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二手房买家“跳单”频发,就为省钱?小心成被告

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新海南客户端、南海网、南国都市报“探案说法”栏目携手海南先国律师事务所,讲述有意思的法律故事,探究冷冰冰的法律条文背后蕴含着的温暖正义,所谈案件包罗万象,秉承正义、客观的角度,说法律、看得失、品人生。

特别开通“966123法律热线”,如您愿意分享遭遇的法律问题,欢迎来电聊聊,台前幕后,从庭审现场到平凡生活,我们将用心关注、记录案件的始终。

近日,有网友发帖称,某知名人士为了省下中介费,跳过带看房子的中介,直接私下找房东签约购房,该事件一时间引起民众对房产交易中“跳单”行为的关注。

对此,新海南客户端、南海网、南国都市报记者调查发现,在房产交易中,“跳单”现象时有发生,多名房产中介人士均表示曾遭遇过购房者“跳单”。那么,购房者的“跳单”行为是否需要承担责任?“跳单”买房又存在什么样的风险呢?

调查:购房者“跳单”行为频发,中介大倒苦水

什么叫“跳单”?一般指在房地产经纪行业中,买家跳开中介,利用中介提供的房源信息、交易机会,直接与业主达成交易,以达成省去大额中介费用的目的。对此,新海南客户端记者2月11日,随机采访了海口多家房产中介,对方无一例外都称多次遭遇过购房者的“跳单”行为。

小黄是海南华正房地产经纪有限公司香榭花园店置业顾问,2019年他曾带着一名男性购房者到海口市滨江帝景小区看过一套房。“购房者看完房源后还是比较满意的,为此,我还带着他和卖家谈了几次价格。”小黄说,后来这名男子说不买这套房子了,他也没再理会儿。然而半年后,他带其他客户来这个小区看房时,发现那名男子已开始装修那套房子了。

小黄当时就质问那名男子:“你这么做,有些不地道吧!”没想到这名男子回怒小黄:“当时你的服务不好,中介费又高,所以不选择你……”这句话气得小黄有苦难言。“想过起诉他,但时间过去很久了,缺失了证据,就不了了之了。”小黄说。

这样的事,在德佑滨江世纪佳城南店综合经纪人卢敏身上也发生过。“去年11月的一天晚上,我们快要关门了,恰好来客人说要看海口市龙华区某小区的一套房子,我驾车载着客人看完房后,客人当着我的面要走了房主的联系方式。此后就避开我们和房主沟通买房事宜。”卢敏说,此后她也多次和客人讲明,不能跳过中介和房主直接交易,但客人不予理会。


某房产中介公司的《看房确认书》。记者 王天宇 摄

“‘跳单’现象还是比较多的,100个客户中就有20个‘跳单’。”滨江世纪佳城北院门店店长王晨说,通过客户回访等途径,他们很容易就能发现哪些客户“跳单”了。为控制“跳单”,行内普遍的手段是要求客户签看房确认书,但有些客户签看房确认书时使用假名字,还有客户让亲朋好友签看房确认书,自己则私下里找房主买房,这会让他们防不胜防。

探因:中介费高是造成“跳单”原因之一

针对房地产中介经常出现的“跳单”行为,记者随机采访了多名海口市民。

“中介公司不能老是诉苦,也要从自身方面找原因。”海口市民刘先生说,说实话,中介公司不需要多大的成本,租个门面,摆张桌子,招几个人完善手续后就开张了,他们的利润高得惊人,一套价值200万元的房子,就要收取3%的服务费,购房者就要支付6万元的中介费,平心而论,这服务不对等。此外,这些钱,作为一名普通工薪阶层的市民来说,一年都未必能赚回来,所以才会“跳单”。


某房产中介公司开在沿街商铺的门店,店长表示,时常遭遇购房者“跳单”。记者 王天宇 摄

此外,市民杨女士表示,有些时候中介公司之间钩心斗角,也是导致客户“跳单”的原因之一。“之前我通过一家中介看中一套房子,中介费按总房价2.5%收取,此后,她在另一家房产中介也看到了这套房源。”杨女士就和对方说,你们对面那家中介公司收取中介费按总房价2.5%收取,对方一听,直接给她降了0.5个百分点,但为了诚信,她又找到原来的中介商谈,最后,第一家中介公司的中介费也按总房价2%收取,通过交易后,她还是认为自己的中介费给高了。

采访中,很多人认为,中介费高是造成“跳单”行为频发的原因之一。但也有人认为,既然去中介看房,中介也费心费力找了各种房源,现在越过中介直接找房主买房则很不诚信。

律师说法:如何判断构成“跳单”行为?

由于“跳单”行为频发,这类纠纷也时常被媒体曝光。为此,有时购房者“跳单”后,房地产中介公司也会起诉购房者要求其承担赔偿责任。2月11日下午,新海南客户端记者登录中国裁判文书网等多个网站检索发现,此类案件在判决结果上不尽相同,有的中介诉求被法院完全驳回,有的则会被法院支持得到一定赔偿。

那么,法律上对“跳单”行为是如何规定的?怎样判断构成“跳单”行为的?

对此,海南先国律师事务所律师林丽华表示,在《民法典》颁布之前,法院一般依据《合同法》第六条关于诚实信用的规定并结合双方合同约定进行审理裁判,也正是为了妥善处理这一类民事纠纷,《民法典》在修订时予以了回应,《民法典》第九百六十五条规定“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬”。

又该如何判断是否违反上述法律规定构成“跳单”?林丽华认为至少应符合几个条件:一是中介公司与委托人签订的中介合同合法成立并生效;二是中介公司已经提供了交易机会或者媒介服务,具体到买卖房屋中就包括提供购房咨询、提供房源、协助价格谈判等;三是委托人利用了中介服务公司提供的服务,同时绕开中介公司订立合同,司法实践认定的情形一般包括:直接与中介公司提供或介绍的第三方订立合同;通过其他中介与该第三方订立合同,常见的情形有通过中介服务费更低的公司与该第三方订立合同;利用中介公司提供的信息,以亲朋好友的名义与第三方订立合同。

律师建议:签订合同时应当审慎注意自己的权利义务

现实生活中,“跳单”行为在中介服务中发生的概率是比较多的,比较典型的就是为买卖房屋提供的中介服务。对此,林丽华建议,委托人在签订中介服务合同时,应当审慎注意自己的权利义务,包括中介服务的范围、服务的期间、服务的费用、违约责任的承担、解除合同的条件等,在签订合同后,则应诚信履行,避免违约造成损失。中介公司在提供中介服务的过程中,应当保留好已提供相关服务的材料,例如提供房产咨询时的录音录像材料,在提供看房服务前让客户签订服务确认书,看房过程中保留照片和录像,服务后进行回访确认等,以便在发生争议时维护自身权益。

此外,林丽华还建议,为了保障整个房屋交易的安全性,购房者可以通过一个相对放心的中介平台来实施交易。“跳单”可能可以为购房者省一笔钱,但也有可能会造成更大的经济风险。

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