海口老旧住宅小区自主改造该何去何从？

在海口，有一部分老企业破产后留下的宿舍住宅区仍有许多居民居住，这其中有从企业的工人，也有后来租住其中的务工者。然而，这些老旧小区中有瓦房和楼房，有的甚至破败不堪被鉴定为危房，曾出现房屋倒塌险致人员受伤的情况，还有的则是破旧低洼经常面临积水困境。

居住其中的居民热切期盼改造或征拆，但受容积率等因素影响迟迟不能如愿。据统计，海口至少有25个类似的老旧住宅小区面临自主改造困境。海口市住建部门表示，将积极探讨开展老旧小区成片改造的模式，让老百姓住进安全舒适的房子。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 王康景 党朝峰 文/图

案例

1.海口海云鞋厂宿舍小区

房屋破旧常积水 居民盼改造多年未果

有的被迫搬离有的一家挤住16平方米小平房

记者近日在海口海垦路附近海云鞋厂小区走访看到，这里有大量破旧瓦房，有的瓦房已经从顶部塌陷，还有很多瓦房存在不同程度的破损。这里有200多户居民，大部分居住在该宿舍区的老旧瓦房或者小平房里。

海云鞋厂宿舍区部分房屋已经坍塌。

由于该宿舍片区地势比较低洼，住户们都反映存在经常性积水的问题，有时积水甚至超过1米，没过瓦房的窗户。尤其遇到台风暴雨天气，担心房屋安全和积水问题，辖区社区会组织大家暂时撤离。有居民介绍，在威马逊台风那年，社区组织大家全部住进了酒店。

“这里不仅经常面临积水的问题，也存在用水问题，尤其是傍晚用水较多的时候，住户的水龙头来水很小，一些住在老楼房高层的住户甚至间歇性停水。”韩阿姨说。

说起这里成片区瓦房的来历，韩阿姨告诉记者，该鞋厂于上世纪80年代成立，起初没有房子给厂里年轻员工居住，只有在鞋厂成立同期建设的楼房和小平房，根本不够住。

后来由于厂里不少青年职工要结婚成家，当时不少人自己出资在厂区这片土地建起了瓦房（多为30多平方米）来居住。

海云鞋厂宿舍区的瓦房仍有很多人居住。

“我们盼望这里进行拆迁和改造已经很多年了，这些年政府部门也来过多次，但至今也没有一个明确的解决方案。”在这里居住了30多年的另一位退休老职工说，从20岁出头的姑娘来这里工作成家，到现在退休，如今还有个上大学未毕业的孩子，一家人几十年来一直居住在宿舍区一间当初厂里分配的16平方米小平房里。

有的职工因为孩子长大对居住条件要求的提高，不得不搬到外边租房住。

2.海口建国巷

被鉴定为危房 曾2次发生房屋倒塌险情

如今仍有许多居民居住其中

2021年9月28日早晨7点多，海口市建国巷33号一处老瓦房发生坍塌，屋顶的两根横梁断裂，瓦砾碎裂一地，屋里的家具也被砸到，幸未造成人员受伤。

2020年，建国巷内老旧瓦房坍塌。

这并非该处第一次出现房屋倒塌的险情，在2020年9月25日凌晨4点，海口建国巷26号一处老旧瓦房房顶突然崩塌，所幸住户康大姐在床上及时听到异响，第一时间叫醒了丈夫和女儿、孙女，让大家赶紧撤出，没人伤亡。

记者在现场看到，这里居住拥挤，老旧瓦房集中，而且有很多瓦房已经破败不堪，但仍有不少居民居住其中。

建国巷内的老旧房屋坍塌。该图摄于2020年

“这些老旧瓦房基本上都是上世纪六七十年代建成的，房龄老化，海口市服务公司解散后，这些房子被卖给原来的职工，一直使用至今。”片区住户介绍说，他还拿出一份由辖区博爱街道办、海口美兰区住建局、美兰区住保中心2019年联合发布的公告，要求对已经被鉴定为C/D级危房的，要先落实停止住用、劝离等应急安全保障措施。辖区社区和街道办人员表示，此前早已张贴告示，该片区房屋属于危房，要求停止居住和出租，但不少住户未听从劝阻。

