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业委会成立频出状况?琼海着手完善相关指引

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2022年1月31日晚,在琼海市博鳌镇男爵公馆小区,多名住户因成立业主委员会产生言语不和导致打架。最终,两人被拘留,一人被送医。有业内人士称,该事件的发生折射出博鳌片区小区乃至整个琼海地区在成立业委会过程中,积累了诸多亟待解决的问题。新海南客户端、南海网、南国都市报“问政海南”栏目也曾收到琼海一些小区关于筹备业委会不顺利以及物业管理不到位的投诉。

日前,记者获悉,琼海市住建部门正着手规范业主大会的相关指引。下一步,琼海市将对镇一级政府负责小区业务的工作人员进行能力提升培训,以便更好地服务小区管理,营造良好的居住环境。

新海南客户端、南海网、南国都市报 记者苏桂除


博鳌镇片区一小区。记者 苏桂除 摄

琼海优美环境吸引八方“候鸟”栖身

博鳌位于海南省东部海滨,万泉河入海口,是博鳌亚洲论坛永久性会址所在地。博鳌片区小区林立,除博鳌镇外,琼海市潭门镇、嘉积镇、中原镇等近年来也建起了很多居住小区。伴随着博鳌亚洲论坛年会品牌及博鳌乐城的声名远扬,琼海地区吸引了众多“候鸟”居住。

走访中,记者了解到,目前博鳌镇共有26个小区。其中,金海岸公寓、海威景苑、香槟郡、博鳌湾、假日海岸、蓝色海岸、龙潭岭和滨海小镇二期8个小区已经成立业委会,宝莲城接近成立业委会,金色港湾、碧桂园、男爵公馆3个小区正在筹备成立业委会,还有一半的小区没有成立业委会。

“作为一名业主,来博鳌镇安家,看中的就是博鳌优美的生态环境。”香槟郡业主朱先生告诉记者,去年小区成立业委会后更换了物业公司,但也带来诸多不如意之处,小区是一个家,希望大家都能和谐相处,成立业委会要真正代表整个小区大部分业主的权益,业委会要为业主代言,提升物业服务水平,业委会要杜绝成为个人谋取利益的工具。


博鳌镇片区小区高达26个。记者 苏桂除 摄

拟成立业委会小区因打架“事件”引风波

随着琼海市“候鸟型”小区的不断增多,小区管理也给当地主管部门及小区所在镇一级政府带来不小的压力。

有业主认为,“候鸟型”小区业主来自全国各地,彼此间互不了解、不认识,受疫情影响,绝大部分业主并没有回来琼海居住。在此情况下筹备业委会,有可能业主推荐的筹备组成员和业委会候选人很难具有代表性,广大业主容易被“代表”或被“跟风”。

今年除夕夜发生在博鳌镇男爵公馆小区的打架事件,也在小区微信群内引发了一场有关业委会成立支持派与反对派争论的“风波”。


拟成立业委会小区因打架“事件”引风波。记者 苏桂除 摄

据博鳌镇政府信访办不完全统计,今年春节前至2月上旬,该镇接到12345政府服务热线转办的有关小区业主相关投诉高达几十件,其中男爵公馆及宝莲城的业主投诉较为密集,问题主要集中在业委会筹备中出现不同声音。

博鳌镇政府应急办主任谭振刚曾分管过小区物业管理。他说,小区成立业委会之前要先成立筹备组,由镇政府一名工作人员任组长,筹备组起草小区业委会的议事规则、管理公约,确定人数(单数)。组织业主报名竞选业委会候选人,确定成立业委会会议召开及投票方式等流程,按相关规定符合条件并通过后,还要进行公示,“这都需要一整套严格流程并按相关明文规定执行的”。

“(筹备成立业委会)问题的关键是,拟成立业委会中有二三名不是业主。”同样持反对成立业委会意见的男爵公馆业主陈女士表示,该小区业委会筹备组在二次提交的筹备名单中均出现二至三名不是真正业主的成员。

随后,记者联系了筹备组一名张姓业主,她表示筹备业委会这个事情较为复杂,一两句话说不清楚。

有筹备组成员认为,要将业委会代表选好,选有责任心,无私奉献的业主当筹备组人员。作为政府部门也要严格把关,做好业委会代表的审查以及在业委会议事规则、管理公约等事项上把好关。

