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海口老旧住宅小区自主改造该何去何从?

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在海口,有一部分老企业破产后留下的宿舍住宅区仍有许多居民居住,这其中有从企业的工人,也有后来租住其中的务工者。然而,这些老旧小区中有瓦房和楼房,有的甚至破败不堪被鉴定为危房,曾出现房屋倒塌险致人员受伤的情况,还有的则是破旧低洼经常面临积水困境。

居住其中的居民热切期盼改造或征拆,但受容积率等因素影响迟迟不能如愿。据统计,海口至少有25个类似的老旧住宅小区面临自主改造困境。海口市住建部门表示,将积极探讨开展老旧小区成片改造的模式,让老百姓住进安全舒适的房子。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 王康景 党朝峰 文/图

案例

1.海口海云鞋厂宿舍小区

房屋破旧常积水 居民盼改造多年未果

有的被迫搬离有的一家挤住16平方米小平房

记者近日在海口海垦路附近海云鞋厂小区走访看到,这里有大量破旧瓦房,有的瓦房已经从顶部塌陷,还有很多瓦房存在不同程度的破损。这里有200多户居民,大部分居住在该宿舍区的老旧瓦房或者小平房里。


海云鞋厂宿舍区部分房屋已经坍塌。

由于该宿舍片区地势比较低洼,住户们都反映存在经常性积水的问题,有时积水甚至超过1米,没过瓦房的窗户。尤其遇到台风暴雨天气,担心房屋安全和积水问题,辖区社区会组织大家暂时撤离。有居民介绍,在威马逊台风那年,社区组织大家全部住进了酒店。

“这里不仅经常面临积水的问题,也存在用水问题,尤其是傍晚用水较多的时候,住户的水龙头来水很小,一些住在老楼房高层的住户甚至间歇性停水。”韩阿姨说。

说起这里成片区瓦房的来历,韩阿姨告诉记者,该鞋厂于上世纪80年代成立,起初没有房子给厂里年轻员工居住,只有在鞋厂成立同期建设的楼房和小平房,根本不够住。

后来由于厂里不少青年职工要结婚成家,当时不少人自己出资在厂区这片土地建起了瓦房(多为30多平方米)来居住。


海云鞋厂宿舍区的瓦房仍有很多人居住。

“我们盼望这里进行拆迁和改造已经很多年了,这些年政府部门也来过多次,但至今也没有一个明确的解决方案。”在这里居住了30多年的另一位退休老职工说,从20岁出头的姑娘来这里工作成家,到现在退休,如今还有个上大学未毕业的孩子,一家人几十年来一直居住在宿舍区一间当初厂里分配的16平方米小平房里。

有的职工因为孩子长大对居住条件要求的提高,不得不搬到外边租房住。

2.海口建国巷

被鉴定为危房 曾2次发生房屋倒塌险情

如今仍有许多居民居住其中

2021年9月28日早晨7点多,海口市建国巷33号一处老瓦房发生坍塌,屋顶的两根横梁断裂,瓦砾碎裂一地,屋里的家具也被砸到,幸未造成人员受伤。


2020年,建国巷内老旧瓦房坍塌。

这并非该处第一次出现房屋倒塌的险情,在2020年9月25日凌晨4点,海口建国巷26号一处老旧瓦房房顶突然崩塌,所幸住户康大姐在床上及时听到异响,第一时间叫醒了丈夫和女儿、孙女,让大家赶紧撤出,没人伤亡。

记者在现场看到,这里居住拥挤,老旧瓦房集中,而且有很多瓦房已经破败不堪,但仍有不少居民居住其中。


建国巷内的老旧房屋坍塌。该图摄于2020年

“这些老旧瓦房基本上都是上世纪六七十年代建成的,房龄老化,海口市服务公司解散后,这些房子被卖给原来的职工,一直使用至今。”片区住户介绍说,他还拿出一份由辖区博爱街道办、海口美兰区住建局、美兰区住保中心2019年联合发布的公告,要求对已经被鉴定为C/D级危房的,要先落实停止住用、劝离等应急安全保障措施。辖区社区和街道办人员表示,此前早已张贴告示,该片区房屋属于危房,要求停止居住和出租,但不少住户未听从劝阻。