然而有住户表示，他们大多收入来源有限，也没有其他地方居住，外出租房的费用也不低，所以很多人选择将就。此外，这里还有一些原来的职工搬走后，将房屋租给了租户居住。

探因

海口有25个类似状况老旧住宅小区

因容积率等问题迟迟未能实现自主改造

那么，这些老企业破产、解散后留下的宿舍住宅小区，有的被鉴定为危房，有的破败不堪存在明显安全隐患、经常性积水、居住条件差，加上居民普遍有改造或者征迁意愿，在这种情况下，为什么迟迟不能推进改造或者征迁工作呢？

记者采访中了解到，这与这些宿舍住宅小区的面积，以及改造征迁后的容积率问题有关。

比如在海云鞋厂宿舍小区，居住有200多户，房子也比较集中，尽管整个小区面积不小，但如果按照既有改造征迁政策，改造后的容积率要与改造前基本相当，就会造成开发商缺少利润空间，开发商不愿意介入该住宅区自主改造项目。

海云鞋厂宿舍区的老旧房屋。

又如建国巷宿舍片区，有老住户拿出建国巷全部55户居民联合签署的意向书，并摁有手印，居民全部同意自主改造，但因有关容积率的规定，自主改造的愿望也就一直没有着落。

记者从海口市住建部门获悉，海口有25个类似情况的老旧住宅小区面临着自主改造的难题。

破局

海口市住建部门：将积极探讨老旧小区成片改造的模式

让老旧住宅小区居民住上安全舒适房子

如今，“查堵点、破难题、促发展”活动正热烈开展，面对老企业破产解散留下的老旧宿舍住宅小区困境，又该如何打破这个“堵点”，促进城市更新和发展？

海口市住房和城乡建设局有关负责人介绍， 老旧小区改造也面临现行政策难题，比如容积率的调整问题。据了解，海云鞋厂宿舍区自主改造方案已经拟出，将改造重建的楼房分成安置房和安居房两部分，安置房用于安置目前宿舍区符合条件的居民，剩下的用于响应政府的安居房政策由政府有关部门安排使用，以争取扩大容积率吸引开发商进场。该方案已经提交，目前待市政府审议后做最后的决定。

该负责人表示，为了促进与海云鞋厂宿舍区类似的老旧小区改造和重建，在单个小区改造面临困难的情况下，海口也在积极探讨老旧小区成片改造的模式。即将片区里的老旧宿舍住宅小区整合起来，开展“留改拆”工作，对现状较好、有保存价值的老旧小区就进行保留和改造，积极完善基础设施提升居住品质；对明显存在安全隐患被鉴定为C级以上危房的，则设法征迁重建。

在老旧小区成片改造中，将多个存在安全隐患的老旧小区人员整合一起，统一进行重建并安置这些居民，片区内剩余土地可考虑用于符合规划和法律的盈利性项目，所产生的收益也能用于补贴安置点位房产建设，从而鼓励开发商积极参与进来。例如，邦墩片区城市更新试点为老旧小区成片改造项目，以社区、街区为单元，实施老旧片区“留改拆”改造。在完成老旧小区基础类、完善类改造基础上，利用低效存量土地资源补齐社区公共服务设施短板，达到改善人居环境，提升城市风貌的目标。

另据介绍，海口市目前已谋划了丁村片区、迈瀛片区、马坡村片区、田罗新民片区、横沟村片区、邦墩片区6个试点城市更新试点项目。拟全部采用引入社会资本方式参与更新，实现项目资金自我平衡。

海口市在充分吸引社会资本参与，做足市一级文章的同时，急需就规划（容积率和建筑高度适当提高）、土地政策（一二级联动、定向挂牌）积极向省里争取政策支持，切实推动城市更新尽快启动，全面展开。