据男爵公馆小区一名知情人士介绍,该小区筹备成立业委会一事,大部分业主持反对意见。理由是该小区属“候鸟型”住户共700多户,平时常住户仅十几户,高峰期也是150户左右,占比太小,此时来投票成立业委会并不具代表性,而且牵头成立业委会的人员在小区内带头搞违建,难以让人信服。

博鳌镇政府多措并举为业主严把关引导业委会筹备

金海岸公寓是海南住宅小区中成立业委会较早的小区,业委会就发挥了很好的示范带头作用。

据金海岸公寓业委会主任韩明科介绍,该小区于2011年交房,共221户,业主来自同一单位,物业一直由深圳一家物业公司负责管理。以前物业管理也有不到位之处,2019年小区业委会成立之后,本着合作共赢的理念,业委会及时向物业反映业主的诉求。时至今日,双方合作较为通畅,小区内的卫生、绿化、保洁及设备维修等服务均很到位,也不存在业委会谋取私利的问题。

“镇政府分管领导在接手小区业委会筹备成立之时,时常会遇到不讲理的业委会成员对其进行人身攻击。”博鳌镇政府相关负责人表示,镇政府分管领导作为筹备组组长,要严格按照《海南省物业管理条例》《中华人民共和国民法典》等法律法规对筹备组成员的资格条件进行把关,筹备组成员不符合条件要坚决叫停。同时,通过年前召集各小区开发商及物业公司召开大会,进一步提升小区的服务质量。

“博鳌是滨海小镇,小区设施设备容易腐化,维修周期短费用大,物业公司要多做宣传引导。”该负责人表示,物业公司存在的不足,可以多沟通予以改进,而不是单纯“换物业”就能解决。

同时,旧物业对小区的设备设施、管网管线及业主均较熟悉,也便于开展工作。比如香槟郡小区成立业委会后,便更换了小区物业公司,更换过程中存在很多矛盾及隐患。正在成立业委会的金色港湾、碧桂园、男爵公馆等小区在筹备阶段争议也很大,还有几个小区业委会也临近换届等,这都需要多方形成合力、共同推进、规范操作,才能营造博鳌好的生活居住环境。


博鳌镇政府多措并举为业主严把关引导业委会筹备。记者 苏桂除 摄

一个月接47件业委会投诉 琼海着手完善相关指引

琼海市住房和城乡建设局房产管理服务中心提供的数据显示,2021年物业类投诉总数1535件,其中业委会投诉126件,占8%;2022年1月1日-2月23日,物业类投诉457件,其中业委会投诉47件,占10%,呈上升趋势。

该中心维权办主任吴昌文告诉记者,在“放管服”改革中,琼海市于2018年10月份起,将小区成立业委会及物业管理业务办理权限,由住建部门房产管理服务中心下放至镇一级政府管理。

“这类业务我们只负责指导,具体经办由镇政府负责。”他同时也坦诚,在这项业务下放的3年多来,也出现很多的问题。

他认为,近年来业委会的投诉办件在不断增加。其主要原因:一是原来镇一级政府部门并没有办理过此项业务,镇一级工作人员的业务水平也没跟上;二是成立业委会对“候鸟型”小区居多的海南来说也是一个新兴事物。

“目前,在业委会成立的具体执行、把握及指导上,相关法律法规都存在着不明确之处。”吴昌文表示,从2022年1月份开始,琼海市住建部门已经向琼海市政府提议,要加强博鳌、潭门、嘉积、中原等镇政府分管物业小区领导及工作人员的能力提升培训,并由该中心牵头着手完善《琼海市首届业主大会选举指引》及《琼海市首届业主大会换届选举指引》。目前,两部《指引》的第三稿将于今年3月中旬出台并送市政府审核。

“今年,遇到此类问题将有一套从法律上、制度上进行规范指引及办理的流程。”吴昌文说,通过强化住建部门、镇政府及街道办工作人员的能力培训,也将进一步提升基层工作人员对小区物业及业主的服务能力。

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