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三亚一小区住宅楼有民宿引争议 物业、律师这么说

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新海南客户端、南海网、南国都市报1月17日消息(记者 林师堂)“小区内能否开民宿” “小区内经营民宿是否合法依规”……近年来,民宿作为一种新兴的旅游住宿方式,在发展速度和存在数量上都有明显增加,随之而来的投诉与纠纷也日渐显现。

1月16日,市民陈佳(化名)向新海南客户端、南海网、南国都市报求助称,三亚市海棠区海棠湾八号温泉公馆小区内存在民宿,不光节假日,晚上也有民宿“客人”拎包入住,大声喧哗等现象时常发生,或多或少影响了小区业主的正常生活。

现场走访

小区有民宿引居民争议

1月16日,新海南客户端、南海网、南国都市报记者来到三亚市海棠区海棠湾八号温泉公馆小区,走访时发现小区公寓住宅楼内有民宿。

在该小区7栋楼二单元8层,房间门打开着,门外一辆推车,装有浴巾、牙具等洗漱用品,房间内还有两名民宿工作人员在打扫房间,更换被套。据其中一名工作人员介绍,该民宿名为“亮庭”民宿,房间预订比较火热,时常爆满,刚打扫完刚好有空房,在该小区内基本上每栋楼都设有民宿,光其打扫过的楼栋就有1、2、4、5、7、9栋。


三亚市海棠区海棠湾八号温泉公馆小区内民宿办公室的“前台”。记者 林师堂 摄

跟随工作人员进入7栋楼二单元10层1005房,一名男子坐在“前台”办公桌电脑前,工作人员称呼其为“店长”。该民宿“店长”称,目前小区内就只有他们一家民宿,业主投诉是因为有的业主不想他们开民宿,业主自己想做民宿。

业主们对此则有不同的看法。三亚市海棠区海棠湾八号温泉公馆小区业主王女士介绍,她在2020年底入住该小区后,到2021年初便有不少陌生人拉着行李箱进出小区单元楼,三五成群,这些人便是小区内民宿的“客人”。


民宿工作人员打扫民宿的推车上摆放有浴巾、牙刷等洗漱用品。记者 林师堂 摄

“实在是太吵了,凌晨4点还在洗衣服,半夜唠嗑也非常大声,我就住在小区内,根本睡不好。”另有小区业主表示,她所住的房间靠近民宿房间,小区内频繁出入的民宿“客人”,着实影响到了业主们的正常休息,外来人员的入住,也给小区的安全带来隐患。

一些业主也表示了担忧,住进小区的民宿“客人”,他们是否像正规旅馆登记信息?陌生人频繁出入小区,存在一定安全隐患,以及使用泳池等小区公共资源,业主们对于民宿抱有抵制的态度,认为民宿不应该设在居民小区内。

物业回应

无执法权 对业主反映的民宿问题加强管理

此前一段时间,小区多位业主就小区里有民宿这一问题,向小区物业反映,但业主与物业多次协调无果。

对于此事,海棠湾八号温泉公馆物业服务中心相关负责人称,有小区业主在收房时就带着民宿公司过来,直接交给民宿公司,是业主与民宿公司之间形成的“合同”。有的业主同意小区设有民宿,有的业主反对,双方都持有各自的意见,从物业方面来说,业主有权利将房屋出租,物业无权干涉业主出租房屋。


网上可预订三亚市海棠区海棠湾八号温泉公馆小区内的民宿。记者 林师堂 摄

该负责人表示,小区有民宿,无疑增加了小区物业管理成本,包括小区公共设施设备的使用、损耗等等,由于小区物业没有执法权,物业只能统计小区房屋状态,报备当地派出所等相关部门。对于业主反映的问题,小区物业会积极与业主沟通,加强门岗核实、对小区外来人员进行报备等小区管理。

律师说法

业主不得随意将小区住宅变更为经营性用房

住进来的民宿“客人”,他们是否像正规酒店、旅馆一样登记信息?小区内经营民宿是否合法依规?海棠湾八号温泉公馆小区部分业主对此表示担忧和疑惑。

对此,海南云常律师事务所杜佳能律师介绍,根据《民法典》第二百七十九条的规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。”小区业主将房屋改造为旅租民宿或出租他人用于旅租,必须经过有利害关系的业主一致同意,即有一人反对也不能改为经营性住房。根据法律规定,有利害关系的业主一般为“本栋建筑物内的其他业主”,但本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的,也可认定为“有利害关系的业主”。


三亚市海棠区海棠湾八号温泉公馆小区内的民宿。记者 林师堂 摄

杜佳能律师表示,经营旅租行业,须经行政许可。涉事旅租民宿必须依法取得公安机关颁发的特种行业许可证;在接待旅客住宿时要认真查验旅客身份证件并如实登记,严格落实“实名、实数、实情、实时”登记制度,并将录入的入住人员信息及时上传至“旅馆业治安管理信息系统”。

居民如何通过法律途径维权?杜佳能律师表示,如违反上述规定,主管部门可对涉事旅租民宿进行罚款,公安部门可对经营者处以行政拘留。对于本起事件中的民宿,如已具备完整的经营手续并无违规经营的情况,有利害关系的业主可通过民事诉讼的途径依据《民法典》第二百七十九条要求涉事旅租民宿的经营者排除妨害、停止侵权。

民宿开在小区需要哪些资质,需不需要经过大部分业主同意?杜佳能律师表示,民宿经营者经审批获得《卫生许可证》《营业执照》《税务登记证》《特种行业许可证》及《消防检查合格意见书》等许可,即可在居民小区内经营民宿。从行政监管的角度出发,目前海南省未将“经利害关系的业主同意”作为经营民宿的准入门槛,且现今海南省范围内仅针对乡村民宿出台了《海南省乡村民宿管理办法》等规范。根据《旅游法》第46条规定“城镇和乡村居民利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营,其管理办法由省、自治区、直辖市制定”,海南省亟需针对城市民宿行业出台相关管理性规范,避免对城市民宿行业的管理产生真空地带。

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