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海口美舍嘉苑业主投诉小区停车位"只售不租" 街道办:已协调城管部门介入调查

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新海南客户端、南海网、南国都市报3月23日消息(记者 陈栋)海口紫园小区地下停车位涨至650元/月一事,经新海南客户端、南海网、南国都市报报道后,引发市民关注。海口美舍嘉苑小区业主也向记者反映他们小区的苦恼。据介绍,美舍嘉苑小区已经交房一年,地下停车库虽有两层,但“只售不租”。地上车位紧张,而地下车位却被闲置,眼见空闲的地下车位落满了灰,美舍嘉苑小区的业主是又气又恼。


海口美舍嘉苑小区负二层地下停车库。

美舍嘉苑小区业主:地下车位空着也不租给业主使用

据美舍嘉苑小区业主肖先生介绍,小区大概一年前交房,如今他已入住半年之久。他所在的美舍嘉苑北区大约有400户业主,地上停车位仅有30个左右。肖先生说,目前小区的入住率已经在60%以上,业主对于停车位的需求很大,地上车位不够,有的甚至停在消防通道上。“地下车位目前空置率在50%以上,我们向物业申请租赁地下停车位,被告知‘只售不租’,且未购买车位的业主车辆禁止进入地下车库。”肖先生说,买房的时候花去了所有的积蓄,现在手头并不宽裕,希望开发商不要一刀切,可以将空闲的车位租赁给小区业主使用,但迟迟得不到回复。


海口美舍嘉苑小区负二层地下停车库。

无奈之下,很多业主向海口市政府12345热线投诉此事。美兰区蓝天街道办给业主答复称,经核实,美舍嘉苑小区地下停车位非政府回购范围,地下室车位属专有部分,产权归开发单位所有。根据物权法相关规定,开发单位对专有部分享有处分的权利,停车位出售或租赁,全由开发商自主决定。目前开发商正面向本小区住户进行地下车位销售,对已销售的地下停车位,停车位所有权为车位购买人所有,为其专用;未销售的车位何时出租,待开发商高层研究决定后通知业主车位出租事宜,开发商未能给出具体时限。

“只售不租”确实存在 辖区街道有权进行执法和处罚

23日下午,记者来到美舍嘉苑小区地下车库,相比紧张的地上停车位,小区负一层停车场明显宽裕很多,还有很多空闲的停车位。而当记者来到负二层时发现,该层停车场零星地停着几辆车,有的停车位上落满了厚厚的灰,看不出有车辆停放的痕迹,业主直言“很多停车位建好后就没停过车”。针对业主反映没有购买车位进不了地下停车库以及小区停车位“只售不租”的情况,记者向小区物业工作人员核实,其表示“目前确实是这样”,但具体情况还需要找开发商了解。

随后,记者联系到美舍嘉苑小区开发商海南晋发置业有限公司的工作人员。据该工作人员介绍,美舍嘉苑小区南区有地下停车位204个、北区413个,目前已经出售约370个停车位,仅北区有三四十个地上停车位,南区基本将车辆停在消防通道等地方。

对于业主投诉的“只售不租”的情况,该工作人员称,目前小区地下停车位确实只出售,“租的方案还没有商量出来”。该工作人员表示,之前将业主的情况给领导反映过,但考虑到每个月都陆续有业主来买车位,若正在出租的车位被购买者看上就没有办法解决,领导正在研究怎么处理。

如今,美舍嘉苑小区已交房一年多时间,小区业主回家停车难,开发商宁愿让车位空着也不愿出租给业主,究竟是租赁方案没想出来,还是搪塞记者的借口呢?记者追问租赁方案究竟是否在研究,研究到哪个阶段,什么时候能够公布,该工作人员表示请示领导后答复,此后记者再次联系时该工作人员已关机。

美兰区蓝天街道办的工作人员吴先生告诉记者,之前接到过美舍嘉苑小区业主投诉“只售不租”,他们调查后发现之前有过出租但已暂停,目前存在“只售不租”的情况,他们已经协调城管部门介入。据了解,根据《海南经济特区物业管理条例》 第五十条规定,建设单位不得只出售而不出租车位、车库;第六十六条规定建设单位违反本条例第五十条第四款的规定,只出售而不出租车位、车库的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正,处5万元以上10万元以下的处罚。目前,物业日常监管与投诉处理已下放各镇街,辖区街道根据《海口市人民政府办公室关于印发海口市镇(街道)综合行政执法事项清单目录(试运行)的通知》及《海南经济特区物业管理条例》第五十条、第六十六条,可对建设单位进行执法和处罚。

律师专业解读产权车位租赁纠纷

海口紫园小区地下停车位涨至650元/月一事经报道后,记者收到很多市民的投诉。针对市民反馈的问题,记者专门采访了海南先国律师事务所陈虹律师,就其中一些市民关注的问题进行专业解读。

1.在民法典中,对于小区开发商的产权车位是如何规定的?为何小区的产权车位,开发商想租就租,想卖就卖。他们产权车位的合法性来自哪里?开发商拥有产权后,出售或者租赁,法律上有怎样的规定?

