,小区开发商海南恩祥房地产开发有限公司(下称“恩祥公司”)施工队将小区A区、C区地下车库所有车位全部安装了地锁,禁止本小区除了已购买产权车位以外的任何业主进入地库停放车辆,同时告知全体业主即日起不再对外出租车位。“A区、C区地面及人防车位共计约170个,而住户约830户,哪怕一户一台车,地面加人防车位也远远不能满足本小区业主停放车辆的基本需求。”马女士告诉记者,地上停车位不够用,业主只能将车停在小区的道路上,甚至占用了消防通道。

小区业主认为,恩祥公司故意将产权车位全部禁止停放并停止对外出租车位的行为,明显是以“只售不租”强行倒逼小区业主购买恩祥公司名下产权车位,此行为已经严重违反了《民法典》第二百七十六条以及《海南经济特区物业管理条例》第五十五条的法律规定,侵害了业主最基本的车辆停放权利,属于违法违规之举。

面对开发商的做法,不少业主拨打海口市政府12345热线投诉,也纷纷到新海南客户端、南海网、南国都市报“问政海南”“直通海南省网上督查室”等平台留言,辖区街道办、住保中心等相关部门也来到现场进行处理。“对于只售不租的行为,要求物业和开发商这两天必须整改到位,把车位全部开放了,一切恢复原状,不然的话就直接行政处罚。”海口市秀英区住房保障中心工作人员表示。

辖区街道办称,在了解沟通中已告知物业,小区内的车位(产权车位)应当首先满足业主的需要。并约谈相关人员在出租或出售产权车位时,应当依法规进行出租或出售。经了解,该小区现已打开地锁。社区及城管将在下周一到小区现场核实,如还是出现只卖不租的情况,城管将进行处罚。

海口多个小区业主投诉只售不租问题,辖区街道有权进行执法和处罚

海口12345市政府热线平台统计数据显示,2021年,海口12345市政府热线受理物业类问题100083件,其中咨询类6548件,所占比例仅6.5%,而投诉类(含紧急类)92406件,所占比例为92.3%,投诉内容主要为物业公司管理不到位、公摊费用不公开、小区卫生清理不及时等。2018年至2021年,涉物业问题投诉连续4年居前三位。

记者在海口市政府12345热线搜索停车位纠纷,所占比例更不是少数,搜索关键字“停车位只售不租”更是发现多条市民投诉信息。椰海大道北大华府C区、美舍嘉苑小区、海瑞后路花满溪小区、紫园路长信上东城小区、西海岸海长流四期等均有业主投诉小区停车位只卖不租的问题。

海口市住房和城乡建设局答复投诉业主称,开发单位目前已开放地面车位及地下未销售车位,已督促开发单位按照《海南经济特区物业管理条例》有关规定开放停车位满足业主停车需求,同时应尽快与已认购车位业主签订购房合同并网签。答复中明确,根据《海南经济特区物业管理条例》 第五十条规定,建设单位不得只出售而不出租车位、车库。 第六十六条规定建设单位违反本条例第五十条第四款的规定,只出售而不出租车位、车库的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正,处5万元以上10万元以下的处罚。 物业日常监管与投诉处理已下放各镇街,请辖区街道根据《海口市人民政府办公室关于印发海口市镇(街道)综合行政执法事项清单目录(试运行)的通知》及《海南经济特区物业管理条例》第五十条、第六十六条,对建设单位进行执法和处罚。

行业协会:须进一步完善制度保障,出台详细管理细则

“停车位只售不租,锁起来不让业主使用,开发商的这种做法是非常不妥的,加剧了双方之间的矛盾。”海南省业主委员会协会会长肖江涛告诉记者,针对这种情况,只有进一步完善制度保障,相关部门尽快出台住宅小区配套管理细则,才是化解矛盾的根本。

肖江涛说,据不完全统计,上海物业管理相关细则有110多部,海口市用于物业管理领域的法规除了《民法典》《国务院物业管理条例》、住建部的《业主大会和业委会指导规则》以及《海南经济特区物业管理条例》,市级层面仅有《海口市物业管理若干规定》等在有效期内的细则不超过5部,相对现代物业管理总体要求而言,缺乏系统、精细的配套性指导意见和实施细则,不能为小区治理提供规范化、法制化、组织化的制度保障。

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清表示,开发商代表资本的一方,只售不租是从利益最大化出发的资本属性,无非是想快速回笼资金,但只售不租势必会导致地下车位大量空置,造成资源浪费,同时也影响到小区和谐。

律师说法:只售不租损害了小区业主的权益

海南佐宸律师事务所主任钟敏律师介绍,无论是从情理还是法理,开发商对产权车位只售不租的做法明显损害了小区业主的权益。根据《民法典》第二百七十六条的规定,建筑区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,规划用于停放汽车的车位归属应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。另根据2021年11月1日起施行的《海南经济特区物业管理条例》第五十五条第三款规定,开发商不得只出售而不出租车位,业主要求承租的,开发商是不得拒绝的,因此开发商只售不租或者只长租的做法已经损害了小区业主的权益。业主可以通过业主委员会去找开发商协商。请求有关部门介入调解或者走司法途径等方式维护自身合法权益。

“在产权车位尚未出售存在空余的情况下,将车位锁住不给业主使用的行为,属于限制和侵害了业主的上述权利,业主可以通过业主委员会去与开发商进行协商,或者委托有关部门介入协调。”钟敏律师认为,当因车位闹出纠纷的情况下,物业公司作为小区物业管理企业,应当本着服务业主的宗旨,与业主方进行协商,共同解决车位管理问题,应当避免采取不当过激措施而激化矛盾,物业不应也无权强制将车拖走或者阻止未签协议的业主车辆进出小区。当物业采取不合理的管理方式时,业主可以通过业主委员会与物业公司进行协商,也可以委托有关部门进行调解,在协商无效的情况下也可以通过业主委员会重新更换选聘物业公司。

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