然而有住户表示,他们大多收入来源有限,也没有其他地方居住,外出租房的费用也不低,所以很多人选择将就。此外,这里还有一些原来的职工搬走后,将房屋租给了租户居住。

探因

海口有25个类似状况老旧住宅小区

因容积率等问题迟迟未能实现自主改造

那么,这些老企业破产、解散后留下的宿舍住宅小区,有的被鉴定为危房,有的破败不堪存在明显安全隐患、经常性积水、居住条件差,加上居民普遍有改造或者征迁意愿,在这种情况下,为什么迟迟不能推进改造或者征迁工作呢?

记者采访中了解到,这与这些宿舍住宅小区的面积,以及改造征迁后的容积率问题有关。

比如在海云鞋厂宿舍小区,居住有200多户,房子也比较集中,尽管整个小区面积不小,但如果按照既有改造征迁政策,改造后的容积率要与改造前基本相当,就会造成开发商缺少利润空间,开发商不愿意介入该住宅区自主改造项目。


海云鞋厂宿舍区的老旧房屋。

又如建国巷宿舍片区,有老住户拿出建国巷全部55户居民联合签署的意向书,并摁有手印,居民全部同意自主改造,但因有关容积率的规定,自主改造的愿望也就一直没有着落。

记者从海口市住建部门获悉,海口有25个类似情况的老旧住宅小区面临着自主改造的难题。

破局

海口市住建部门:将积极探讨老旧小区成片改造的模式

让老旧住宅小区居民住上安全舒适房子

如今,“查堵点、破难题、促发展”活动正热烈开展,面对老企业破产解散留下的老旧宿舍住宅小区困境,又该如何打破这个“堵点”,促进城市更新和发展?

海口市住房和城乡建设局有关负责人介绍, 老旧小区改造也面临现行政策难题,比如容积率的调整问题。据了解,海云鞋厂宿舍区自主改造方案已经拟出,将改造重建的楼房分成安置房和安居房两部分,安置房用于安置目前宿舍区符合条件的居民,剩下的用于响应政府的安居房政策由政府有关部门安排使用,以争取扩大容积率吸引开发商进场。该方案已经提交,目前待市政府审议后做最后的决定。

该负责人表示,为了促进与海云鞋厂宿舍区类似的老旧小区改造和重建,在单个小区改造面临困难的情况下,海口也在积极探讨老旧小区成片改造的模式。即将片区里的老旧宿舍住宅小区整合起来,开展“留改拆”工作,对现状较好、有保存价值的老旧小区就进行保留和改造,积极完善基础设施提升居住品质;对明显存在安全隐患被鉴定为C级以上危房的,则设法征迁重建。

在老旧小区成片改造中,将多个存在安全隐患的老旧小区人员整合一起,统一进行重建并安置这些居民,片区内剩余土地可考虑用于符合规划和法律的盈利性项目,所产生的收益也能用于补贴安置点位房产建设,从而鼓励开发商积极参与进来。例如,邦墩片区城市更新试点为老旧小区成片改造项目,以社区、街区为单元,实施老旧片区“留改拆”改造。在完成老旧小区基础类、完善类改造基础上,利用低效存量土地资源补齐社区公共服务设施短板,达到改善人居环境,提升城市风貌的目标。

另据介绍,海口市目前已谋划了丁村片区、迈瀛片区、马坡村片区、田罗新民片区、横沟村片区、邦墩片区6个试点城市更新试点项目。拟全部采用引入社会资本方式参与更新,实现项目资金自我平衡。

海口市在充分吸引社会资本参与,做足市一级文章的同时,急需就规划(容积率和建筑高度适当提高)、土地政策(一二级联动、定向挂牌)积极向省里争取政策支持,切实推动城市更新尽快启动,全面展开。

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