陈虹律师:首先,根据《民法典》第二百七十五条第一款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”法律对建筑区划内的车位、车库归属规定了约定优先原则,具有独立产权证且属于小区开发商所有的车位,开发商有权自行或委托物业公司出售或出租车位。

其次,关于开发商产权车位的合法性问题,主要是小区规划图、规划要点是否规划了地下停车位属于开发商保留的产权;还有业主与开发商签订的《购房合同》中是否明确约定了地下停车位是不计入公摊的,地下停车位的占有、使用、收益和处分四项权利是否归开发商所有。如果都有且车位能够办理产权登记的话,那么是符合《民法典》第二百七十五条第一款规定的。

最后,《民法典》第二百七十六条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”以及《海南经济特区物业管理条例》第五十五条规定:“物业管理区域内的车位(车库),应当首先满足业主、物业使用人的需要。

车位(车库)数量等于或者少于物业管理区域的房屋套数时,每套房屋只能配套购买或者受赠一个车位(车库)。空余车位(车库)可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位或者个人,但业主、物业使用人有需要的,应当随时收回。

建设单位不得只出售而不出租车位(车库)。建设单位应当公开物业管理区域内尚未出售、附赠或者出租的车位(车库),业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

建设单位或者业主不得将车位(车库)出售或者转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位(车库)的,不动产登记部门不得办理登记、过户手续。”

由此可见,小区车位应当首先满足业主、物业使用人的需要,有空余的才能临时租给业主、物业使用人以外的第三方;如果车位数量等于或少于房屋套数,那么每套房屋只能购买一个车位;开发商不得只售不租车位;开发商不得将车位出售、转让给业主以外的其他人。

2. 目前针对开发商产权的停车位租金的价格,开发商称根据规定是属于市场调节,不受政府定价限制,但海口目前很多小区出现650元/月、430元/月,是原来业主210元/月的几倍,这种做法是否合理?

陈虹律师:首先,要区分“车辆停放服务费”和“车位租金”的区别,根据《海南省车辆停放服务收费管理办法》(琼价费管〔2017〕158号)第六条规定,对于“未具备业主与物业(停车)服务企业协商议价条件的居民住宅小区配套的停车设施”,车辆停放服务费实施的是政府定价。故对于业主共有产权的车位,因为所有权属于全体业主,物业公司收取的只是车辆停放服务费。但对于开发商产权车位,由于产权属于开发商,开发商通过出租车位收取的是租金,租金不存在政府定价。

其次,尽管租金由市场调节,但根据《民法典》第二百七十六条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”可见,小区的车位具有保障业主民生的社会属性,开发商在确定车位租金时,不仅要考虑车位的建设成本、经营成本、管理利润等自身因素,还要兼顾业主的经济承受能力、周边同类物业的租金水平等社会因素,不能随意上涨车位租金,否则不合理。

最后,《国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、交通运输部关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》(发改价格〔2015〕2975号)第四条第(八)项明确规定了,“ 健全市场价格行为规则。要加强停车服务收费市场行为监管,对交易双方地位不对等的,要通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式,合理引导经营者价格行为,维护市场正常价格秩序。”基于小区业主和开发商地位的不对等性,建议政府部门加强车位租金市场行为监管。

3. 小区的业主在与开发商博弈的过程中,是属于相对于弱势的一方,开发商通过关闭地库、给地下停车位上锁的方式,促使业主购买车位或者以他们单方面上涨的价格进行租赁,目前遇到这些问题时,小区的业主该如何维护自己的合法权益?

陈虹律师:首先,小区业主可以先确定地下车位是否属于开发商产权,如果不属于的话,开发商没有权利通过“关闭地库、给地下停车位上锁”等方式限制业主使用停车位。其次,就算属于开发商产权车位,也应当先满足业主的需要,开发商不得单方面上涨车位租金。业主可以与开发商进行协商定价,或向政府部门(如街道办、居委会、发改委、住建局等)反映情况,由政府部门介入协调处理。

再次,根据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条、第五十六条规定,业主可以督促、要求物业公司公示车位出售、出租情况,限制和清理外来车辆,优先满足本小区业主的停车需求。从而避免车位紧张,改善供求矛盾。

最后,由于业主个人和开发商在地位上的不对等性、物业公司大多由开发商前期选聘等,建议小区业主成立业主委员会,业主委员有权代表业主重新选聘物业公司、与开发商沟通协调、乃至提起诉讼等,能更好地维护业主的合法权益。

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